A Lei nº 15.265 criou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (REARP), um programa temporário que permite atualizar imóveis e outros bens para o valor de mercado pagando uma alíquota reduzida — algo inédito no sistema tributário brasileiro. Para pessoas físicas que possuem imóveis e investidores imobiliários, a medida abre uma oportunidade estratégica de planejamento, válida por apenas 90 dias.
Além do REARP, a Lei também trouxe mudanças permanentes na tributação de operações financeiras. Mas o foco principal, e o que mais interessa ao mercado imobiliário, é a chance de reduzir o imposto devido em futuras vendas de imóveis.
Por que o REARP foi criado?
Por décadas, os imóveis declarados no Imposto de Renda permaneceram com valores defasados. Um apartamento comprado há 20 anos por R$ 200 mil e que hoje vale R$ 900 mil, por exemplo, continua registrado pelo valor antigo, o que aumenta significativamente o imposto devido no momento da venda.
O REARP surge para corrigir essa distorção e estimular a conformidade fiscal. Em vez de o contribuinte pagar de 15% a 22,5% sobre toda a valorização, ele pode pagar apenas 4% para atualizar o valor do bem e tornar a tributação futura muito menor.
Como funciona a atualização de bens com alíquota de 4%
A modalidade mais atrativa do REARP permite atualizar para valor de mercado:
- Imóveis residenciais ou comerciais
- No Brasil ou no exterior
- Já declarados no IR
- Adquiridos até 31 de dezembro de 2024
O contribuinte paga 4% sobre a diferença entre o valor atual e o valor declarado. Após isso, o imóvel passa a ter um custo de aquisição atualizado, redefinindo a base de cálculo do ganho de capital.
Exemplo simplificado
| Valor Declarado | Valor de Mercado | Diferença | Imposto Normal (15%) | Imposto REARP (4%) | Economia Gerada |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 900.000 | R$ 700.000 | R$ 105.000 | R$ 28.000 | R$ 77.000 |
Pela regra normal, uma venda poderia gerar mais de R$ 100 mil em imposto.
Ponto Importante: Regra de Permanência!
Para manter o benefício da alíquota reduzida, a lei exige:
- 5 anos de permanência com imóveis
- 2 anos para veículos, embarcações e aeronaves
Se o bem for vendido antes do prazo, o REARP perde validade e a tributação volta a seguir as regras comuns.
Exceções permitidas
A exigência de permanência é dispensada em casos de:
- Herança (transmissão causa mortis)
- Partilha em divórcio ou dissolução de união estável
Ou seja, o programa não prejudica planejamentos sucessórios.
Regularização de bens não declarados: custo maior, mas com anistia
A segunda modalidade do REARP trata de bens omitidos até 31/12/2024. O contribuinte pode regularizar:
- Imóveis
- Veículos
- Participações societárias
- Contas e investimentos no exterior
- Criptoativos
O custo total é de 30% do valor do bem, composto por:
- 15% de imposto
- 15% de multa
A grande vantagem: extinção da punibilidade para crimes tributários relacionados à omissão patrimonial, desde que a origem dos recursos seja lícita.
Como aderir ao REARP?
A adesão ao REARP deve ser feita diretamente pelo contribuinte junto à Receita Federal, por meio de declaração específica dentro do prazo estabelecido em lei.
O procedimento envolve a indicação dos bens a serem atualizados ou regularizados, com a informação do valor declarado, do valor de mercado e da opção pela forma de pagamento do imposto.
As regras, orientações oficiais e o acesso ao serviço estão disponíveis no portal do governo federal, na página Atualizar valor de bens móveis e imóveis, disponível em: https://www.gov.br/pt-br/servicos/atualizar-valor-de-bens-moveis-e-imoveis.
Críticas e limitações do REARP
Embora o REARP ofereça uma oportunidade inédita para atualizar imóveis com alíquota reduzida, o programa também enfrenta críticas de especialistas em economia e tributação. Uma das principais questões é que grande parte da valorização de imóveis no Brasil decorre da própria inflação. E ao cobrar imposto sobre essa diferença nominal, o governo acaba tributando um “ganho” que muitas vezes não existe de fato.
Outra crítica recorrente é a ausência de correção automática pelo IPCA nas regras tradicionais de ganho de capital, o que faz com que a defasagem do valor declarado seja criada pelo próprio sistema tributário.
Por isso, o REARP não deve ser interpretado como benefício universal, mas como uma alternativa que pode ou não ser vantajosa dependendo do histórico e da valorização real de cada imóvel.
Quando vale a pena aderir ao REARP
A adesão ao REARP não é automática. Embora o programa ofereça uma alíquota reduzida de 4%, ele só faz sentido quando o impacto financeiro é melhor do que o das regras tradicionais de ganho de capital. Em geral, a análise gira em torno de três fatores principais.
1. Valorização acumulada do imóvel
Quanto maior a distância entre o valor declarado e o valor de mercado, maior tende a ser o benefício da atualização. Em imóveis que passaram por forte valorização nominal, o ganho pode ser expressivo — ainda que parte dessa valorização seja apenas reflexo da inflação.
2. Intenção de venda
O REARP costuma ser mais interessante para quem tem perspectiva de venda nos próximos anos. Como o programa redefine o custo de aquisição, ele pode reduzir de forma significativa o imposto futuro, desde que respeitado o prazo de permanência de cinco anos.
3. Comparação com as regras atuais
Imóveis muito antigos contam com fatores de redução de ganho de capital. Por isso, antes de aderir, é essencial comparar cenários — há casos em que as regras tradicionais resultam em tributação menor do que os 4%.
Situações em que o REARP tende a ser vantajoso
- Imóveis adquiridos há muitos anos e com grande valorização nominal
- Bens recebidos por herança ou em inventário
- Imóveis comprados “na planta” que se valorizaram rapidamente
- Proprietários que planejam vender após o período mínimo de permanência
- Investidores com portfólios maiores, buscando otimizar tributação futura
- Planejamentos sucessórios que envolvem organização do patrimônio familiar
Situações em que o REARP pode não compensar
- Imóveis que pouco se valorizaram ao longo do tempo
- Imóveis muito antigos, beneficiados por forte redução do ganho de capital nas regras atuais
- Contribuintes que não têm intenção de vender ou transmitir o imóvel em prazo relevante
- Casos em que a valorização é majoritariamente inflacionária, reduzindo o ganho real
Prazos e forma de pagamento
A adesão deve ser feita até fevereiro de 2026, 90 dias após a publicação da Lei.
O pagamento pode ser:
- À vista
- Em até 24 parcelas na atualização
- Em até 36 parcelas na regularização
Todas as parcelas são corrigidas pela Selic.
Leia também: Como Valorizar Seu Imóvel para Vender ou Alugar Mais Rápido
Por que a medida impacta o mercado imobiliário
A Lei 15.265/2025 tende a gerar efeitos relevantes:
- Aumento de imóveis atualizados para valor fiscal real
- Redução da carga tributária futura em movimentações
- Mais planejamentos sucessórios formalizados
- Sinalização de maior conformidade e regularização patrimonial
- Incentivo à profissionalização de investidores imobiliários
Além disso, a legislação pode destravar negociações há anos paradas por conta do receio da tributação do ganho de capital.
Conclusão
O REARP surge como uma oportunidade temporária para corrigir a defasagem do valor declarado de imóveis e, em alguns casos, reduzir a carga tributária em futuras vendas. No entanto, o benefício não é universal: ele depende da valorização real do bem, do horizonte de venda e da comparação com o regime tradicional de ganho de capital.
Como cada imóvel tem uma trajetória própria de valorização, muitas vezes influenciada mais pela inflação do que por aumento real de preço, a adesão deve ser analisada com cuidado. A decisão ideal considera não apenas o custo imediato dos 4%, mas também o planejamento financeiro da família e o papel do imóvel no patrimônio de longo prazo.
Perguntas Frequentes sobre o REARP
1. O que é o REARP criado pela Lei 15.265/2025?
O REARP é um regime especial que permite ao contribuinte atualizar o valor de imóveis e outros bens já declarados pagando apenas 4% de IR, além de possibilitar a regularização de bens omitidos mediante pagamento de 30%. É uma oportunidade temporária de correção patrimonial e conformidade fiscal.
2. Quem pode atualizar imóveis pagando alíquota reduzida de 4%?
Pessoas físicas que possuam imóveis adquiridos até 31/12/2024 e já declarados no Imposto de Renda. A atualização é aplicável para imóveis no Brasil ou no exterior, desde que o bem esteja devidamente declarado e tenha origem lícita.
3. O que muda ao atualizar um imóvel pelo valor de mercado?
O valor atualizado passa a ser o novo custo de aquisição para fins de cálculo de ganho de capital. Isso reduz drasticamente o imposto a pagar em uma futura venda, que normalmente seria de 15% a 22,5% sobre o ganho. Com o REARP, o contribuinte paga apenas 4% sobre a valorização acumulada.
4. Existe prazo mínimo para manter o imóvel após a atualização?
Sim. Para manter o benefício fiscal, o imóvel atualizado deve permanecer na propriedade do contribuinte por pelo menos 5 anos. Se for vendido antes disso, os efeitos do REARP são anulados e a tributação volta às regras normais.
5. Casos de herança ou divórcio entram no prazo mínimo de permanência?
Não. Transmissão causa mortis, partilha em divórcio ou dissolução de união estável não anulam o benefício. A regra de permanência mínima é dispensada nesses casos.
6. Como funciona a regularização de bens não declarados pelo custo de 30%?
Nessa modalidade, o contribuinte declara bens omitidos até 31/12/2024 pagando 15% de imposto e 15% de multa. Em troca, obtém anistia penal por crimes tributários relacionados à omissão patrimonial, desde que os recursos tenham origem lícita.
7. Até quando é possível aderir ao REARP?
O prazo de adesão é de 90 dias contados a partir da publicação da Lei, encerrando-se em fevereiro de 2026. Após esse período, os benefícios deixam de valer.
8. Quais bens podem ser atualizados além de imóveis?
Além de imóveis, podem ser atualizados automóveis, embarcações e aeronaves registradas em órgãos públicos. Para pessoas jurídicas, também é possível atualizar bens do ativo permanente.
9. O pagamento pode ser parcelado?
Sim. Na atualização de bens (4%), o pagamento pode ser feito à vista ou em até 24 parcelas. Na regularização de bens omitidos (30%), o parcelamento pode ser feito em até 36 parcelas, com correção pela Selic.
10. A Lowndes pode orientar sobre como avaliar meu imóvel para a decisão de adesão?
Sim. A equipe técnica pode auxiliar na organização documental e na análise dos impactos práticos da atualização ou regularização patrimonial, ajudando proprietários e investidores a entender quando a adesão ao REARP faz sentido.
