Lowndes Report – A Revista do Condomínio Nº 133

Editorial

Passado o Carnaval, o ano enfim começa. O que é dito de brincadeira tem ares de verdade a partir do senso comum de que nada do que é realmente sério é feito antes das festas de Momo. Guardada a fantasia, todos respiramos uma certa expectativa de que agora a coisa vai. Então, mãos à obra. 

Para ajudar, abrimos com um item nevrálgico nos condomínios. No sobe e desce incessante dos elevadores, vidas seguem despercebidas dos problemas que envolvem os equipamentos. E quantos transtornos quando um elevador para. Menos mal que são considerados os meios de transporte mais seguros que existem. Mas, ainda assim, acidentes acontecem. Como evitá-los? Quem entende do assunto orienta sobre o quê e como fazer. 

As finanças são outra questão sensível. Vamos falar sobre as despesas e dar dicas de economia. Você sabia que é possível conquistar redução do consumo, com consequente diminuição das contas, sem tirar um centavo do bolso? Saiba quais as opções para acessar as tecnologias de sustentabilidade. E, ainda atentos às medidas que ajudam o meio ambiente, vamos saber como adotar áreas verdes do entorno, conquistando mais beleza e valorização para o condomínio. Pensando nisto, não poderiam faltar dicas para cuidar da fachada do prédio. 

Vamos juntos. Que cada um possa servir de exemplo para os outros, contribuindo para um ano de gestões exitosas para todos. 

Boa leitura!

Espaço Lowndes

Diga Não ao Desperdício de Papel!

Não é fácil mensurar, mas estima-se que um escritório de porte médio pode utilizar mais de 10 mil folhas de papel por ano. Poucos sabem, mas o tipo mais comum, o sulfite, exige produtos químicos tóxicos e a derrubada de centenas de árvores para ser produzido. Poucos pensam nisto quando estou em suas rotinas de trabalho, mas são quilômetros de florestas postas abaixo. Atenta à questão e à necessidade de contribuir para uma maior conscientização para a cultura do desperdício e o cuidado com o meio ambiente, a Lowndes intensificou seu programa de redução do desperdício de papel junto a seus colaboradores. 

Suas equipes são orientadas a minimizar o gasto de papel, reduzindo o seu uso através de medidas simples, mas eficazes. A primeira iniciativa foi propor que pensassem antes de imprimir, visto que é comum as pessoas mandarem para a impressora arquivos sem necessidade, muitas vezes, apenas para ler e depois jogar fora. 

Em paralelo, foi proposta a utilização do papel dos dois lados, medida que por si só reduz, de imediato, 50% o uso de papel. Também foi colocada ao lado das impressoras uma terceira bandeja para que, além do papel carta e do ofício, também tivesse a opção rascunho. São os papéis impressos de um só lado, e descartados, que voltam a ter uso. Uma terceira proposta foi a de encaminhar material digital para reuniões, visto que é raro as pessoas acompanharem o que está sendo exposto através do papel. Elas ouvem, falam e anotam, sendo, portanto, dispensável a impressão de uma cópia de arquivo para cada participante.

A Lowndes está trabalhando para propor a opção de receber seus boletos virtualmente, a fim de realizarem os pagamentos a partir do código de barra, sem a necessidade de imprimir os documentos

Com mensagens curtas e diretas, algumas dicas podem ser replicadas também na administração do condomínio e, por isso, incluímos aqui: 1 – Reduza: Precisa mesmo imprimir? 2 – Revise: Seu arquivo já está pronto para impressão? 3 – Repense: Todos irão realmente ler? 4 – Reutilize: Algo impede de imprimir dos dois lados da folha? 

Sim. A Lowndes também está pensando em seus clientes e, além do programa voltado para o público interno, através da conscientização de seus colaboradores, está trabalhando para propor a opção de receber seus boletos virtualmente, a fim de realizarem os pagamentos a partir do código de barra, sem a necessidade de imprimir os documentos.

É a Lowndes contribuindo para fazer pensar sobre a cultura do desperdício em um momento que a economia pede contenção e o mundo mais conscientização para os cuidados com os recursos naturais do nosso planeta.

Atualidade

Despesas em condomínios

Segurança Jurídica deve prevalecer sobre interesses divergentes

O condomínio não foi feito para dar lucro. Diferente do que acontece nas empresas, com as quais, muitas vezes, é confundido, o Condomínio não visa ganhos. Todo o dinheiro que arrecada deve ser destinado à sua manutenção, ao pleno funcionamento de equipamentos e serviços, a investimentos em valorização do patrimônio e em qualidade de vida. São recursos oriundos da cota condominial, valores estabelecidos previamente na previsão orçamentária, além daqueles definidos para os fundos de reserva e de obras, ou para cotas extras. 

Há quem reclame do valor da cota condominial, especialmente em tempos de crise econômica, há quem questione a forma de rateio, ou seja, a divisão das despesas entre as unidades autônomas. Mas quais são as despesas em Condomínio?

Despesas Extraordinárias e Ordinárias

Os artigos 22, X e 23, XII da Lei de Locação (de n° 8.245/91), definem as despesas condominiais em ordinárias e extraordinárias. Começando pelas despesas extraordinárias, como aquelas que devem ser suportadas pelo locador, proprietário do imóvel, quando se tratarem de voluntárias; ou seja, as que forem realizadas para exclusiva valorização de patrimônio e, por que isto? Porque cabe ao proprietário pagar pelas despesas que visam, somente, conferir valorização ao Condomínio, tornando melhores ou mais bonitas as suas partes comuns, como por exemplo: a reforma do salão de festas, pintura da fachada, reforma da portaria, embelezamento de elevadores. Mas, também existem as despesas extraordinárias úteis que poderão ser assumidas pelo inquilino da unidade; como a troca de uma tubulação de água/esgoto ou gás, troca de peças desgastadas nos elevadores, necessárias a condição de bom uso por quem usufrui destes elementos no Condomínio.

Cabe ao proprietário pagar pelas despesas que visam, somente, conferir valorização ao Condomínio, tornando melhores ou mais bonitas as suas partes comuns, como reforma do salão de festas, pintura da fachada, reforma da portaria

No caso das despesas ordinárias, também chamadas de despesas de custeio, estas destinadas aos gastos mensais com manutenção de equipamentos, limpeza e higiene do edifïcio, parte elétrica das áreas comuns, administração, despesas de água, luz e gás, salários e encargos dos funcionários e, demais gastos rotineiros, ficam a cargo do inquilino; ou seja, quem usufrui diariamente do pleno funcionamento do Condomínio.

O rateio dos recursos condominiais, calculado com base na fração ideal de cada unidade autônoma, torna mais justa a participação nas despesas

Guilherme Ferreira, consultor condominiaI da Lowndes

No caso dos fundos de reserva e fundos e para obras, estes competem ao proprietário e o percentual a ser cobrado a título de fundo de reserva é estipulado pela Convenção Condominial. Em casos omissos, este deverá ser estabelecido em assembleia legalmente constituída para deliberação dos condôminos.

Rateio Obedece ao Determinado na Convenção

Apesar dos questionamentos sobre o que é mais justo quando se fala em rateio das despesas; se a cota condominial deve ser estabelecida por cálculo proporcional a fração ideal de cada unidade, ou igualmente para todas as unidades autônomas; vale o estabelecido na Convenção do Condomínio ou, na omissão desta, o disposto no Código Civil, ficando estabelecido que, em caso de omissão na Convenção Condominial, cada unidade autônoma deverá contribuir para as despesas do Condomínio, na proporção das suas frações ideais.

Como se pode observar, a Lei possibilita que o Condomínio escolha, optando entre os modelos de rateio da cota condominial; seja pela fração ideal ou por unidade autônoma. Para alteração na forma de rateio estabelecida pela Convenção do Condomínio, somente por voto unânime dos condôminos e em assembleia legalmente constituída.

O modelo mais usual, existente e largamente utilizado, desde a Lei n° 4.591/64, chamada Lei de Condomínios, é mesmo o rateio de quotas por fração ideal; ou seja, baseando-se no cálculo previamente estipulado e registrado na Convenção Condominial, seja apartamento, cobertura, casa ou loja comercial. 
Diante de argumentos divergentes, e a fim de pacificar os ânimos, vale considerar mais a segurança jurídica. Deve-se preservar o regime de rateio previsto quando da constituição do Condomínio; ou seja, o que estiver determinado na Convenção Condominial. Para o especialista em condomínios, o consultor condominial da Lowndes, Guilherme Ferreira, o rateio por fração ideal ainda é o mais juste: “Entendo que o rateio dos recursos condominiais, calculado com base na fração ideal de cada unidade autônoma, torna mais justa a participação nas despesas, considerando o tamanho e, consequente valor comercial do patrimônio individual”, conclui.

Capa

Elevadores: Acidentes alertam para manutenção preventiva

Apesar dos elevadores serem considerados o meio de transporte mais seguro, no último semestre de 2016 um número incomum de acidentes aconteceu, alguns com vítimas fatais: “Sete pessoas de uma mesma família ficaram feridas após um elevador despencar em um prédio na Barra da Tijuca”. “Uma jovem de 24 anos morreu ao cair do 6° andar dentro do poço de um elevador, no prédio onde morava, em Copacabana”. “Pintor de 62 anos morre ao cair em fosso de elevador, em Goiânia”. “Uma servidora sofreu escoriações quando o elevador subiu em velocidade alta, parando bruscamente, fazendo cair sobre ela as grades de proteção das luminárias, no Campus Recife da UFPE”. “Três homens ficam feridos quando o elevador despencou do térreo para o subsolo, em Bariri/SP”. “Uma idosa de 87 anos morreu e sua neta ficou ferida quando a porta do elevador abriu e elas entraram antes dele chegar, sendo atingidas pelo equipamento, em Bauru/SP”. 

A sucessão de notícias trágicas chamou a atenção e quem entende do assunto, ainda que destaque que no universo de equipamentos instalados este número de acidentes não é significativo, reconhecem que equipamentos obrigados por lei a ter manutenção preventiva mensal não deveriam apresentar tantos problemas.

As próprias empresas responsáveis pela conservação dos elevadores podem comprovar isto pelo alto número de ordem de serviços diários. O que está acontecendo com estes equipamentos? 

Para o engenheiro mecânico e consultor Heraldo Melo, o déficit de mão de obra capacitada para atender aos elevadores instalados é o maior responsável ao, praticamente, obrigar que as manutenções não sejam preventivas, mas corretivas: “Ao deixar de avaliar o equipamento para detectar eventuais problemas e corrigi-los preventivamente, eles acabam parando mais vezes, o que pode levar a acidentes”, afirma. 

Ele diz que em um condomínio residencial de porte médio, para a realização de uma manutenção preventiva em que se avaliem componentes, se façam testes, se observem ruídos, se lubrifique, etc., seria necessário meio dia do técnico. Como eles têm um número grande de elevadores para atender em um único dia, na prática, as suas idas ao prédio são para atender a uma solicitação de correção. “Com isso, falta tempo para a manutenção preventiva”.

Sindicato Investe em Formação

O presidente do Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado do Rio de Janeiro (Secmierj), Fernando Tupinambá, confirma que o Rio tem mais de 65 mil elevadores instalados e aproximadamente 70 empresas habilitadas a prestar serviços de manutenção no GEM – Gerência de Engenharia Mecânica, da Rio Luz, órgão municipal que tem a responsabilidade de regulamentar e licenciar as empresas fabricantes, instaladoras e conservadoras de transporte vertical.
E ele acrescenta outro fator a agravar a situação, que é a defasagem entre as tecnologias em uso. “Ainda há muitos equipamentos analógicos convivendo com os digitais. Os técnicos habilitados a atender os elevadores a relé, por exemplo, estão se aposentando. Quem segue trabalhando nem sempre consegue acompanhar as inovações. É preciso que os usuários se conscientizem de que estes equipamentos têm uma vida útil de 20 anos e que passada esta idade devem ser modernizados. Um elevador novo representa melhor funcionalidade, segurança e ainda economia de energia elétrica”, explica.

A relação com a empresa conservadora deve ser formalizada. Tudo deve estar acordado em um contrato e este deve ser respeitado por ambas as partes

Fernando Tupinambá, presidente do Secmierj

Sobre a falta de mão de obra qualificada, Tupinambá diz que a formação e a qualificação para o setor devem ser encaradas como prioridade de todo o empresário do segmento de assistência técnica de transporte vertical. Destaca-se uma iniciativa, pioneira em nosso país, que já está dando seus primeiros frutos. É a parceria público privada firmada entre o SECMIERJ e a Secretaria de Estado de Ciência e Tecnologia do Estado do Rio de Janeiro, que controla a FAETEC – Fundação de Apoio à Escola Técnica, para ofertar o Curso de Especialização Técnica de Nível Médio em Eletromecânica de Manutenção de Elevadores. A formação, em nível de especialização, utiliza a metodologia dual escola-empresa, em que a teoria é desenvolvida na escola e a parte prática na empresa. 

A unidade da FAETEC escolhida para receber este projeto foi a Escola Técnica Engenheiro Silva Freire, localizada em Deodoro. A segunda turma já está sendo selecionada e o curso terá início no mês de abril.

A parceria é um esforço das empresas de conservação de elevadores e as empresas fornecedoras de peças, para contribuir com a formação de nível técnico de uma nova geração de profissionais, que já sai do curso com o seu registro no CREA-RJ.

Outra ação importante que o SECMIERJ vem realizando, ainda no intuito de contribuir para a melhoria do atendimento das conservadoras, é o Fórum Permanente de Elevadores do Estado do Rio de Janeiro, que congrega empresas de assistência técnica em elevadores, consultores técnicos, administradoras de imóveis, síndicos, órgãos de fiscalização do segmento, sempre com temas de interesse com o objetivo de informar e orientar. Este ano, o evento acontecerá em abril e terá como tema segurança.

Escolha a Empresa Certa e Seja Chato

O presidente do Sindicato alerta que o síndico é responsabilizado se assinar contrato com empresa não habilitada no GEM, destacando que há três qualificações nesta habilitação: a que pode instalar, a que pode conservar e a que pode fazer as duas coisas e as fabricantes. “As empresas de conservação não estão habilitadas a fazer modernização de elevadores. Muitos síndicos não sabem disto”, orienta. 

Ao selecionar uma empresa, Tupinambá aconselha a prestar atenção no preço abaixo do praticado pela média do mercado. “A manutenção de elevadores é cara”, diz. Ele também chama a atenção para a necessária formalização da relação com a empresa. “Tudo deve estar acordado em um contrato formal e este deve ser respeitado por ambas as partes”, enfatiza, lembrando o caso de um síndico que fez contato com uma empresa dizendo que pagou 50 reais para uma pessoa e ela pôs o elevador para funcionar. “A situação caracteriza quebra unilateral de contrato. Cabe denúncia ao GEM e processo por danos morais. Só a empresa de conservação com contrato vigente pode atuar no elevador. Se não tem confiança na empresa, deve cancelar o contrato, respeitando as cláusulas estabelecidas para isto e buscar outra empresa”, diz.

O consultor Heraldo Melo acrescenta que não há mágica e que diante da situação os síndicos devem ter muito cuidado ao selecionar uma empresa e durante o contrato ser exigente. “O síndico deve ser muito vigilante, chato mesmo, com a empresa de manutenção. Escutou um barulho, o elevador está sacudindo, chama a empresa de manutenção responsável. Se disserem que passarão na próxima semana, diga que devem vir logo, pois em caso de acidente responderão por isto solidariamente, quando não isoladamente. No caso da jovem do Copacabana, por exemplo, o porteiro responderá, será avaliada se a empresa responderá, mas certamente o síndico será responsabilizado. Ele tem responsabilidade civil e criminal sobre tudo o que acontece no condomínio e como responsável deve fazer pressão, pois o elevador só cai se é mal mantido”, conclui.

Evite Acidentes

Somente a empresa responsável pela manutenção do equipamento e o Corpo de Bombeiros estão habilitados a realizar a retirada de pessoas presas em elevadores parados. O porteiro deve apenas conversar, do lado de fora, para acalmar a pessoa que ficou presa, enquanto aguardam a chegada de quem pode, com segurança, fazer o resgate.

O Corpo de Bombeiros dá dicas para os usuários e condôminos em geral não se acidentarem:

•  Verificar se a cabine chegou antes de entrar na porta do elevador;
• Não exceder a capacidade máxima de passageiros;
• Não tente parar o fechamento das portas com algo, incluindo mãos, pés, bengalas, etc.;
• Utilize as escadas se houver incêndio ou outra situação que poderá levar a uma interrupção no fornecimento de energia;
•  Entre e saia cuidadosamente. Passageiros próximos às portas devem se mover primeiro;
• Fique atento às portas, mantenha roupas e o que carregar longe delas;
• Se as portas não abrirem quando o elevador parar, aperte o botão ABRIR PORTA. Se as portas ainda não abrirem, toque o botão de ALARME e use o telefone ou intercomunicador. Aguarde até que uma pessoa qualificada possa atendê-lo.

Proteja-se se o elevador parar entre andares

• Aperte ou puxe o botão de ALARME para chamar assistência;
• Telefone para solicitar ajuda, se o telefone estiver disponível;
• Um intercomunicador ou um alto falante também podem estar disponíveis;
• Siga as instruções para o uso;
• Não force a abertura da porta do elevador;
• Não tente sair do elevador;
• Seja paciente, a ajuda está a caminho;
• Você está seguro e há bastante ar.

Sinalização Obrigatória

Condomínios estão obrigados a manterem nos halls de elevadores placas com os dizeres “Aviso aos passageiros: antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar” – Lei N° 7326 de 7 de Julho de 2016.

Destaque

Tecnologia ao alcance de todos

Pode ser demais dizer que só não investe em eficiência energética quem não quer. Mas a cada dia aumentam as opções para economizar na conta de energia, reduzindo ainda o consumo, o que beneficia toda a sociedade. Uma maior conscientização, novas tecnologias e, especialmente, a necessidade de buscar fontes menos onerosas financeira, social e ambientalmente, fazem surgir mais e mais alternativas. Já há soluções para que os prédios tenham sua própria geração de energia instalada em suas tubulações, por exemplo. E é necessário apenas a circulação de água para a geração, através de uma mini hidrelétrica, armazenamento e distribuição de energia. Um projeto totalmente autossustentável.

Fachadas frente e lateral do Condomínio CEAJD (prédio da FIRJAN)

E o melhor é que a maioria das soluções são acessíveis através de programas de financiamento firmados a partir da resolução n°482/12, 687/15 e 556/13 da Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL), que disponibiliza linhas de crédito aos consumidores, estimulando a adesão a novas tecnologias e a criação de hábitos de combate aos desperdícios.

No âmbito das concessionárias, a resolução da Aneel as obriga a, anualmente, destinar 0,4% de sua receita operacional líquida para promover o financiamento de projetos de eficiência energética (entre eles os oriundos da Chamada Pública de Projetos). No Estado do Rio de Janeiro, as concessionárias de energia são a Light, a Enel e a Energisa. A Fenosa, concessionária de gás do Rio, também tem o seu programa de financiamento que é feito através de empresas parceiras. No caso dos bancos, são os conveniados com o BNDES para a sua linha de crédito que financia projetos de sustentabilidade, a partir do ProGD. Há bancos particulares e públicos incluindo os equipamentos de energia solar fotovoltaica e aerogeradores, por exemplo, como itens financiáveis com prazos mais longos, de até 240 meses, com taxas de juros menores.

É Preciso Buscar Empresa Experiente

São soluções já disponíveis, mas que são mais facilmente acessadas através de empresas capacitadas a desenvolver uma solução completa, com especificações definidas, diagnóstico e margem de retorno do investimento. Isto porque, para a seleção nas chamadas públicas, por exemplo, são exigidos dos projetos detalhes técnicos que um leigo não conseguiria atender. Em 2016, pela primeira vez, um condomínio ficou entre os selecionados pela chamada pública da Light. É o Condomínio do Edifício Centro Empresarial Arthur João Donato (CEAJD), o prédio da Federação das Indûstrias do Estado do Rio de Janeiro (FIRJAN). 

Marco Porto, Representante do Síndico, conta que o aumento nas tarifas de energia foi um dos principais motivadores para a busca por iniciativas que ajudassem a reduzir o consumo de energia no edifício. “O Condomínio contou com o apoio do Caio Porciuncula do Núcleo de Tecnologias Limpas do Instituto SENAI de Tecnologia Ambiental e a Área de Engenharia da FIRJAN para o desenvolvimento de um estudo com este objetivo e foram os profissionais da área que sugeriram que a redução do consumo de energia do prédio poderia ter como fonte financiadora a Chamada Pública de Projetos da Light”, conta Porto. 

O projeto apresentado pelo CEAJD foi o de substituição da iluminação do prédio por modelos do tipo LED. “Apesar do edifício possuir outras oportunidades identificou-se que esta medida seria mais fácil de ser implantada e ainda assim teria um impacto significante na redução da conta de energia”, comenta. 

Caio ressalta que para atender às exigências o projeto precisou ser bem rigoroso na apresentação de documentos e na qualidade do projeto em si. “Com apoio do Instituto SENAI de Tecnologia Ambiental, que possui competência na área, o processo foi facilitado. Mas o edital é bem rigoroso e exige expertise na área”, diz. 
O prédio da FIRJAN espera alcançar a redução do consumo de energia e também a das manutenções, pois a tecnologia LED reduz a periodicidade na substituição das lâmpadas. “Indiretamente podemos citar outros benefícios da tecnologia a ser implantada, como o fato do LED esquentar menos que o modelo atual, o que reduz a carga térmica, diminuindo também o consumo do ar-condicionado. Além disso, por não conter nenhum material perigoso, a lâmpada LED pode ser descartada como resíduo comum. A lâmpada fluorescente tubular convencional deve ser descartada como resíduo perigoso, o que aumenta o seu custo a longo prazo”, completa.

Segundo Marco Porto, o projeto tem duração de 12 meses para ser implantado, tempo estabelecido com base na quantidade de lâmpadas que não permite o seu armazenamento no edifício, sendo necessário que cheguem aos poucos para a sua respectiva troca. 

Apesar das exigências para participar das chamadas públicas, nada impede que qualquer condomínio possa se beneficiar, bastando que busque uma empresa especializada para assessorá-lo. A orientação é de Leonardo Soares, da diretoria de sustentabilidade da concessionária Enel (antiga Ampla), que tem inscrições para sua chamada pública abertas até o mês de março. Neste ano, o valor destinado ao perfil de público sem fins lucrativos, como é o caso dos condomínios, é de 100 mil reais. 

Para atender à chamada pública, é preciso que o inscrito esteja localizado no âmbito de atuação da concessionária, ou ligado a ela através do mercado livre, e ainda que esteja quite com suas obrigações, ou ao menos com a dívida negociada. As soluções podem ser tanto a de instalação de painéis solares, como as de um mix em que diferentes soluções podem ser integradas, como painel solar com troca de lâmpadas e/ou do sistema de ar condicionado. E a apresentação de projetos de eficiência energética pode ser feita por Empresas de Serviços de Conservação de Energia (ESCOs), fabricantes e consumidores. 

A Light ainda não tem data para o início das inscrições para a chamada pública deste ano, mas em 2016 elas começaram em setembro e terminaram em dezembro.

Conheça as Soluções

Escolha uma solução que melhor atenda à sua edificação ou aproveite e faça um mix com várias delas. Além dos sistemas solares, eólicos ou hídricos, há muitas opções que podem agregar ou ser utilizada isoladamente, todas com redução comprovada de consumo:

• Captação de água de chuva
• Reuso da água
• Medidores individuais de água
• Louças e metais sanitários economizadores de água
• Lâmpadas e reatores de alta eficiência (LED)
• Sistema de condensação de ar condicionado
• Elevadores com sistema de frenagem regenerativa
• Telhado verde

Empresas Instaladoras

O engenheiro Emerson Francisco Gomes, acaba de aportar no Rio com a empresa de eficiência energética que representa, que tem sede em Goiânia-Goiás, mas atua em todo Brasil em parceria com empresas especializadas em Eficiência Energética e Usinas Fotovoltaicas de pequeno, médio e grande porte. A Empresa é co-responsável pela instalação do primeiro projeto brasileiro de Condomínio Solar de 1,06 MWp para aluguel de plantas de geração distribuída, no Ceará. 

Suas soluções só são contratadas se se mostrarem viáveis do ponto de vista do retorno financeiro. Ou seja, se, de fato, o consumo pode ser reduzido a ponto de pagar os investimentos com a economia conquistada. E a empresa pretende financiar, através de parceria com bancos, alguns projetos que se enquadrem nesta condição. Ela avalia as condições das instalações, desenvolve o projeto e o próprio cliente vai a um banco conveniado ao BNDES assinar o financiamento. “De um modo geral, o desperdício eliminado com a solução de eficiência energética paga o investimento. Em um dos casos recentes em que trabalhamos, a economia foi de 64 mil na conta, valor que facilmente pagou o financiamento feito em 4 anos, sem que o cliente tivesse que tirar um só centavo do bolso”, afirma o engenheiro.

De um modo geral, o desperdício eliminado com a solução de eficiência energética paga o investimento. Em um dos casos recentes em que trabalhamos, a economia foi de 64 mil, valor que facilmente pagou o financiamento feito em 4 anos

Emerson Francisco Gomes, engenheiro

Emerson diz que é comum síndicos e até empresários não acreditarem nos resultados previstos nos pré-projetos, pois havendo a viabilidade de adoção da energia solar, e tendo área disponível o retorno normalmente é altamente satisfatório. A revista Lowndes tem contado em suas edições casos de sucesso na adoção das novas tecnologias para eficiência energética, muitos até premiados pelo concurso promovido pelo Secovi Rio para soluções sustentáveis. Todos eles realizados desta forma, o que demonstra que o mercado já tem empresas capacitadas para auxiliar os condomínios a buscar projetos que melhor atendam a seu perfil de consumidor de energia. O bolso dos condôminos e a natureza agradecem.

Entenda Melhor

Em dezembro de 2012 entrou o seu Patrimônio. em vigor a Resolução n° 482/2012 atualizada em 01/03/2016, norma da Aneel que regulamentou o Sistema de Compensação de Energia, que permite ao consumidor instalar pequenos geradores em sua unidade consumidora e trocar energia com a distribuidora local. A regra é válida para geradores que utilizem fontes incentivadas de energia, que são a hídrica, solar, biomassa, eólica e cogeração qualificada, proveniente principalmente da geração de Pequenas Centrais Hidrelétricas – PCHs, usinas termelétricas à biomassa (bagaço de cana, resíduos de madeira, gás de aterro sanitário), usinas eólicas e usinas solar-fotovoltaica com até 30 MW de capacidade injetada no sistema elétrico. Todas elas têm grande apelo em termos de sustentabilidade. 

Em dezembro de 2015 foi lançado pelo MME o ProGD- Programa de Desenvolvimento da Geração Distribuída de Energia Elétrica, com o objetivo de ampliar e aprofundar as ações de estímulo à geração de energia pelos próprios consumidores. E é ele que prevê as linhas de crédito utilizadas pelos bancos:

• A Caixa Econômica Federal oferece facilidades de financiamento dos aparelhos a partir do Construcard, cartão magnético exclusivo para utilização em lojas de materiais de construção conveniadas. Dependendo do cliente, a taxa de juros pode variar de 1,96% a 2,35% ao mês.
  
  
• O Banco do Brasil possui a linha de financiamento BB Crédito Material Construção para pessoa física que tiver interesse em adaptar um sistema alternativo de geração de energia. A Linha BB Material de Construção, está disponível para correntistas do banco, com taxas de 1,53% a 2,02% ao mês.
  
  
• O Banco Nacional do Desenvolvimento (BNDES) também oferece duas linhas de crédito para projetos de energia solar: Linha de Energias Alternativas e o Programa Fundo Clima. Para esses produtos de crédito, um dos mercados relevantes é o de empresas que possam estruturar planos de negócios junto aos consumidores finais que desejam instalar painéis solares em suas residências.
  
  
• O Banco Santander oferece uma linha de crédito para Sustentabilidade nas modalidades: 
  – CDC Eficiência Energética de Equipamentos – Para financiamento de Equipamentos de geração de energia a partir de fontes renováveis, como solar fotovoltaica e eólica; 
  
  – Sistemas termicamente eficientes (calor e frio); 
  
  – CDC Acessibilidade – Financia adaptação veicular, equipamentos para acessibilidade, plataformas de elevação, cadeira de rodas e aparelhos auditivos;
  
  – CDC Processos Mais Limpos – Para aquisição de equipamentos que diminuem os impactos socioambientais causados pelas empresas, como sistemas para reuso da água e equipamentos para a reciclagem e redução de gases poluentes. 

Entrevista

Para se ter sempre uma bela fachada

Uma fachada bem cuidada é um dos itens que mais valorizam um imóvel, assim como as varandas. Mas nem sempre há bom senso e respeito às normas, sejam construtivas ou de segurança e alterações nas fachadas que acabam por transformar os edifícios em verdadeira colcha de retalhos. Antero Parahyba e Adriana Roxo, respectivamente engenheiro civil e arquiteta que trabalham, entre outros, com consultoria em engenharia legal envolvendo questões de pós-ocupação, como os danos em construções e os conflitos gerados a partir daí, falam de aspectos relevantes nos cuidados para que a fachada tenha a atenção que a sua importância requer. Eles destacam especialmente a necessidade de uma avaliação profissional antes de realizar qualquer alteração na fachada, sob risco de comprometer a estrutura e, também, a estética do projeto original.

LOWNDES REPORT – A fachada é o principal cartão de visitas de um condomínio. Quais os problemas que acabam com a boa imagem de uma fachada? 

ADRIANA ROXO – Em uma edificação recém entregue, é possível associar a imagem da fachada inaugurada à imagem do desenho (perspectiva) da fachada exibido por muitos meses no stand de venda. Aquela arte foi intensamente utilizada pelos corretores como argumento de venda. Os compradores gostaram das linhas anunciadas ainda no papel. Se acharam bonito o desenho do papel, sempre vão achar bonito o desenho materializado. Mas manter o desenho é que é o grande problema. Aos poucos, vão ocorrendo as primeiras concessões aos usuários das diferentes unidades: o toldo, o filme reflexivo, o split e outros elementos que não estavam no desenho que um dia consideraram bonito, e que foi legalmente aprovado na Prefeitura. O que acontece é que a fachada se afasta do desenho original, ganhando o aspecto de muito usada e, às vezes, envelhecida.

LOWNDES REPORT – Existe uma periodicidade para reformas de fachada? 

ANTERO PARAHYBA – Não há uma periodicidade estabelecida para se reformar uma fachada. Uma reforma poderá se fazer necessária conforme os desgastes que afetem os materiais utilizados, sem condições práticas ou econômicas de reposição. Uma fachada pode manter sua integridade por muito tempo se, periodicamente, for realizada uma vistoria em seus elementos, observando desgastes ocorridos e anomalias não previstas, promovendo-se os reparos cabíveis. Mas, por norma, é recomendado que, independentemente dos materiais aplicados às fachadas e às empenas, estas sejam revisadas a cada três anos.

LOWNDES REPORT – O que deve chamar a atenção para cuidados de manutenção. Quais os riscos de se deixar chegar a queda de rebocos, de marquises etc.? 

ANTERO PARAHYBA – Nenhum material é eterno e, portanto, nenhum serviço aplicando materiais também o será. Todos os materiais e todos os serviços são merecedores de atenção sobre suas condições de integridade e de desempenho.

ADRIANA ROXO – As novas edificações são entregues com manuais para seus usuários e para os seus administradores. Esses manuais trazem, em caráter preliminar, tabelas arrolando materiais e serviços diversos, com respectivos cuidados e periodicidades relativos as suas manutenções. As edificações mais antigas, ou as que não dispõem desses manuais, podem copiar de outras edificações, promovendo as necessárias adequações. A obediência a esses manuais vai gerar uma cultura de manutenção preventiva, isto é, de manutenção da integridade, evitando a ruína, quando ocorreria a manutenção corretiva do componente perdido. De forma geral, a manutenção corretiva é mais onerosa possibilitando, ainda, que na ocorrência de uma ruína haja danos a outros materiais ou a pessoas.

LOWNDES REPORT – Qual o melhor tipo de revestimento? 

ANTERO PARAHYBA – Todos são bons se, quando projetados, observadas a finalidade e a ambiência, quando executados, observadas e fiscalizadas as recomendações de normas e dos fabricantes e, quando postos em uso, observadas as recomendações de conservação e as periodicidades de revisões.

Nenhum material é eterno e, portanto, nenhum serviço aplicando materiais também o será. Todos os materiais e todos os serviços são merecedores de atenção sobre suas condições de integridade e de desempenho

Antero Parahyba, engenheiro civil

LOWNDES REPORT – E quando é preciso, ou se quer, modernizar, o que levar em consideração? 

ANTERO PARAHYBA – A necessidade de consulta aos profissionais de projeto, que avaliarão o universo das variáveis intervenientes. Isto é essencial. Esta é uma atividade que exige conhecimento e experiência. Um profissional poderá realizar melhor, segundo as normas e a estética.

LOWNDES REPORT – Para além das regras internas de cada condomínio, a questão fechamento de varandas já está pacificada a nível municipal? 

ADRIANA ROXO – Fechamento de varandas, ou qualquer outro tipo de alteração em uma fachada, sempre será uma questão polêmica, em qualquer lugar. Uma legislação municipal que confere a possibilidade de fechamento em algumas áreas de uma cidade, sob alguns condicionantes que obrigatoriamente devem ser considerados e atendidos, não pode ser entendida como uma definição sobre esta questão, mesmo porque, há outras legislações e direitos que devem ser respeitados. Porém, dois aspectos relacionados à segurança devem nortear a decisão sobre os fechamentos de varandas. Um deles se refere à segurança estrutural, isto é, à capacidade da estrutura de receber e permanecer submetida aos esforços relacionados aos fechamentos e às alterações promovidas após o fechamento, como a integração de ambientes e a elevação de pisos que, com muita frequência, são feitos. O outro aspecto é relativo à ventilação obrigatória de cozinhas e de áreas de serviços que dispõem de aparelhos a gás, estabelecida em norma técnica e em legislação. Em muitas edificações novas, a ventilação se dá através da varanda, elemento de ligação entre esses ambientes e o exterior, o que impõe que a varanda seja mantida permanentemente aberta. O primeiro aspecto, em alguns casos, vem sendo considerado, mas o segundo não. Mais uma vez, destacamos a importância de se consultar um profissional para obter as orientações necessárias sobre a possibilidade de fechar a varanda com segurança.

Fechamento de varandas sempre será uma questão polêmica. Uma legislação municipal que confere a possibilidade de fechamento em algumas áreas não pode ser entendida como uma definição sobre esta questão

Adriana Roxo, arquiteta

Tome Nota

Palestras para Síndicos

No dia 23 de março os síndicos têm encontro marcado com a informação. Nesta data terá início o Ciclo de Palestras Lowndes de 2017, o evento que aproxima síndicos de especialistas, a fim de esclarecer as suas dúvidas sobre temas relevantes para o dia a dia de quem administra condomínio. 

Nesta edição saberão mais sobre contratação de empregados e conservação de elevadores. 

João Luiz Martins, Gestor de Recursos Humanos da Lowndes, falará sobre contratação de pessoal com foco no correto atendimento à legislação trabalhista, e Fernando Tupinambá, Presidente do SECMIERJ – Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado do Rio de Janeiro, trará os casos recentes de acidentes com elevadores para falar dos cuidados ao contratar empresa de conservação. Tupinambá também dará dicas de como agir em caso de acidente. As palestras do Ciclo de Palestra Lowndes acontecem sempre das 8h30 às 10h30, no auditório da Administradora, na Avenida Presidente Vargas, 290 – 2° andar. 

As inscrições, gratuitas e limitadas, devem ser feitas pelo telefone 21 3213-3742 ou pelo e-mail novosnegociosfgttowndes.com.br.

Cursos Lowndes

A agenda do primeiro semestre de 2017 dos cursos Lowndes tem início no mês de março. São três opções de temas dentre os mais importantes para o dia a dia de quem trabalha em condomínio, sempre com opção de horário pela manhã e a tarde, a fim de não comprometer as escalas dos empregados. Os conteúdos são preparados por especialistas em gestão de pessoal, com larga experiência na área de condomínios, e a metodologia inclui troca de experiências e esquetes em que os participantes podem se ver nas situações que exigem sua maior atenção para o correto atendimento de suas funções.

QUALIDADE NOS SERVIÇOS DE PORTARIA 
13 a 15 de Março das 09:00 às 13:00 
22 a 24 de Maio das 13:00 às 17:00 
Investimento: R$160,00

PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO 
06 de AbriI das 09:00 às 13:00 
22 de Junho das 13:00 às 17:00 
Investimento: R$ 110,00

SEGURANÇA PREDIAL – ORIENTAÇÃO E PRÁTICA 
28 e 29 de Março das 13:00 às 17:00 
09 e 10 de Maio das 09:00 às 13:00 
Investimento: R$150,00

As inscrições podem ser feitas pelo site 
https://www.lowndes.com.br/eventos/
ou pelo telefone 3213-3700

Saiba Mais

A Praça é Nossa

Adoção de áreas públicas pelos condomínios garante ocupação adequada, mais verde e valorização do patrimônio público e privado

Praça Barra Bonita: área de lazer e atividades físicas ao ar livre

A Fundação Parques e Jardins – FPJ criou, há 26 anos, o Programa de Adoção de Áreas Püblicas, com o objetivo de incentivar as PPPs (parcerias pùblico privado) na gestão de locais como praças, monumentos e parques, e ainda garantir economia aos cofres públicos e contribuir para a conservação do patrimônio püblico verde ampliando ainda a participação de empresas, associações de moradores e cidadãos nos cuidados com a cidade. Atualmente, são 370 mil m² de áreas adotadas. 

E são muitas as áreas sob a guarda e os cuidados dos condomínios. Eles foram uns dos primeiros a adotar áreas, na Barra da Tijuca e Recreio, ainda em 1988, e foi por sugestão de um deles que as áreas de restinga, as formações vegetais nas praias, entraram para a lista de locais a serem adotados. Estas áreas não eram contempladas pelo Programa. 

As contrapartidas oficiais não são muitas, em resumo, um certificado de adotante que pode ser utilizado para divulgação institucional. Mas, de um modo geral, o que pesa para quem adota é a garantia do cuidado e do uso adequado do espaço. Para os condomínios, razão mais que relevante, visto que qualquer local abandonado pelo pelo poder público pode facilmente ser ocupado por moradores de rua, traficantes, usuários de crack entre outros, comprometendo a segurança e desvalorizando ruas e bairros inteiros. 

Foi com esta preocupação que a Associação dos Condomínios da Barra Bonita, no Recreio, adotou uma área de 3.625m², hoje denominada Praça Barra Bonita. “Inicialmente, nosso propósito foi o de cuidar do espaço e mantê-lo limpo e seguro, visto estarem abandonados, o que dava um aspecto ruim contrastando com os edifícios novos. Com o tempo, fomos ampliando os cuidados e hoje a praça conta com mobiliário para áreas distintas, como parquinho infantil, academia para terceira idade, 14 bancos em material ecológico, e objetivamos fazer muito mais”, conta William Nogueira, Presidente da Associação, acrescentando que também estão sob os cuidados da Associação os canteiros ajardinados da Avenida Ailton Henrique da Costa. 

Além da aquisição e manutenção do mobiliário, a Associação mantém serviços de jardinagem, tendo instalado ainda uma guarita para maior segurança no local.

Famílias aproveitam a praça para fazer piquenique

O resultado é uma área de lazer na porta de casa para os moradores Famílias aproveitam a praça para fazer piquenique do conjunto de condomínios que forma a Barra Bonita, uma área livre, verde, ordenada e aprazível, frequentada por famílias que, cada vez mais, usam o espaço para piqueniques, festas de aniversário, passeios com seus animais de estimação e atividades físicas. 

“Antes, as pessoas tinham medo de circular ali”, conta, afirmando estar sempre atento ainda às questões de iluminação, poda de árvores e segurança que demandam do poder público. “Estou sempre em contato com o Batalhão de Polícia Militar e a subprefeitura da regiào“. 

Mas não é só a Zona Oeste que tem adotantes de áreas públicas. São muitos em todos os bairros. Quem mora na Zona Sul pode até não se dar conta, mas praticamente todos os canteiros da orla, nas calçadas em frente aos prédios, ou mesmo em ruas internas, são cuidados pelos condomínios a partir do processo de adoção de áreas públicas.

Mais Demandas de Quem quer Fazer Melhor

Um trabalho nem sempre fácil, segundo Max Lima da Fonseca, supervisor geral do Condomínio Vieira Souto 510, em Ipanema. “Temos o maior prazer em cuidar, mas as pessoas não tem conscientização para a preservação, colocando seus animais para fazer as suas necessidades ali, o que nos obriga a, constantemente, trocar plantas, porque elas não resistem ao xixi dos cachorros”, lamenta. 

No momento, todos os canteiros da orla estão cercados para o Carnaval. E este é outro fator a tornar um desafio manter os canteiros sempre verde. Os eventos que reúnem grande número de pessoas exigem que ou se proteja o local, ou se perca plantas e gramados. 

O supervisor também sugere que a Prefeitura crie uma padronização para as cercas de proteção fixas, à exemplo do que fazem para os grandes eventos, o que poderia ser feito também para a iluminação e até para as mudas, a partir da orientação de um paisagista para os tipos de planta a serem utilizados na orla. “Estou aqui há quatro anos e já tivemos três projetos diferentes. Investimos em mudas e vem o sol e a maresia e levam tudo embora. É uma coisa simples e teríamos uma orla muito mais bonita”, defende. 

O Presidente da Associação dos Condomínios da Barra Bonita diz que o poder público faz o básico, como cortar e catar o mato, mas que não consegue mudas, o que seria muito importante para reduzir os custos de manutenção do local. Ele também reclama da burocracia, pois precisou de aprovação para a colocação dos bancos e dos brinquedos. E para incluir um parcão já soube que será preciso fazer um aditivo ao contrato. “O processo para adoção da praça levou uns très meses e é ainda muito burocrático, como tudo no pais”, diz. Mas, apesar disto, nem passa por sua cabeça não renovar o contrato. “É importante que mais façamos, pois áreas públicas bem cuidadas valorizam o bairro e evitam a ocupação irregular”, completa. 

A FPJ diz que, sempre que solicitado, presta todas as orientações para os cuidados com as áreas verdes adotadas e que está no contrato que o adotante assina a obrigatoriedade da manutenção, incluindo a necessária troca de mudas. Lá também está expresso que qualquer intervenção na área adotada deve passar pelo crivo da Secretaria Municipal de Meio Ambiente, à qual a Fundação Parques e Jardins é subordinada.

Silvia Melo, arquiteta, responsável pela área de adoção da Fundação Parques e Jardins, explica que somente se houver alguma divergência nos dados, o prazo para a aprovação da adoção supera um mês. Ela também informa que a Fundação presta aos adotantes, quando solicitada, a aprovação de projetos de paisagismo, manejo de espécies e outros cuidados necessários à manutenção das áreas adotadas, além de quaisquer outras orientações que o adotante necessite. ‘‘É a relação de parceria, fundamental para a nossa cidade. E a maior prova de que o Programa é bem sucedido está nos números: 90% dos que adotam as áreas renovam o contrato”, completa.

Canteiros da orla: adoção pelos condomínios

Mais Benefícios se Houver Mais Participação

A Associação dos Condomínios da Barra Bonita ainda tem projetos para a praça adotada, para os quais busca apoio. Ela quer duplicar o parque infantil para oferecer espaço e equipamentos diferenciados por faixa etária, criar uma área de leitura com a colocação de pergolados e wi-fi, e um parcão garantindo ainda mais higiene e segurança para quem procura a praça para o seu lazer. “Queremos fazer mais, colorir mais, criar áreas temáticas, torná-la ainda mais bonita, o que conseguiremos mais facilmente com a participação daqueles que usufruem dela”, diz o presidente da Associação. “Meu sonho é transformar a praça em um lugar tão cuidado e com atrações tão variadas quanto as que se veem na Disney“, completa. 

Seu sonho é um extremo oposto à situação que o local já viveu, com carros sendo furtados à noite, vendedores de quentinha durante o dia, sem qualquer ordenamento. “Hoje temos passagens para pedestres adequadas a cadeirantes, canteiros, quiosques, cabine de segurança. Caminhamos muito, mas isto não significa que chegamos aonde queremos”, completa. Contando apenas com os moradores dos condomínios Barra Bonita, a praça beneficia entre 10 e 12 mil pessoas e o presidente da Associação procura entre eles um arquiteto, um paisagista, entre outros especialistas, que possam ajudar, colaborando com seu conhecimento para que a Praça Barra Bonita fique cada vez melhor, garantindo ainda mais qualidade de vida aos seus moradores.

William Nogueira: orgulho do trabalho realizado e pedido de ajuda para fazer mais

Quem Pode e Como Adotar

Qualquer pessoa física ou jurídica, além de empresa com e sem fins lucrativos, e ainda condomínio ou associação, pode adotar áreas verdes e espaços livres públicos municipais. Estão na lista praças, parques, largos, canteiros, árvores, áreas de restinga, monumentos e chafarizes. 

Em todas elas, o adotante fica responsável pela manutenção e conservação da área. A listagem dos serviços a serem feitos varia de acordo com o bem adotado e está expresso no contrato de adoção. 

Para adotar um espaço público é necessário enviar à Fundação Parques e Jardins uma carta de intenções com o endereço do lugar em vista. No caso dos condomínios e associações, é preciso apresentar o estatuto da instituição, o CNPJ, e ainda a ata da assembleia que nomeou o síndico, o diretor ou o atual presidente. 

Com isto, a Fundação avalia o pedido e publica no Diário Oficial do Município um chamamento público convidando outros interessados. Se não houver mais candidatos, é feita uma vistoria técnica na área para listar as responsabilidades que o candidato deverá assumir. A adoção do espaço é formalizada com a assinatura do contrato e a publicação da adoção no Diário Oficial. 
Quem quiser adotar uma área pública deve ir à Fundação Parques e Jardins, localizado dentro do Campo de Santana s/n, no Centra, no Protocolo, e solicitar o formulário próprio, lembrando de pedir ainda a lista de documentação necessária. O formulário e a lista também podem ser conseguidos enviando e-mail com pedido para o endereço [email protected].

Deu Certo

Para ter Sempre um Mar de Almirante

Condomínio Maxi Leblon

A partir de sua experiência no elevado posto da Marinha, o Almirante Oscar Moreira da Silva comanda o condomínio Maxi Leblon, que conta com três prédios, 116 apartamentos, e ainda participa ativamente do cuidado com o entorno, a região que é quase um sub-bairro do Leblon. São seis gestões marcadas pelos mesmos princípios de alinhamento de ações de controle e preparação para o emprego efetivo, seja de material ou de pessoal, nas demandas da vida condominial. Para os condôminos, é como estar seguro, sabendo que quem está no comando é um verdadeiro Comandante de um Tikuna (o mais moderno submarino brasileiro em operação na Marinha do Brasil). 

A disciplina militar, no entanto, é conjugada com o mesmo coleguismo que se forma entre aqueles que navegam por meses nos espaços estreitos de um submarino. O síndico faz questão de uma troca constante com todos e criou uma extensa rede de colaboração. Cada um dos três prédios tem um representante, cada porteiro é um líder nos cuidados de manutenção e cada morador é um ativo participante da vida condominial ao utilizar o canal aberto pelo síndico para a troca de informação. Ele também mantém outro canal, via e-mail, para falar com os síndicos dos condomínios próximos. 

O cuidado com o micro bairro já fez história. O Almirante, que já foi síndico do condomínio em 1992, foi um dos fundadores de uma associação de condomínios do Alto Leblon (Condomínios Associados Dois Irmãos – CADI). Juntos, ele e outros síndicos e moradores da região, deram partida na retirada de uma favela nascente no local. “Foi somente com a união dos maiores condomínios da parte alta do Alto Leblon que foram retirados cerca de 35 barracos que, deixados lá, possivelmente hoje seria uma enorme favela. Tendo em vista que o Poder Público nada fez para a erradicação dos barracos obrigou aos condomínios da área a se cotizarem para negociar a compra de cada barraco para poder retirá-los de lá”, conta. 

Na época da CADI também conseguiram zerar o número de roubo de carros ali. “Neste caso, um vigilante de moto contratado por nós fazia rondas e um canal direto com o 230. O Batalhão de Polícia dava suporte“, detalha. Eles foram pioneiros no uso conjunto de câmeras para auxiliar as ações de segurança. “Fui Subsecretário de Inteligência da Secretaria de Segurança Pública e, na ocasião, apresentei um projeto, hoje espalhado por vários estados, chamado Centro de Comando e Controle, composto de um Centra Integrado de Atendimento, Centro de Supervisão dos Atendimentos e um Centro de Gerenciamento de Crises nos quatro andares da torre da Central do Brasil“, explica. 

Seja para a área pública, seja para o condomínio e o entorno, ele se valeu muito do programa Tolerância Zero, da prefeitura de Nova York. “Estudei muito as iniciativas dele, o que permitiu adotar ações para o condomínio e o Alto Leblon. Especialmente, este conceito fundamental de agir pontualmente e com rapidez, não deixando passar nada. A ação ostensiva é a melhor maneira de manter a conservação do que quer que seja e em condomínio não é diferente“, completa. 
A união com os síndicos próximos é outra ação que considera de extrema importância para os condomínios. Junto com o prédio de frente, compartilham um micro ônibus circular para atender os moradores para subir e descer a longa e íngreme Timóteo da Costa. E estão em permanente contato para trocar informações e se ajudarem mutuamente nas questões relativas à segurança, manutenção e cuidados gerais. “Representamos mais de 500 unidades e com estas trocas podemos realizar negociações mais favoráveis para nós e também para as empresas, pois atendem a mais prédios no mesmo lugar“, afirma.

Fachadas do Condomínio Maxi Leblon

Comunicação Ágil para Soluções Rápidas no Maxi Leblon

O Almirante explica que esta fluidez de comunicação se assemelha muito a como acontece na Marinha, em que todos ficam sabendo, ao mesmo tempo, dia a dia, de tudo o que é importante e necessário saber quando se está em um navio, ou em um submarino. 

Tanto para a comunicação fácil e ágil, quanto para controles em geral, ele se vale da tecnologia. Tudo é informatizado no condomínio desde 1992, época que a utilização de computadores ainda engatinhava no país. No Brasil, o setor de informática teve grande impulso por conta da Marinha brasileira. Por esta ocasião, ele já havia criado planilhas, estatísticas e controles, mas foi promovido a Almirante, assumindo um comando no estado do Mato Grosso. Só em 2010, quando passou para reserva, pode retomar a função informatizando definitivamente o Condomínio Maxi Leblon. Retomando também os controles, como os que permitem aos empregados já nos primeiros dias do ano saber as datas exatas de cada folga pelos próximos 12 meses. O mesmo é feito para consumo, inclusive de material de limpeza, e ainda para os contratos. 

O condomínio também dispõe de tecnologia de segurança. Além dos controles de acesso, os três porteiros e os três profissionais de manutenção têm um canal direto com o síndico, via whatsapp, para quem encaminham comunicação, com fotografia ou filmete, seja para informar sobre um problema, seja para mostrar ele já solucionado. “A tecnologia acelerou muito o nosso trabalho”, conta, dizendo que também utiliza as ferramentas de comunicação para mediar conflitos entre moradores. “São questões que não dizem respeito à administração do condomínio, mas ajudo no que for possível para que tudo se resolva da melhor forma“. 

Com a ajuda da tecnologia, o controle é absoluto, inclusive na garagem. É possível saber, por exemplo, quando um carro não é de um morador ou visitante. Isto porque o cadastro de moradores, além dos dados completos deles, tem ainda informações sobre cada um dos veículos da família e também dos de seus visitantes. Ele até levou a aprovação em Assembleia de previsão de multas para casos de infração às regras. “Tínhamos as caméras e a possibilidade de identificar aqueles que desrespeitam a Convenção do condomínio, mas ela não nos dava respaldo para aplicação de penalidades”, conta. Depois disto, a partir do registro feito pelas câmeras, o condomínio pode dar início ao processo que vai de mensagem ao morador, e a administradora para a advertência de infração cometida, à aplicação de multa em caso de reincidência. Estas foram também graduadas, podendo até duplicar de valor. 
Para os controles relativos às finanças do condomínio, o síndico conta com o suporte da administradora, que permite a qualquer tempo consultar dia a dia o saldo da conta. “Paralelo às consultas que faço as aplicações que temos, incluo estes dados disponíveis no site de nossa administradora para montar mensalmente um balancete para os moradores”, diz o síndico que também realiza todo mês uma reunião com o conselho consultivo e com as representantes dos Blocos.

O  Almirante Oscar Moreira da Silva é síndico do condomínio Maxi Leblon 

Modernizar para Garantir Economia e Melhor Funcionamento

A prontidão para a ação permite executar também as grandes obras que o condomínio exige, como foi o caso da reforma das portarias, que contou com um novo desenho, feito por um escritório de arquitetura, que deu uma identidade visual à área nos três prédios, garantindo ainda um layout mais moderno, tanto na sua estrutura quanto nos detalhes da decoração.

Muito trabalho foi feito e o condomínio está bem conservado. Mas mais ainda virá. A próxima grande reforma está prevista ainda para o início do próximo semestre, quando os nove elevadores serão modernizados. O objetivo é reduzir o número de paradas por enguiços, mas também obter mais economia, com uma melhora estética significativa. “Faremos a troca dos sistemas, de analógico para digital, mudança que reduzirá nosso consumo de energia elétrica, e as cabines serão modernizadas com novas botoneiras, pois o efeito estético é importante”, completa. 

A economia é um item que tem total atenção do síndico e, por isto, dentre outras realizações, investiu na troca de lâmpadas que ficam acesas 24 horas, o que resultou em uma redução de 50% no consumo de energia. “Com a troca das tradicionais por equipamentos led, ganhamos ainda mais luminosidade, com menor número de lâmpadas. E elas eram muitas. O condomínio tem 5 garagens, 10 corredores de serviços por bloco e mais os 9 elevadores”, detalha. 
E vem mais modernização com economia pela frente. Ainda para este ano, será implantado um sistema de captação de água de chuva, que somará o seu resultado com outro, já existente, de coleta de água dos aparelhos de ar condicionado, para a rega dos jardins e as lavagens em geral. “O condomínio já utiliza a água coletada em quatro bombonas por bloco, quantidade que é suficiente para regar a parte alta do jardim e a lavagem dos carros. Com a utilização da coleta de água de chuva, a economia será ainda maior”, antecipa. O projeto foi todo desenhado por um morador, que é engenheiro, e será feito em uma área extensa e desnivelada que engloba os três playgrounds.

O condomínio já utiliza a água coletada em quatro bombonas por bloco, suficiente para regar a parte alta do jardim e a lavagem dos carros. Com a utilização da coleta de água de chuva, a economia será ainda maior

Oscar Moreira da Silva, síndico

Com tudo isto, o síndico comemora manter o condomínio como um mar de almirante, expressão que significa mar calmo, tranquilo. “Estou reformado e o ócio não é opção, visto que é, como dizia Nelson Rodrigues, o jardim do diabo. Como síndico, posso me dedicar aos cuidados necessários para conservação, nossa segurança e a valorização do nosso patrimônio. Tenho satisfação de ver feito”, conclui.

Ações Positivas

Ate-se a boas causas

Organização conecta quem deseja realizar trabalho voluntário a ONGs e projetos sociais

Atados. É assim que se chama o projeto criado há apenas quatro anos por amigos da Universidade de São Paulo, em São Paulo, mas que já está também em Brasília e no Rio de Janeiro, juntando gente boa. Com o objetivo de permitir que ONGs e projetos sociais divulguem suas vagas para interessados em realizar um trabalho voluntário, reuniu rapidamente quase 50 mil pessoas que encontraram no Atados uma maneira fácil de se engajar. Só no Rio, onde está há pouco mais de um ano, conta com mais de 2 mil voluntários atuando em alguma ONG ou projeto social. 

E não é só isto. Da união de muita gente boa surgiram ideias que se transformaram em ações sociais bem sucedidas. É o caso do Abraço Cultural (www. abracocultural.com.br), que abriu oportunidade para que refugiados trabalhem como professores de línguas aqui no Rio. Tudo começou durante a Copa do Mundo do Brasil, quando voluntários organizaram uma ação de confraternização para aqueles que encontraram em nosso País um abrigo, a Copa do Mundo dos Refugiados. Foi neste contato que pensou-se que, além de aprenderem, poderiam ter ocupação e renda ensinando as suas línguas. Hoje, há voluntários brasileiros dando aulas de português aos refugiados, mas há também refugiados dando aulas de francês, inglês, ârabe, espanhol, para mais de 200 alunos. 

E este é apenas um exemplo. O Atados deu início a outras organizações sociais como a Sementes de Transformaçào (www.sementesdetransformacao.com.br), formação de jovens de ensino médio em empreendedorismo social e autoconhecimento para realização de projetos sociais, a Casa de Trocas (www.facebook.com/casadetrocas), Coworking e cohousing com cursos livres e abertos para o público, sem custo, e a Feminicidade (mvw.feminicidade.com.br), que ouve histórias de mulheres pelas cidades e registre estes depoimentos em fotografias, textos, frases e poesias, e realiza eventos para o empoderamento das mulheres. 

Atualmente, a plataforma reúne mais de 900 ONGs e projetos sociais com inúmeras vagas em aberto para voluntariado.

Alegria na reunião para os preparativos do Dia das Boas Ações deste ano

Para Saber Mais e Participar

Quer contribuir de alguma forma, mas não sabe como, nem por onde começar? Acesse e curta www.facebook. com/atadosjuntandogenteboa, no Facebook, do Atados e encontre a sua opção de trabalho voluntário! Basta criar um perfil no site www.atados.com.br, indicando as causas em que acredita, suas habilidades, a região que quer atuar e os dias e horários que tem disponíveis para isso, e candidatar-se para fazer um trabalho voluntário. 
Ainda não tem certeza de que pode fazer isto? Então experimente no Dia das Boas Ações. Nos dias 1 e 2 de abril (sábado e domingo), o Atados se une a um movimento global para estimular a realização de atividades de voluntariado e realiza diversas atividades sociais para que todos tenham esta oportunidade. O endereço do evento é o Parque Garota de Ipanema, no Arpoador, onde atrações de arte e cultura, muitas oficinas e diversão, permitirão o contato com o universo do voluntariado. Na página do Facebook da ONG estão fotos e informações de eventos anteriores e mais a programação deste ano. Acesse!

Para Financiar a Causa

odo trabalho gratuito que o Atados realiza é fomentado pelos serviços pagos que presta a empresas. São soluções altamente especializadas para a área de responsabilidade social, desenvolvidas por quem faz. Saiba quais e veja a que melhor pode atender a sua empresa: 

• Responsabilidade Social – constrói para a empresa programa de responsabilidade social, de voluntariado empresarial e de estratégias de investimento social.
  
• Recursos Humanos – desenvolve nas equipes da empresa competências de liderança, criação de projetos, oficinas e vivências sobre cultura colaborativa e integração dos funcionários em projetos sociais.
  
• Marketing e comunicação – faz o marketing de causas aliado a projetos sociais reais e de alto impacto e visibilidade, constrói projetos de inovação social conectando talentos da empresa com necessidades e oportunidades das ONGs e projetos parceiros do Atados, e faz a comunicação para engajamento de funcionários.
  
• Tecnologia – constrói plataformas tecnológicas personalizadas de voluntariado, com as funcionalidades de Inscrição de ONGs e ações voluntárias, Inscrição e controle de voluntários, Interação social e Personalização e flexibilidade de uso da plataforma. Confira exemplos destas soluções no endereço eletrônico: http://servicos. atados.com.br.

Nos dias I e 2 de abril, Atados repetirão sua participação para estimular atividades de voluntariado

Porteiros

Como um jardineiro cuidando de seu jardim

Cícero Soares de Oliveira
Porteiro chefe do Edificio Dom Américo

Era 1977 quando Cícero Soares de Oliveira, hoje Porteiro chefe do Condomínio do Edifício Dom Américo, no Humaitá, chegou ao prédio para uma vaga de faxineiro. Com conhecimento de construção civil e experiência como jardineiro, foi admitido de imediato e começou uma trajetória que já completa 40 anos, para a satisfação e a tranquilidade dos moradores e do síndico Iso Milman, para quem Cícero é um profissional exemplar: “É muito atento às necessidades do prédio, responsável! e querido por todos“, elogia.

Cícero: ‘adoro este jardim do edifício’

Seu primeiro emprego no Rio foi o de jardineiro em um Clube, no Leblon, com quilômetros de jardins para cuidar. “Lá é muito grande”, lembra, destacando que a experiência foi considerada na hora em que foi avaliado para contratação pelo Edifício Dom Américo. O condomínio tem um pequeno jardim na frente e uma área mais extensa nos fundos, onde ele toma o café da manhã, antes de iniciar sua rotina de trabalho. “Todos os dias chego mais cedo para aproveitar a paz deste lugar, onde ainda se pode ouvir o canto dos pássaros“, conta Cícero, que já não divide o dia entre o trabalho de faxineiro e o de jardineiro há muitos anos, mas que não perdeu o gosto de estar num jardim.

Cícero não teve como estudar. “Já vim com 20 anos e no interior conheci apenas o trabalho na roça de casa. Mas, graças a Deus, trabalho não é problema para mim e, Ao chegar no edifício não tive problemas. Logo peguei a prática de faxina, passei a substituir o porteiro em suas folgas e cuidava, como hora extra, do jardim. O mais complicado, no início, foi conhecer os moradores e pegar a prática do serviço dentro da organização do prédio. No mais, foi fácil”, conta.
Cumpridor de seus horários, Cícero diz não gostar de mudar sua escala, pois prefere evitar o que chama de conversinhas pelas costas. “Procuro fazer tudo correto para não dar motivo para falarem o que quer que seja”, explica. Ele diz conhecer o prédio até pelo lado do avesso, o que ajuda muito nos cuidados cotidianos, especialmente, na realização de obras, inclusive as realizadas pelos moradores nas suas unidades, e no acompanhamento de serviços prestados por empresas de manutenção. Cícero é conhecido por ajudar a todos os que se elegem no prédio a conhecer o edifício e as suas necessidades.

Vitória sobre o Maior Desafio

Ele entende que, como um bom jardineiro, o porteiro também deve ter disciplina, paciência e compreensão. “Assim como acontece com as plantas, nem todos os dias as pessoas estão bem”, destaca. É a afirmação de quem desenvolveu sabedoria para lidar com as adversidades. Conta que o maior desafio de seus 40 anos de trabalho no prédio foi ter que reorganizar a vida, quando uma nova gestão eliminou o uso de horas extras. “Foram 26 anos com horas extras compondo um salário maior e quando isto mudou tivemos que nos ajustar. Muitos saíram, mas eu não queria isto. Cortei gastos, mudei a vida. Não foi fácil, pois já estava casado, com filho, e se você pensar que as coisas só aumentam, percebe que é algo que dá uma sacudida. Mas passou e creio que me saí bem”, conta. 

Cícero conta que não gastou a indenização recebida pelo fim das horas extras. “Naquela altura já tinha me organizado sem aquele dinheiro, porque gastá-lo depois?”, pergunta. Previdente, colocou tudo na poupança. O mesmo que fez quando recebeu o FGTS, na aposentadoria, e antes disso, quando saiu do primeiro emprego. “Não tive leitura, mas a minha cabeça é melhor do que a de muitos jovens que estudaram. Se a pessoa ganha mil, tem que gastar de mil para trás e não para frente. Depois, se você vive sem um comprometimento maior nunca não vai dar valor a nada”, ensina, acrescentando que tem um projeto para suas economias: “Ainda quero comprar uma casa em João Pessoa e voltar para a minha terra”, conta.

Vida Tranquila

O porteiro chefe comemora a rotina de trabalho realizada sempre com muita tranquilidade: “Hoje a gente está cantando com o Zeca Pagodinho ‘Deixa a vida me levar’. Sinto que está tudo em ordem no trabalho e em casa”, brinca. Cícero adora música e nas horas vagas gosta de ouvir o estilo sertanejo mais tradicional e também Roberto Carlos e Roberta Miranda. “Chamam de música brega. mas eles tem musicas boas, fazer o quê? Na lista de seus preferidos estão Zezé di Camargo e Luciano e Leandro e Leonardo. Ele também tem passarinhos em casa e considera cuidar deles uma distração.

A vida é muito melhor para quem sabe fazer amizades e esta é uma profissão em que isto é ainda mais importante

Cícero Soares de Oliveira, porteiro chefe

Nascido em Jacaraú, interior da Paraíba, aguarda convencer a mulher para voltar. “O que me segura é a mulher, que tem medo de andar de avião. E também não queremos deixar nosso filho, e neto, que moram perto da gente, em Nova Iguaçu. Temos só ele e agora o nosso netinho”, conta, dizendo que já tem viajado sozinho, o que deve fazer novamente este ano. “Lá na Paraíba vão achar até que separei. Só viajo sozinho. Mas de avião ela tem medo, de ônibus diz que as pernas incham. Eu não abro mão do avião. É impressionante como é muito mais rápido. Gosto demais“, diz. Para quem quer ser porteiro, Cicero aconselha ter responsabilidade no trabalho e paciência, não apenas com as pessoas, mas também com a vida. “Uma pessoa que não liga para nada, não vai chegar a lugar nenhum. E conquistar o que quer que seja exige tempo. É preciso se dedicar a ser um bom profissional, um bom amigo, uma boa pessoa. E pensar que, assim como a gente gosta de chegar em um lugar e ser bem atendido, todos gostam. A vida é muito melhor para quem sabe fazer amizades e esta é uma profissão em que isto é ainda mais importante”, conclui.