Lowndes Report – A Revista do Condomínio Nº 126

Editorial

Um ano de seis meses. As perspectivas para 2016 estão polarizadas. Se por um lado realizaremos o maior evento esportivo do mundo, por outro estaremos em plena crise econômica, com todos os danos causados pela crise política e o desânimo para a eleição municipal. Mas desafios são para serem vencidos. O mais importante é estar preparado. Uma primeira medida é evitar os riscos do aumento da inadimplência e saber como proteger o condomínio deste grave problema. 

Estivemos com o ministro do Supremo Tribunal Federal e com advogados do setor para poder destacar o que pode ser feito. Ainda para passar por 2016 com serenidade, um planejamento do que será possível fazer, considerando prioridades, possibilidades e riscos, no melhor estilo empresarial, ajudará. Apresentamos algumas dicas sobre como elaborar um planejamento operacional para o seu condomínio. 

Dentro dos preparativos para o ano, e contribuindo para que possamos fazer bonito diante de todo mundo nos Jogos Olímpicos, não poderíamos esquecer dos cuidados com as nossas calçadas. Ouvimos a Secretaria de Conservação para passar todas as coordenadas, a fim de que nenhum passeio ou calçada seja descuidado. 

Mas, ainda estamos em pleno período de férias e com as temperaturas nas alturas o foco é cuidar para que a estação preferida dos cariocas transcorra com tranquilidade e segurança. Por isso, listamos aspectos que exigem mais atenção no verão. 

A sua revista Lowndes está com você em todos os desafios previstos para este ano, que, certamente, nos reserva surpresas, momentos de comemoração e alegria. De nossa parte, comemoraremos com a empresa seus 80 anos. Afinal, em um país em que as crises se sucedem, completar 80 anos é uma vitória. E tudo o que queremos é comemorar com aqueles que, como a gente, não desistem jamais.

Espaço Lowndes

Pasta Virtual: Sua Prestação de Contas com Segurança, Agilidade e Correção

Quem é cliente da Lowndes já tem à sua disposição a prestação de contas do condomínio em mídia digital ao final de cada ano. Mas o que era bom ficou ainda melhor, a partir de um novo software que faz com que o serviço avance em qualidade. A ferramenta, que utiliza o QRCode para disponibilizar o acesso mais rápido a informações arquivadas, permite consultar o movimento de entrada das notas diariamente, com total transparência, seja para conferência, seja para tomada de decisão, via extrato do condomínio no CONDOnet – o canal exclusivo do condomínio na internet.

A Pasta Virtual, como é chamado, vincula a imagem do documento ao extrato, logo após o documento dar entrada na administradora. Ele acaba, assim, com um processo que envolve ligação para solicitação, feitura de cópia e envio de documento para o condomínio, quando solicitado. A tempo e a hora, a pasta está lá, disponível, com todos os seus documentos. Ela permite ver as contas a pagar e as já pagas, facilitando o trabalho, especialmente, do síndico e dos conselheiros na checagem antecipada das pastas. 

O sistema, que ainda é uma novidade no mercado, se utiliza de ferramentas que estão no topo da informatização, como o QRCode – a assinatura de segurança confirmando a originalidade do arquivo, e o arquivamento em nuvem, que, juntos, otimizam espaço e garantem maior segurança aos dados.

Para garantir ainda mais vantagens, a Lowndes agregou a estes benefícios a correção dos dados. Todos os documentos que dão entrada para serem contabilizados são analisados e corrigidos, antes de serem codificados, etiquetados e escaneados. Cada nota é conferida para verificar se todos os dados estão ali, buscar as informações que faltam, confirmar a devida autorização do pagamento, e só depois liberada para arquivamento. Seguindo um padrão de trabalho da administradora, nenhum documento é digitalizado sem que tenha sido encontrada solução para quaisquer problemas que apresente.

A pasta digital é mais uma novidade Lowndes. Investindo sempre para servir melhor.

O que é?

O QRCode é um código de barras em 2D que pode ser escaneado e, após a decodificação, passa a ser um trecho de texto, ou um link, redirecionando uma informação. Este tipo de codificação armazena uma quantidade maior de caracteres, otimizando espaço. 

A NUVEM tem funções de arquivamento e compartilhamento de dados, liberando o usuário de ocupar espaço em seu computador, ou em um servidor próximo, e do risco de vírus que leve à perda dos dados. Ele também não precisa se preocupar com manutenção, atualização, backup etc., apenas em acessar e utilizar.

Atualidade

Planeje!

Preveja e organize a administração condominial e tenha uma gestão campeã em 2016

Todo final de ano é aquele aperto para fechar as contas. O que faltou fazer? O que poderia ter sido feito diferente? Aproveite as respostas e prepare-se para sair vitorioso neste ano de jogos olímpicos no Rio, que promete muitos obstáculos antes de se atingir a reta final. Crise político-econômica, eleições municipais, mudanças na cidade devido aos eventos olímpicos, tudo isto exigirá muita organização prévia. É hora de preparação.

Seguindo a Experiência das Empresas

Adotar um planejamento operacional pode fazer com que as respostas dadas agora sirvam para que, no final de 2016, tudo possa ser diferente. Esta é uma ferramenta de administração empresarial, que pode facilmente ser adaptada para o condomínio. O objetivo é comum: garantir transparência e correção nos processos, evitar perda de recursos, atrasos de trabalho, desperdício de tempo e de dinheiro. Além de organizar as rotinas, permite ao gestor manter o foco de sua atenção nos objetivos, tendo uma visão ampla do negócio. No caso do condomínio, a conservação, a qualidade dos serviços e a satisfação dos usuários em geral. E, é claro, a aprovação e o reconhecimento pelo trabalho realizado, traduzido em reeleição. 

O primeiro grande foco do bom gestor é conseguir identificar e aproveitar oportunidades. Para tanto, é preciso conhecer muito bem o condomínio e a administração condominial. Com isto é possível responder a algumas questões de um planejamento: Quando adquirir recursos como materiais ou pessoas? Quanto tempo demora para se conseguir que vejam o resultado do investimento? Quanto será preciso investir? 

O planejamento financeiro é uma das ferramentas gerenciais que melhor resultado pode gerar para o necessário controle e transparência das finanças dos condomínios

Paulo César, contador da Lowndes

O primeiro passo é detalhar os custos reais do condomínio. Depois, colocar estes dados em uma perspectiva de tempo, através do fluxo de caixa, adequando os custos à sazonalidade

Marcelo Ribeiro, consultor de Condomínio da Lowndes

O contexto macroeconômico é outro item importante. É preciso considerar inflação, juros, taxas, impostos e legislação: É uma boa época para começar um investimento? Como este contexto pode mudar e, com isso, influenciar o resultado esperado? Deve-se avaliar riscos e recompensas. O que pode acontecer ao longo de uma obra? Pode afetar a reserva de recursos ou a falta de materiais necessários? Quais atitudes podem ser tomadas?

Pode parecer muito detalhado, mas dá uma ideia geral do quanto a definição das ações é facilitada quando se consegue ter uma visão ampla das necessidades, dos riscos envolvidos, dos benefícios e das possíveis variáveis para a sua realização. E quanto mais complexa e onerosa a ação pretendida, mais valoroso será o planejamento operacional.

Capa

Inadimplência

Em uma decisão inédita do Superior Tribunal de Justiça, um condômino que atrasou o pagamento por vários meses seguidos foi condenado a pagar ao condomínio, além da multa de 2%, 10% sobre o valor total da dívida. O relator da ação considerou o comportamento antissocial do condômino, defendendo a tese de que pode ser assim enquadrado quem deixa de pagar de forma reiterada as taxas de condomínio.

O caso animou o setor, às voltas com um aumento da inadimplência. Segundo a Associação Brasileira de Administradores de Imóveis – ABADI, o percentual de não pagamento foi de 6,62% em 2015, o que representa um aumento de 30% em comparação ao ano de 2014. Marcelo Borges, diretor jurídico da entidade, considerou que a decisão do tribunal pode ajudar a desestimular os maus pagadores contumazes. “Saber que poderá pagar uma multa maior do que os 2%, em razão da sua reiteração, pode inibir o mau pagador”, diz.

Ele e os também advogados Guilherme Barbalho e Gérson Ribeiro Carmanhanis, todos professores do NUFEI e do SECOVI, realizaram um debate sobre o tema e a conclusão foi a de que a decisão ratificou o que a doutrina há muito já defendia, que o devedor contumaz pode ser penalizado de forma diversa do devedor simples. “A lei anterior previa até 20%, se assim estivesse na convenção. Com o Código Civil, ficamos com esta multa singela de 2% que não tem capacidade de coibir a inadimplência do condomínio. É necessária uma medida mais coercitiva e este acórdão veio em boa hora”, defendeu Carmanhanis.

Decisão foi Influenciada Por convenção do Condomínio

Borges chamou a atenção para o fato de que já havia previsão no estatuto interno do condomínio, no caso na convenção. “Não vejo que o regimento interno, pela sua natureza, é o instituto correto para este tipo de normativa, até pelo artigo 1.334 do Código Civil que apresenta quais as cláusulas privativas de uma convenção de condomínio, dizendo que este deve cuidar de estabelecer as sanções de cobrança. O regimento interno tem mais o caráter de cuidar das relações sociais dos condôminos no uso das áreas comuns”, esclareceu, orientando a quem quiser já fazer o seu dever de casa e alterar o estatuto que o faça na convenção e não no regimento interno. “Já que precisa do quorum de %, como determina o artigo 1.337 do Código Civil, que a alteração seja feita em um instrumento mais adequado juridicamente para isso”.

A orientação é a mesma do advogado Sérgio Sender, parceiro da Lowndes, que alertou para outros aspectos a considerar: “A convenção previa não só a aplicação da penalidade, como a existência do devedor contumaz. Além disso, eles fizeram uma assembleia específica para aplicação da multa. Ou seja, foi dada a este condômino a oportunidade de se defender, o que é muito importante”, destaca, chamando atenção ainda para o fato de que o acórdão não alterou a multa de 2%. “Se assim fosse, poderia ser considerado inconstitucional. O que ele entendeu é que ao contumaz, aquele que atrapalha a vida condominial, cabe ainda uma outra penalidade por sua conduta”, afirma.

Apesar do Código Civil, poucos condomínios se adaptaram, atualizando sua convenção. Agora devem fazê-lo, prevendo uma multa até cinco vezes a cota do condomínio para o caso de inadimplente reiterado

Sérgio Sender, advogado

Para Sender, é barato para o condômino ficar inadimplente porque a cobrança de condomínio é de rito sumário e, dependendo da vara, pode levar de cinco a seis meses, período que poderá continuar não pagando. E, depois que perder, recorrendo, ainda pode ganhar um prazo mais longo, seguindo com os prejuízos causados ao condomínio, o que precisa, e pode, mudar com o que diz o Código Civil. “É que apesar dele, poucos condomínios se adaptaram, atualizando sua convenção. Agora devem fazê-lo, prevendo uma multa até cinco vezes a cota do condomínio para o caso de inadimplente reiterado”, aconselha. Outro aspecto destacado foi o de incluir o que o condomínio entende como devedor reiterado.

Decisão Influenciará Futuras Sentenças

Em palestra para o setor de administração de imóveis, feita pelo Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, na Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo – CNC, foi confirmada a entrada em vigor, em 2016, do novo Código de Processo Civil e detalhada a forma como simplificará e reduzirá o tempo dos processos, com destaque para o peso que a jurisprudência passará a ter.

O Ministro explicou como isto será possível. “Para o que chamamos de incidência de resolução de demandas repetitivas, que é quando há várias teses sobre a mesma demanda, valerá a primeira decisão que, obrigatoriamente, deverá ser aplicada aos casos semelhantes, em todo o país. Se temos hoje 800 mil ações iguais, na hora em que for fixada uma tese, esta será introjetada nas ações individuais, reduzindo em muito o tempo do processo, pois qualquer recurso que fira esta tese não será remissível”, detalhou.

Ministro Luiz Fux, em palestra para o setor de administração de imóveis, defendeu a força dada à
jurisprudence, pois é uma maneira de garantir segurança jurídica e igualdade às decisões

Fux defendeu a força dada à jurisprudência, pois é uma maneira de garantir segurança jurídica e igualdade às decisões. “Estamos vivendo um novo tempo e para um novo tempo, um novo direito”, concluiu.

Destaque

Verão: dicas para enfrentar a estação no condomínio

A estação mais aguardada pelos cariocas costuma provocar muita agitação. No verão, é comum ter maior movimento de não condôminos e crianças nas áreas comuns, mais moradores e funcionários em férias, além de mais chuvas, mais pragas urbanas. Tudo é mais intenso, inclusive, recentemente, o problema de falta de água. Por tudo isso, um planejamento prévio para passar pela estação sem maiores atropelos é fundamental. Mas se não foi possível planejar com antecedência, aproveite as dicas de cuidados essenciais para o período. E um bom verão!

Segurança

• Redobre as medidas de segurança nesta época do ano em que os moradores saem de férias, deixando apartamentos e casas vazias. Teste se câmeras e alarmes de segurança estão funcionando corretamente. Oriente os funcionários a não dar informações a ninguém sobre quem está viajando e o período de ausência.

• Faça campanhas com reforço das normas internas específicas para controle de acesso, circulação de pessoas estranhas ao condomínio, como comunicação prévia de visita e entregas, questões como uso das piscinas e demais áreas comuns.

• Articule com a empresa terceirizada, inclusive, a de segurança patrimonial, cobertura para as férias de funcionários, visto que qualquer decisão sobre isto não pode ser tomada em cima da hora, tanto para que haja tempo suficiente para que os funcionários sejam comunicados com antecedência, quanto para prever quem substituirá os mesmos e isto não afetar a rotina do condomínio.

• Prepare comunicados e reuniões para conscientizar os moradores sobre a importância de uma atitude preventiva para a segurança de todos. 

• Oriente os empregados sobre medidas preventivas quanto a cuidados com acesso, iluminação, sistemas de câmeras de segurança, fornecimento de água, limpeza das áreas comuns, calhas, bueiros, caixas de gordura, cuidados na separação, acondicionamento e retirada do lixo.

• Tranque os quadros de energia, salas de máquinas, cabines de medição e qualquer área que possa ter energia elétrica.

• Cheque ainda quadras, piscinas e playgrounds e dê atenção redobrada ao estado dos brinquedos. Nestes locais, as instalações elétricas devem ser verificadas e todos os sistemas devem estar corretamente aterrados e protegidos por dispositivos que interrompam a passagem da corrente elétrica em caso de possibilidade de choques elétricos. Este dispositivo é obrigatório em circuitos que atendam áreas externas ou contendo banheiras, chuveiros e piscinas.

• Realize manutenções mais frequentes na piscina, fazendo a conferência dos parâmetros da água. Aumente os cuidados e o rigor para o cumprimento da legislação específica e para o controle de acesso, uso e permanência, de acordo com o regimento interno.

• Elimine toda água parada. A melhor forma de se evitar a dengue é combater os focos de acúmulo de água, locais propícios para a criação do mosquito transmissor da doença. Atenção aos vasinhos de plantas, caixas d’água, cisternas, sacos plásticos e lixeiras, entre outros.

Lazer

• Consulte os moradores para formar uma comissão para organizar atividades de lazer para as crianças, como colônia de férias, atividades recreativas distintas por faixa etária, com programação, duração, horários em conciliação com normas internas e lei do silêncio, além de estrutura do condomínio que será utilizada.

• Entidades como SESC e SESI, assim como empresas oferecem brinquedos, profissionais qualificados, além de programação de atividades socioesportivas etc.

• Passeios também são uma opção. Neste caso, é importante verificar a qualificação dos guias.

• Ideias para os que têm pouco espaço são contação de história, marionetes, jogos de montar, oficinas com confecção de livros, pipa, roupas de bonecas, brinquedos com recicláveis.

• Aprove em assembleia, para ter o amparo de outros condôminos interessados, atividades e planilha de custos. O ideal é ter este item previsto anualmente.

Convivência

• Encaminhe circulares ou afixe em locais de fácil e ampla visualização dicas e normas para que os moradores estejam atentos às regras internas do condomínio, destacando aquelas que se referem à boa convivência, como referentes a lei do silêncio, a obras, etc.

• Encaminhe circulares ou afixe em locais de fácil e ampla visualização dicas e normas para que os moradores estejam atentos às regras internas do condomínio, destacando aquelas que se referem à boa convivência, como referentes a lei do silêncio, a obras, etc.

• Seja específico. Chame a atenção para problemas que incomodam ou trazem danos a todos, como a piscina cheia de protetor solar e portarias e elevadores com piso molhado por causa de moradores transitando com roupa de banho pingando, som alto nas áreas comuns e barulhos entre os apartamentos como saltos, móveis sendo arrastados e crianças correndo, bebedeiras, etc. Junto com o chamado para o cumprimento dos horários e regramentos em geral deve estar um alerta de que casos de descumprimento implicam em advertências e multas.

• Oriente os pais a não deixarem as crianças sem supervisão, alertando para sua própria segurança.

• Use todas as ferramentas ao seu dispor. Uma boa comunicação feita para os condôminos deve valer-se de carta, e-mail, SMS e Whatsapp, somados à fiscalização rigorosa. Os funcionários devem ser instruídos a advertir no exato momento que algum morador infringir as regras.

• Quem permite aluguel por temporada deve fornecer fichas às imobiliárias para informar dados dos locatários, como dia de entrada e previsão de saída, além de placa do carro. E ainda limitação de inquilinos por unidade. O limite deve constar no regimento interno ou ser aprovado em assembleia.

Saiba Mais

Para Fazer Bonito

Saiba como atender à obrigatoriedade de cuidar das calçadas dentro das normas e em sintonia com os cuidados para deixar a cidade maravilhosa para os Jogos.

As calçadas do município do Rio requerem cuidados e estes são de responsabilidade compartilhada. Praias, praças, canais e prédios de propriedade municipal, ficam sob a alçada da prefeitura, já aquelas que ficam na extensão dos imóveis, residências e estabelecimentos comerciais junto às vias, cabem aos proprietários. A obrigatoriedade é a de mantê-las sempre em perfeito estado de conservação. Recentemente, alguns condomínios foram notificados para recuperação do pavimento e retirada, ou substituição de fradinhos. É a Prefeitura de olho nos preparativos para receber pessoas de todo o mundo este ano. A preocupação é a de fazer bonito e todos estão sendo chamados a colaborar.

Mas o que é preciso saber para atender ao chamado? A Prefeitura disponibiliza informações sobre manutenção e conservação, mobiliário e colocação de frades e jardineiras, entre outras informações, como a NBR 16.416/15 que entrou em vigor em setembro e trata dos pavimentos permeáveis de concreto para melhorar a drenagem da água da chuva. Elas estâo na pagina da Seconserva (http://www.rio.ij.gov.br/web/seconserva), a mesma Secretaria que responde pelas fiscalizaçôes, por meio de suas gerências regionais, identificando irregularidades e atendendo às solicitações feitas via 1746.

As ocorrências mais frequentes são calçadas quebradas, buracos, ajardinados danificados, tampões com defeito e fradinhos fora do padrão. Nestes casos, os proprietários recebem notificação para executar o reparo em um prazo que varia entre 30 e 60 dias. A multa por descumprimento dependerá de cada caso.

A Aprovação e Padronização

Para frades e jardineiras, a solicitação para implantação, retirada ou substituição deve ser feita pelo site, ou em uma das gerências Seconserva de cada região. É preciso pedir a avaliação do local para aprovação. O Condomínio do Edifício Miguel Lemos, em Copacabana, recebeu uma notificação para retirar os fradinhos de concreto da calçada. O prédio de esquina, com passeio estreito, não tem interesse em ficar sem os obstáculos, pois eles servem para impedir estacionamentos irregulares que poderiam, inclusive, provocar acidentes. “Entramos em contato com a Secretaria e soubemos que há uma padronização para esses obstáculos e que foi por isso que fomos notificados a retirar os modelos antigos. Entramos, então, com um pedido para substituir os fradinhos por balizadores, de metal galvanizado, de acordo com o padrão aprovado pela prefeitura, conforme nos foi informado”, conta Alex Reis, gestor predial da Lowndes, que também é síndica do condomínio.

Alex Reis com os fradinhos que serão substituídos pelos balizadores atendendo à padronização exigida pela Prefeitura

Segundo Reis, a própria Seconserva, através da 3ª Gerência, se prontificou a fazer croquis da calçada, documento necessário para dar entrada no pedido de aprovação da obra. “No momento, estamos cotando preço para contratar a mão de obra que fará a remoção e o reparo necessário, antes da colocação dos balizadores”, conta. 

Todo o processo, da notificação até a autorização, levou cerca de um mês. “Acreditamos que, por ser de interesse da prefeitura, eles até facilitaram e a burocracia não foi tão grande”, avalia. 

Para a etapa de obras, a Seconserva também tem orientações específicas. “É preciso considerar os transeuntes e não causar riscos ou impactos à livre circulação. Sugerimos executar a reforma por etapas”, orienta Marco Aurélio Regalo, Subsecretário de Engenharia e Conservação.

Especificações Dependem de Avaliação

Para realizar alterações é preciso procurar uma das 24 gerências da Secretaria. A mais próxima está apta a dar toda a orientação sobre o que é possível fazer, a partir dos padrões estabelecidos e outros detalhes. Trechos tombados e com projetos urbanísticos especiais não podem escolher obstáculos, ou o tipo de piso que quiserem. 

As restrições, de um modo geral, dizem respeito a piso muito liso, que possa provocar acidentes, obstáculos à livre circulação e a padronização do mobiliário objetivando impedir o estacionamento irregular. “O importante é que cuidados, inclusive estéticos, como a padronização de obstáculos, existam e que os cidadãos estejam atentos a eles para que a nossa cidade seja, de fato, maravilhosa”, afirma Marco Aurélio.

O importante é que cuidados, como a padronização de obstáculos, existam e que os cidadãos estejam atentos a eles para que a nossa cidade seja, de fato, maravilhosa

Marco Aurélio Regalo, Subsecretário de Engenharia e Conservação

Quando o Dano é de Responsabilidade de Terceiros

Danos causados por obras necessárias das concessionárias são problemas recorrentes, tanto que há uma lei determinando que é obrigação delas recompor as calçadas as condições em que a encontraram. Todas as questões devem ser relatadas via 1746, que controla todas as demandas, inclusive dando prazo para o atendimento. 

No caso do dano ser causado por um vizinho é preciso relatar o caso na gerência mais próxima para que se possa procurar identificar de quem é a responsabilidade e encaminhar a notificação para o real causador do dano. “É importante que todos entendam que são responsáveis por garantir a segurança e a circulação nas calçadas. Quem ferir esta regra, terá de responder por isso”, diz.

Detalhes que Importam

• As calçadas devem ser construídas ao longo dos logradouros, a partir do alinhamento do meio-fio, sem descontinuidade ou desnível, formando um passeio contínuo para a circulação dos pedestres. No sentido transversal, devem ter uma pequena declividade para o leito da rua (1 a 2%) para o escoamento natural das águas de chuva. 

• No subsolo das calçadas há redes de gás, energia elétrica, água, esgoto e também cabos de transmissão de dados, entre outros. Por lei, as empresas precisam de autorização da Prefeitura para executar qualquer obra, ou serviço, sendo obrigadas a reparar as calçadas danificadas, entregando-as no mesmo estado em que as encontraram, conforme a licença expedida. O serviço mal executado é passível de multa. 

• As ligações de águas pluviais devem ser licenciadas nas Divisões de Conservação, assim como os pedidos de rebaixamento de lençol freático, sendo proibido executar ligações de esgotos sanitários ou de águas servidas sem tratamento nas galerias de águas pluviais. 

• Qualquer equipamento do mobiliário urbano (vasos ou canteiros de plantas, caçambas, lixeiras, bancos, cadeiras, grades, placas ou cavaletes) precisa de autorização da Prefeitura para ser colocado sobre as calçadas. Da mesma forma é preciso autorização para plantio, remoção ou poda de árvores. Qualquer intervenção sem prévia autorização pode motivar a aplicação de multa.

Deu Certo

Repaginação Moderna

Edifício Rosemaire

O clássico edifício Rose Marie, em Copacabana, ganhou vida nova com as gestões do síndico Celso Nogueira Araújo. O arquiteto, com longa experiência em construção, reforma e decoração de agências e lojas de um grande banco país afora, depois de aposentado, colocou todo o seu conhecimento à disposição do condomínio. O resultado é um prédio com um design da década de 50, porém com fachada novinha, reformada com o requinte de quem preserva um patrimônio cultural. E tudo dentro do rigor das leis atuais. Quando o edifício fez a autovistoria estava em dia. O síndico faz questão de ressaltar o trabalho sério do construtor Marconde da Silva Ferreira, que aceitou o desafio imposto pela restauração da obra, e o apoio fundamental do Conselho Consultivo. “Ninguém faz nada sozinho e eu contei com muita ajuda”, conta.

Nova fachada ótimo resultado é comemorado pelo Rose Marie

Celso é proprietário de um imôvel no prédio há mais de 20 anos, morou fora por mais da metade deste período e, ao voltar, decidiu entrar para o conselho, a fim de colaborar com a administração do condomínio. Considerava que um edifício com a qualidade construtiva e materiais nobres, como o Rose Marie, merecia ser preservado e que poderia contribuir para resolver os problemas de desgastes impostos pelo passar dos anos.

Sistema de incêndio, parte hidráulica, PC de luz, casa de bombas, lixeira, garagem, impermeabilização das caixas d’água, apartamento do porteiro, alojamento e refeitório dos funcionários, telhados, pintura geral, elevadores, fachadas. “Aos poucos quase renovamos o edifício inteiro. Se tivesse dinheiro faria tudo mais fácil, em menos tempo. Passamos quase oito anos com obras, muitas delas foram feitas em paralelo a obras emergenciais. A maioria precisou ser paga a longo prazo, mas aí está o resultado. Estamos tranquilos até 2020, quando se fará novo laudo de autovistoria”, comemora Celso, acrescentando que procura fazer sempre o melhor, até para não pagar duas vezes, e documentando tudo.

O síndico com parte de sua equipe

Passamos quase oito anos com obras, muitas delas foram feitas em paralelo a obras emergenciais. A maioria precisou ser paga a longo prazo, mas aí está o resultado. Estamos tranquilos até 2020, quando se fará novo laudo de auto vistoria

Celso Nogueira Araújo, síndico

De fato, o síndico mantém uma pasta para cada obra, onde relatórios, ficha técnica, plantas, orçamentos, todo um histórico do que foi feito pode ser facilmente consultado. Só as especificações da obra que restaurou as fachadas tem mais de 50 páginas. Ele mesmo fez as plantas e avaliações, mas fez questão de ter laudos contratados, a fim de garantir a máxima transparência e correção nos processos. “É um olhar de fora. Ajuda muito a ter a segurança de que se está fazendo a coisa certa”, afirma. 

Celso destaca que as construções dos anos 50 foram bem feitas, são edificações sólidas, com pé direito alto, materiais nobres, e precisam ser preservadas. “Se você consegue restaurar de forma correta, tem prédio para mais 50 anos”, garante. O cuidado pode ser visto nos detalhes, como a pingadeira que desenhou para manter sempre limpas as marquises da fachada frontal, ou no polimento das portas antigas e cabines dos elevadores, agora restaurados e conservando sua originalidade, tudo dentro dos padrões de segurança atuais, sempre preservando as características do design do prédio.

Desafio Maior

Tanto tempo realizando obras não seria sem desgastes. “A dificuldade maior não é com a obra em si. O maior desafio é lidar com o ser humano”, destaca. O síndico chegou a receber a visita de um fiscal do Conselho de Arquitetura e Engenharia, que respondeu a uma denúncia feita por um morador. Ao chegar e ter acesso às pastas que Celso já preparava, o fiscal perguntou o que motivara a denúncia, se estava tudo correto. Foi quando o síndico o levou até a calçada e mostrou os tapumes utilizados para proteção das janelas, transeuntes, dos próprios moradores e operários. Alguns queriam que fossem retirados. Acabou recebendo elogios, no lugar de notificação para retirada. “Se limitou a dizer que se o Rio tivesse prédios tão cuidados como este estaria bem, e foi embora. Mas este foi um dos episódios que serviu para dar uma ideia do quanto, mesmo você fazendo o melhor, tem sempre quem não goste. A gente nunca tem a aprovação de todos”, completa. O fato é que o síndico segue sendo reeleito, o que confirma o quanto a maioria aprova o seu trabalho.

Nova casa de força

As obras futuras constam na ata de aprovação de sua nova gestão. São poucas comparadas às obras já realizadas no prédio, mas são tão importantes quanto. A restauração do prisma de ventilação e o pátio interno, a reforma de uma sala existente no térreo e a reconstituição de toda a área da portaria, com polimento dos pisos e de suas paredes em mármore, restaurando ainda as portas de ferro com seus detalhes em bronze, o que valorizará ainda mais o prédio. “Não seria preciso uma lei de autovistoria para evitar que um prédio caia, como já caiu, se todos fizessem a sua parte, atentos a valorização do próprio patrimônio e à qualidade de vida”, afirma. 

Cada uma das obras teve o seu desafio, porém todas garantiram benefícios. A maior delas foi a da garagem, que exigiu a pavimentação da área e, neste processo, a descoberta de vazamentos na tubulação de água desconhecidas que davam direto para o solo, o que foi corrigido. E em consequência, o prédio conquistou uma redução na conta de água de, em média, 30%. Esta deu trabalho e as pessoas reclamaram muito da demora, pois foi preciso interromper a obra para corrigir os vazamentos e só depois retomar, retirando ainda todos os veículos para poder finalizar os serviços. Mas hoje, o Rose Marie conta com uma garagem pavimentada, um lava pés, um bicicletário, novidades que embelezam, facilitaram a manutenção e garantem valorização e comodidade. “Estou feliz com os resultados. A gente trabalha sério, visando um fim, que é o bem comum. Quando, enfim, vemos o trabalho pronto, a sensação é o de realização”, conclui.

Ações Positivas

Cruzada pela promoção social

A

“Cruzada Nacional contra a Tuberculose”, com o objetivo de atuar na prevenção e na cura dessa doença. Cumprida sua missão original, mudou o foco de atuação, em 1986, quando surge a Cruzada do Menor, com a missão de promover a reintegração social de crianças e adolescentes moradores de rua, por meio do desenvolvimento pessoal e do trabalho. Hoje, presta atendimentos a crianças, jovens, adultos, idosos, e suas famílias para a concretização de seus objetivos sociais. Nos últimos 10 anos, a Cruzada atendeu a mais de 13.500 pessoas. 

Atualmente, são, aproximadamente, 700 crianças na faixa etária de 04 meses a 05 anos, em seis creches; 655 jovens e adolescentes em cursos de capacitação profissional e educação continuada; cerca de 200 crianças, adolescentes e jovens em atividades esportivas em horários complementares à escola e 70 idosos no centro de convivência. 

Buscando aperfeiçoar sempre seus programas, melhorar métodos de trabalho e treinar suas equipes, a Cruzada do Menor investe num novo modelo de gestão, em rede, que inspira as pessoas e as ajuda a desenvolver seus talentos. 

Nas Creches, as crianças recebem todo o cuidado necessário para o seu desenvolvimento físico, cognitivo, social e emocional. Alimentação balanceada, esportes, artes e orientação para saúde e higiene pessoal fazem parte da rotina. Por meio de ações sociopedagógicas, desde cedo, aperfeiçoam o raciocínio, a autonomia e a habilidade de socialização. 

No Centro de Convivência, os idosos contam com atividades que asseguram um processo de envelhecimento ativo, saudável e autônomo e com mais qualidade de vida. Tudo sempre em contato com crianças, garantindo alegria e vitalidade na terceira idade em atividades intergeracionais como as aulas de capoeira, o coral e o momento de contação de histórias. A Cruzada também auxilia as famílias, que participam de palestras sobre saúde, violência contra a mulher, entre outras. 

Nas atividades de educação continuada e capacitação profissional, realizadas por meio de parceiros reconhecidos e certificados como o Sistema S, promove o ingresso de jovens e adultos no mercado de trabalho. A cada ano, os cursos são oferecidos conforme a análise do interesse e demanda do local. 

Como Participar

Em todas as suas ações, a Cruzada do Menor busca desenvolver a autonomia e despertar o potencial humano de cada indivíduo para que ele transforme a sua vida. 

Para ampliar seu trabalho, são feitas parcerias que permitem a entidade ampliar o trabalho. Cada parceria contempla um público específico (crianças, jovens, adultos, idosos e seus familiares), e possui objetivos e benefícios diferentes, como por exemplo, promoção à cultura e geração de renda. 

Para tornar-se parceiro ou voluntário é doar, acesse o site www.cruzadadomenor.org.br; ligue para 2233-2242, ou envie um e-mail para [email protected]

A Cruzada do Menor investe num novo modelo de gestão, em rede. que inspira as pessoas e as ajuda a desenvolver seus talentos 

Porteiros

Mulher, mãe, amiga e porteira

Eliene Pereira Sena 
Porteira do Edifício Albert Sabin

Edificio Albert Sabin, no Maracanã, conta há nove anos com um profissional de portaria do sexo feminino, algo ainda raro, apesar da satisfação que as administrações expressam depois de passar pela experiência. Eliene Pereira Sena tem o pleno aval da síndica, Francisca de Assis, que diz que a porteira a fez repensar o perfil ideal para uma vaga disponível em outro condomínio que administra. “É a minha primeira vez, apesar de já ter sido indicada várias vezes, e estou gostando muito. A mulher é múltipla, em tudo sendo um pouco mãe, e tem essa dedicação diferente, mais atenta e comprometida”, elogia. 

Além de ser capaz de atender a múltiplas demandas, Eliene ainda tem iniciativa, outra característica considerada pela sindica. Antes de trabalhar como porteira, ela foi faxineira do prédio por sete anos e, depois de um período em que vários porteiros se sucederam sem que ninguém ficasse, se ofereceu para ocupar a vaga. Quem administrava o prédio na ocasião aprovou, assim como os demais moradores. A vivência há tanto tempo no edifício, a facilidade de comunicação e o bom relacionamento com todos ajudaram na decisão e no sucesso que rapidamente alcançou na nova função. “É como uma grande família. Quando ocupei o cargo já entendia desta forma o condomínio e os seus moradores”, conta.

Eliene Pereira Sena, zelo e muito afeto no trabalho como porteira do condomínio Albert Sabin

Antes de completar 18 anos, Eliene veio conhecer o Rio, onde sete irmãos já moravam. Nascida no interior do Ceará e muito apegada à família, acabou ficando para cuidar do filho recém-nascido de um irmão que trabalhava no Albert Sabin. Foi a síndica que perguntou se não gostaria de trabalhar como faxineira para o condomínio. “Fiquei muito feliz porque seria meu primeiro emprego, e com carteira assinada, a oportunidade de ter uma renda só minha”, lembra, completando que acha que foi a falta de casa que a fez voltar-se mais para o prédio. “Acho que foi esta saudade que me aproximou de todos. Eles sabem que estou junto deles, pronta para o que for preciso, e isto sempre foi considerado como algo positivo”, avalia.

Relação de Afeto é Recíproca

Mas o serviço na portaria mudou a sua rotina no condomínio. Mais restrita à portaria, perdeu o tempo de conversa nos corredores com as “senhorinhas”, como chama, enquanto fazia a faxina. “O tempo ficou mais curto. A portaria exige presença, muita atenção”, destaca. Mas o carinho foi mantido. 

O condomínio tem apenas dois funcionários, a Eliene e o faxineiro, e não há relação de subordinação entre eles. A síndica coordena o trabalho que, por experiência de ambos, não exige muito da administração. Segundo a porteira, o conhecimento sobre as tarefas e cumprimento das responsabilidades de cada um, faz com que os dias corram tranquilos, com o tempo passando rápido e sem atropelos. “São 18 famílias, de gente muito boa, e com isso temos um ambiente de muita paz, graças a Deus”, comenta. 

De tão querida, é convidada para as festas na casa dos moradores, entre os quais tem uma comadre. Eliene teve o filho único. Douglas, hoje com 12 anos, estava no prédio e uma moradora o batizou. “Ela praticamente o adotou e tem me ajudado muito na criação dele. Não é todo mundo que faz isso e para mim tem sido um motivo de uma segurança muito grande, pois posso dedicar-me ao trabalho sabendo que está bem cuidado, recebendo atenção e afeto”, afirma.

Dica para os Colegas

Com base em sua experiência bem-sucedida, a porteira diz para os colegas, e para quem mais se interesse por trabalhar em portaria, que se aperfeiçoem. “É a única coisa que lamento, não ter um curso específico na minha área de atuação. O mundo atual exige isso”, aconselha, acrescentando que o fundamental mesmo é ter jeito para lidar com pessoas. “É preciso saber levar as diferenças e os humores que fazem parte de todo ser humano, se colocando no lugar do outro como se fosse um irmão, ver a todos como mais um da família. Este cuidado é o que faz a diferença e permite que problemas sejam superados”, orienta.

É preciso saber levar as diferenças e os humores que fazem parte de todo ser humano, se colocando no lugar do outro como se fosse um irmão, ver a todos como mais um da família

Eliane Pereira Sena, porteira

Eliene elogia a síndica e a administradora, dizendo que o trabalho dela não seria a mesma coisa sem o ambiente amigável e de confiança mútua que eles proporcionam. “Quando todos trabalham pelo bem comum, fica muito mais fácil. As coisas acontecem sem maiores esforços”, destaca. 

A porteira não acredita que existam tão poucas mulheres ocupando este cargo, que considera excelente para quem, segundo ela, já veio ao mundo programada para cuidar. E Eliene não dedica seus cuidados apenas às pessoas, ou ao prédio. As plantas do jardim da portaria são um hobby para ela, que nas horas de lazer reluta em sair de casa. “Quando saio é para namorar um pouco, andar de bicicleta com meu filho, na ciclovia do Maracanã, ou ir com ele à praia. O que gosto de verdade é estar com aqueles que me são queridos e isso tenho aqui mesmo, não preciso nem sair de casa”, conclui.