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 Conservar, manter e melhorar. As mesmas recomendações para valorizar o imóvel valem para garantir a sua segurança. Uma edificação é composta de uma série de instalações que, sem o devido cuidado, podem colocar em risco os moradores e a própria estrutura. São tubulações de gás e fiação elétrica, além de sistemas preventivos sem os quais um acidente pode se transformar em catástrofe, como são os sistemas contra incêndio e os de pára-raios.
Em condomínios, as instalações são sempre vitais. Veja o caso das tubulações de água. Se não recebem a atenção devida, acabam por causar prejuízos e aborrecimentos, como nos casos das infiltrações sempre tão recorrentes em edificações. “É comum cuidar-se das instalações apenas quando elas apresentam problemas, mas todas possuem uma vida útil estimada, informação muitas vezes desconsiderada”, afirma Simone Ramos, gerente de condomínio.
A experiência diária na orientação a síndicos permite a ela dizer que poucos incluem na previsão orçamentária despesas de manutenção, a partir de um cronograma de ações de curto, médio e longo prazo capaz de manter as instalações sempre em bom estado. “Está longe de ser uma consulta que nos fazem com regularidade, mas a obediência às especificações técnicas dos fabricantes de cada tubo, fio ou equipamento é, certamente, uma maneira eficaz de garantir segurança à edificação e tranquilidade à administração e aos moradores. Afinal, um prédio com instalações cuidadas é sempre mais seguro”, defende. E um correto planejamento reduz custos. Por exemplo, uma tubulação com corrosão acentuada deve ter sua completa substituição orçada, pois custará menos que a substituição de cada trecho, além de podermos planejá-la.
 Quem também vê nos cuidados preventivos das instalações a melhor maneira de garantir o bem-estar de todos é o engenheiro e especialista em instalações prediais David Gurevitz. Ele recomenda que, ao preparar a previsão orçamentária de cada ano, deve-se valorizar o item despesas de manutenção, levando em consideração não apenas gastos de anos anteriores, mas um planejamento para obras de melhorias. “As instalações têm prazo de validade, como tudo. Deve se ter um arquivo de cada equipamento, ou ao menos anotar as informações relativas à sua vida útil e utilizar estas informações para aprovar em assembleia uma programação anual, ou plurianual, para as manutenções, as substituições ou os upgrades necessários”, recomenta.
Ele afirma que não é possível pensar somente em termos de conservação, mas de melhoria também. “Tudo evolui e os produtos novos oferecem durabilidade e, dependendo do tipo, ajudam a economizar. Um tubo de ferro velho, uma fiação desencapada, são desgastes naturais e trazem junto outros prejuízos, como perda ou maior consumo de energia, menor vazão de água. E estamos apenas falando de instalações de luz e água. Há um universo de instalações diferentes em uma edificação”, alerta Gurevitz, acrescentando ainda que, em vez de ser encarado como gasto, os cuidados com as instalações precisam passar a ser vistos como investimento. “O retorno em economia e eficiência vale cada centavo investido nestes cuidados”, afirma.
Atenção à grande rede de instalações de seu condomínio
São muitas as instalações. Portanto, vamos por partes. Que cuidados tomar em cada uma delas? Para começar, não descarte as vistorias e check-ups prediais. Eles são como mapas que orientam as suas ações por uma manutenção eficaz do prédio, apontando para a melhor solução ou para uma maneira de minimizar riscos e prejuízos. Dê total atenção aos equipamentos que são mantidos por contrato, caso dos elevadores. Cobre bons serviços.
Instalações de gás
A cada três anos, os condomínios residenciais devem requisitar ao Corpo de Bombeiros o Auto de Vistoria de Bombeiros (AVCB). A periodicidade do documento para os prédios comerciais é a cada dois anos. O procedimento ajuda a não perder de vista a manutenção destas instalações que tantos riscos podem oferecer aos moradores.
O AVCB é obtido após vistoria técnica nas tubulações existentes, nas modificações realizadas no ambiente onde passa a rede de gás e, em caso de uso de GLP, nos locais de armazenamento. Também são avaliados equipamentos, como válvulas de bloqueio e reguladores de pressão.
“Condomínios mais antigos, em geral, ainda possuem conexões de ferro soldadas e recomenda-se a sua troca por tubos de cobre ou polipropileno. Não é incomum encontrar-se edificações com instalações de mais de 10, 15 anos de uso e sem qualquer cuidado de manutenção”, relata Gurevitz.
Instalações preventivas contra incêndio
Da mesma forma, o Corpo de Bombeiros exige uma inspeção anual de todos os extintores, além dos testes hidrostáticos a cada cinco anos, por firma habilitada. Os equipamentos devem ser inspecionados anualmente ou a cada vez que forem constatados vazamentos, diminuição de carga ou pressão e vencimento de carga.
Iluminação de emergência
A iluminação de emergência, que entra em funcionamento quando falta energia elétrica, pode ser alimentada por gerador ou bateria e acumuladores (não automotiva). Ela é obrigatória nos elevadores. Faça constantemente a revisão destes pontos de iluminação.
Pára-raios
“Assim como as demais instalações, esta também deve ter a atenção de manutenções periódicas, feitas por empresas especializadas, conforme instrução do fabricante do sistema adotado”, diz Gurevitz.
Ele orienta que, a cada cinco anos, deve-se fazer uma avaliação visual das torres e de todos os cabos e contatos do pára-raios. E, a cada 10 anos, deve-se fazer um teste, com firma especializada, para verificar como está o aterramento do sistema.
Instalações de água
Prédios com mais de 20 anos devem preparar-se para a troca de barriletes e a reforma de instalações hidráulicas em geral. “Os tubos e conexões de ferro galvanizado têm alta resistência, mas também uma vida útil. As oxidações se tornam ferrugem e fragilizam os materiais. O resultado é o aumento no consumo de energia das bombas, a diminuição do fluxo, as infiltrações, os vazamentos e, em casos extremos, até inundações”, alerta Gurevitz.
Deve-se ainda checar se todos os equipamentos e seus comandos estão em perfeito estado de funcionamento, se não há vazamentos e/ou vibrações anormais das bombas de recalque de água potável, esgoto, águas pluviais e de incêndio.
Instalações elétricas
Aliado ao processo de envelhecimento destas instalações há o aumento da carga instalada, hoje muito comum. Mas, sem a devida compensação, ele provoca um aquecimento excessivo em todos os componentes envolvidos (condutores e barramentos, entre outros), o que acelera a degradação das instalações. O uso de materiais de baixa qualidade ou inadequados contribui para aumentar os riscos de acidentes e incêndios.
Portanto, solicite a especialistas que vistoriem as instalações (entrada de serviço, PC, circuitos, cargas instaladas, quadros de distribuição de luz e força). O laudo obtido desta vistoria permitirá planejar as ações corretivas que forem necessárias. A periodicidade para estas vistorias é de um ano para prédios comerciais de grande porte e de cinco anos para os residenciais.
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