Nelson Pereira de Carvalho, morador e proprietário de um apartamento do sexagenário Edifício Terra e Mar, no Flamengo, sempre fez questão de dar sua contribuição à administração do condomínio. Na década de 80, chegou a ser síndico por quatro gestões. Afastou-se para dar oportunidade a outros moradores, mas manteve-se atento e, em 2002, membro do conselho, percebeu que as coisas não iam bem. Contas em atraso de concessionárias de serviços básicos e até da manutenção de elevadores fizeram com que ele ficasse preocupado. Deu então início ao que viria ser uma longa batalha. Mas, por sua determinação, conseguiu colocar a casa em ordem e, atualmente, o condomínio não apenas está no azul, mas vem ao longo das últimas gestões fazendo obras de melhorias só com reserva de caixa. E a cota condominial é de R$ 380,00, acrescido de 10% de fundo de reserva. Como conseguiu isto? “Com honestidade e transparência, faço questão absoluta disto”, defende.

Administrador de empresas por formação acadêmica e profissional, Nelson nada conhecia de gestão condominial quando em 1981 foi síndico pela primeira vez. Mas nas quatro gestões que se seguiram aprendeu o necessário. Isto porque considera que condomínio ensina todos os dias. “Em um edifício antigo, então, problemas surgem a todo o momento exigindo novos aprendizados para encontrar soluções àquela questão especial, que logo é seguida por outra diferente da anterior”, explica.

Administrar o Edifício Terra e Mar não é brincadeira. Dividido em dois blocos, o prédio de esquina com a movimentada Rua Senador Vergueiro tem doze andares de cinco apartamentos cada, mais três de cobertura e ainda a moradia do porteiro, 11 lojas comerciais no térreo com entradas independentes e apenas 35 vagas de garagem. Até recentemente as fiações elétricas ainda eram de pano e a tubulação hidráulica vem sendo substituída aos poucos, aproveitando as reformas dos apartamentos, para evitar o transtorno e o custo que seria trocar tudo de uma vez.

As obras de melhorias são muitas e frequentes, mas sempre no ritmo que a reserva de caixa permite. O síndico não gosta de cotas extras e está sempre atento aos inadimplentes. Sabe que, pela faixa etária e pelas condições financeiras de alguns moradores, a situação é difícil, mas sabe também que o condomínio não pode correr o risco de ficar sem meios de arcar com suas despesas. Com os inadimplentes, a estratégia é sempre o diálogo. A seriedade e o comprometimento do síndico, já velho conhecido dos moradores, ajudam.

Indo até a montanha

Mas nem sempre foi fácil assim. O síndico conta que o pior foi mostrar aos moradores que algo ia mal se o condomínio estava no vermelho de forma tão fragrante que o contrato de manutenção dos elevadores fora rescindido por falta de pagamento. “Poucos estão atentos à administração do condomínio e pagam as cotas sem se preocupar. Lembro de uma moradora que questionou a necessidade da reclamação judicial pelos prejuízos causados ao prédio. Perguntei a ela até quanto eu poderia roubar sem que ela se importasse. Na hora não me respondeu. Mas nas eleições seguintes veio oferecer o seu voto”, conta, acrescentando ser um daqueles síndicos que não foge quando vê morador. “Se há algum problema, vou até eles, me antecipo e dou retorno. É como gosto e acho que todo condômino deve gostar de ser tratado”, completa.

No condomínio, a participação em assembleias é da ordem de 20% dos moradores. “E são sempre os mesmos. Acho que é assim em todo lugar, mas isto não é bom”, afirma Nelson. Dar transparência à sua gestão então fica a cargo de suas muitas cartas, circulares, conversas de elevador ou corredor e apresentações caprichadas nas reuniões.

Tudo o que fez e faz, desde o início, é mostrado a eles. “Sou muito organizado. Adoro computador e tenho tudo lá para imprimir e repassar. Comecei fazendo avaliações, verificando se a previsão orçamentária condizia com a realidade do prédio, se a quantidade de empregados estava de acordo com a demanda, a carga horária, a jornada, os pagamentos de horas extras. O apoio da administradora sempre foi fundamental e ajudou. Fizemos um acordo judicial para reduzir as horas extras. Enxugamos a folha e fizemos com que ela fosse compatível com a receita do condomínio”, conta. O síndico passou a distribuir mensalmente os balancetes com uma correspondência, explicando de uma maneira simples a composição de caixa, as obras contratadas e os melhoramentos.

Ao longo do tempo, Nelson conseguiu formar uma equipe de autônomos para trabalhar para o condomínio ao preço de diária pré-estipulada. Serviços de bombeiro, pedreiro, pintor, eletricista, marceneiros e gasistas, entre outros, são facilmente acessíveis, com trabalho rápido e custos menores. Todo sem exploração. O síndico trata os profissionais com toda a atenção, e os cinco empregados do condomínio sabem disto melhor do que ninguém. O Terra e Mar é um dos poucos que oferece plano de saúde. A moradia do porteiro, o quarto dos demais empregados, a cozinha e o banheiro que utilizam, tudo tem infraestrutura que foi reformada recentemente, nas últimas gestões de Nelson. “Como empregado, valorizo isto. Por que acharia que eles não valorizariam também?”, defende. A gestão de pessoal do síndico já foi destaque em matéria desta revista, por sua preocupação constante com o bem-estar dos empregados.

Para os moradores, a sua dedicação é evidente. São tantas melhorias que seria difícil listar. Da reforma da portaria a dos elevadores, do aumento de carga à instalação de circuito interno de TV, das economias fruto de sua atenção ao quadro de funcionários, a instalação de sensores de presença, ambas resultando em numerário suficiente para realizar várias obras. O trabalho com planilhas e o planejamento permite sobras como a do mês de junho, de R$ 12 mil, que somadas a outras foram suficientes para reformar o banheiro que fica na entrada de serviço. Da última Assembléia, realizada em março, saíram as obras prioritárias aprovadas para este biênio 2010/2011: a troca de toda a tubulação que passa por baixo da calçada ao redor do prédio, inclusive com nivelamento da calçada e impermeabilização da parede da garagem, a modernização do terraço e o polimento do piso dos corredores. “Tudo o que faço aqui é porque gosto e quero ver o prédio sempre bem cuidado e valorizado, e os condôminos satisfeitos. Este é o meu objetivo”, conclui.