Não houve qualquer alteração na legislação sobre varandas. A legislação municipal não permite o seu fechamento, mesmo que parcial. No "habite-se", consta que a proibição de fechamento deverá estar expressa na Convenção do novo empreendimento. O Decreto 322, de 1976, que regula a construção de varandas, proíbe expressamente o seu fechamento ou envidraçamento. O autor considera que este deve ser um espaço aberto. A Lei 10.406/2002, que operou mudanças no Código Civil tratando de condomínio edilício, em seu artigo 1.336, inciso III, os deveres do condômino, determina a manutenção da forma e cor, não só da fachada, mas também das partes e esquadrias externas, ou seja, das varandas.

Mas, apesar disto, basta um passeio rápido pelos bairros cariocas com um olhar voltado para as fachadas dos prédios para ver que é crescente o uso e abuso deste que é um dos itens de maior valorização de um imóvel. São inúmeros os exemplos. Há a colocação de toldos e o fechamento com vidros e também o aproveitamento do espaço para abrigar de tudo. Canil, playground particular, extensão da área de serviço com varal e mesa para passar roupas, sala-de-estar com poltronas, mesas etc., e até mesmo cozinha, com a construção de churrasqueira e forno para pizza, entre outros.

É uma tendência, já que há plantas que prevêem o uso da varanda como extensão, geralmente, da sala ou da cozinha. Porém, na maioria das vezes, a área não foi projetada para isto.

É preciso avaliar o projeto da construtora

Antero Parahyba e Adriana Roxo, respectivamente engenheiro civil e arquiteta que trabalham, entre outros, com consultoria em engenharia legal envolvendo questões de pós-ocupação, como os danos em construções e os conflitos gerados a partir daí, são categóricos. “Muitas peças são submetidas a situações ou a esforços para os quais não foram calculadas, o que pode comprometer sua vida útil. "Há varandas sob o risco de queda, em obras de reforço por este motivo”, alerta Parahyba.

A simples criação ou supressão de jardineiras, reformas com a adoção de revestimentos pesados no piso ou com paredes divisórias e outros usos abusivos levam a riscos.

Toda e qualquer alteração pode representar risco e, portanto, precisa ser precedida de uma avaliação a partir do projeto de estrutura.

O engenheiro explica que, estruturalmente, em algumas varandas, as vigas podem não ser de sustentação, mas sim sobrecarga, para efeito apenas da retilinearidade de sua extensão.

“Os usuários mais informados não utilizam vasos pesados nas extremidades dos balanços, mas dispostos nas proximidades das paredes. Por obediência à norma de sobrecargas em estruturas, as varandas são projetadas para uma utilização de pessoas e mobiliários distribuída na razão de 150 kg/m2; portanto, construir churrasqueira exige saber antes o peso desta para que ela não prejudique a estrutura. Os vidros, embora leves, podem constituir um elemento rígido entre as extremidades de lajes que vibram, gerando apoio indevido na extremidade da laje superior e retransmitindo carregamentos para a extremidade da laje inferior”, alerta.

A arquiteta Adriana Roxo acrescenta que varandas são construídas e projetadas para serem utilizadas como uma área aberta em um apartamento para diminuir a sensação de aprisionamento, funcionando ainda como uma transição entre a rua e o interior da casa, minimizando ruídos e possibilitando uma melhor aeração dos ambientes internos.

“Nesta área, de acordo com o espaço disponível, podem ser colocados móveis para uso externo, de fibras e de materiais laváveis, como poltronas, sofás, mesas e cadeiras, redes e pequenos vasos com plantas”, sugere, alertando para uma consulta prévia ao que está disposto no Manual do Usuário e no Regulamento Interno do Condomínio a fim de não prejudicar a estrutura e não incomodar os demais condôminos. “Não há impedimentos em se utilizar a varanda como uma extensão da sala para o café-da-manhã com a família, ou como um cantinho de leitura, com uma poltrona confortável e uma boa luminária, criando um "aumento" da sala, mas esse aumento deve ser apenas visual, sem a necessidade de se incorporar, fisicamente, através de fechamentos, a área da varanda à área da sala”, explica.

A arquiteta diz que uma uniformidade ou uma integração de cores, de padrões e de materiais nos mobiliários e objetos de decoração destes dois ambientes já contribui para a sensação de ampliação do espaço, tornando desnecessárias reformas que envolvam alterações na estrutura.

É proibido, mas o que fazer em casos de infração?

Como sempre, cabe ao síndico cumprir e fazer cumprir a Convenção e as leis que regem o condomínio, resguardando-se, pois sabe que responde civil e criminalmente pelos atos praticados em sua gestão se este, ou sua omissão, vier a causar prejuízos aos condôminos.

Quem enfrenta situações como esta não quer nem falar no assunto. Mas o advogado Geraldo Amorim diz que não há muito com o que se preocupar. “A questão é de tal forma comprometedora a todos os co-proprietários que o código previu aplicação de multa de até 05 (cinco) vezes o valor da cota condominial”, diz, ressaltando que, para ser aplicada, a multa deve estar prevista na Convenção.

Se não estiver prevista, convém reunir os condôminos em assembléia, com o quorum determinado na convenção para fins de fixação da pena, a fim de deixar a questão bem clara a todos os moradores.

Caso algum morador desrespeite a Convenção, o síndico deve notificá-lo e solicitar que os padrões do condomínio sejam restabelecidos, determinando um prazo para isto. Esgotado o limite imposto, o morador deve ser multado, de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337) e da Convenção. Em casos extremos pode-se recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembléia com aprovação da maioria.

O advogado reconhece que o judiciário vem se mostrando mais maleável a alguns casos que não comprometam tanto a fachada, como, por exemplo, a colocação de aparelhos de ar-condicionado, sob um determinado padrão e posição no aspecto arquitetônico, assim como a adoção de alguns tipos de grades, como a substituição das conhecidas como “peito de pombo” por outras mais retas, ou mesmo pelas telas de seguranças.

Para o engenheiro Antero Parahyba, no entanto, existe a lei dos homens e a lei da física e esta segunda diz mais respeito à possibilidade, ou não, de uma alteração de varanda. “Não é o fato de estarmos em um estado de direito que todos podem fazer o que quiserem”, adverte e continua: “Quem comprou um imóvel, pagou por um projeto arquitetônico homogêneo e harmonioso. Não vai querer que se transforme em algo com aspecto de uma boca desdentada. Depois, a exemplo dos carros, que modificados perdem parte de seu valor, a desvalorização é seguramente o resultado de alterações de fachadas e varandas, motivo pelo qual praticamente todos os municípios, e isto em todo o mundo, mantêm a proibição. Ela tem a ver com a manutenção da beleza e da segurança da cidade”, conclui.