Sérgio Murilo Herrera Simões

Home theater, spa, espaço gourmet. Empreendimentos com muitas e variadas áreas de lazer são cada vez mais comuns no mercado imobiliário. Para os síndicos são mais um desafio. Responsabilidades, locação, o uso por inadimplentes e outras questões foram levadas para o especialista em direito imobiliário Sérgio Simões. O diretor jurídico da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário, recomenda cautela. O síndico deve estabelecer e aprovar regras junto com a comunidade, fazendo uso da convenção, do regimento interno e das assembléias, para evitar problemas com questões ligadas ao tema.

Lowndes Report - Novos espaços de lazer fazem parte da realidade de muitos condomínios. Já há jurisprudência sobre problemas relativos à sua utilização? Sobre a proibição do uso por inadimplentes, por exemplo, qual tem sido o entendimento?

Sérgio Simões - Recentemente foi alardeado na mídia sobre uma decisão escoteira em São Paulo, de um condômino inadimplente que foi proibido de utilizar as dependências de uso comum e que se destinavam a lazer. Essa decisão foi pioneira e acredito que haja reforma da decisão por instâncias superiores, já que não é dado dar tratamento diferente a pessoas iguais. Mesmo inadimplente este condômino não deixou de ser proprietário como os demais. Além disso, o Condomínio tem outras formas legais para cobrança da cota condominial. O direito ao uso das partes comuns está intimamente ligado ao direito de propriedade e não ao pagamento das despesas, que tem haver com a manutenção da coisa comum.

LR - O que há na legislação que possa ajudar os síndicos a gerir estes novos espaços?

Sérgio Simões - A legislação remete para a convenção, a regulamentação do espaço interno dos condomínios. É ela, somada ao regulamento interno, quem deverá regular tudo sobre cada um desses novos espaços.

LR - A existência destes espaços tem grande impacto no valor da cota condominial e há sempre aqueles que, por não os utilizarem, acreditam que não devem pagar por eles. É possível um condômino recusar-se a pagar pela manutenção de um espaço de lazer do condomínio?

Sérgio Simões - Não. O condômino ao adquirir uma propriedade imóvel num condomínio edilício se sujeita às regras impostas a toda comunidade, inclusive quanto ao pagamento da cota condominial. Criar tratamento diferenciado em razão da utilização do espaço comum seria impraticável. Se assim fosse o morador do primeiro andar deveria pagar menos luz que o do vigésimo, uma vez que utiliza menos tempo o elevador para chegar até a sua unidade, com menos consumo de energia elétrica. O que seria um absurdo! A jurisprudência tem negado, inclusive, a isenção de pagamento de condôminos que se negam a pagar, por exemplo, serviço de transporte sob a alegação de que não se utilizam dos mesmos. Os julgados entendem que o serviço é disponibilizado e o condômino não o utiliza porque não quer. E vai além, tais serviços valorizam a propriedade imobiliária na hora da alienação.

LR - Para o uso efetivo de muitos destes locais por vezes se faz necessária a sua locação a empresas ou profissionais especializados, como fica o pagamento de impostos sobre isto?

Sérgio Simões - Quanto maior a quantidade de serviços oferecidos, maior as despesas correspondentes. E como dito anteriormente, todos os condôminos devem concorrer de acordo com a forma estabelecida na convenção, com o pagamento dessas despesas.

LR - Quando não há profissional especializado à frente destes locais e um acidente acontece como fica a responsabilidade do síndico?

Sérgio Simões - Acidente verificado dentro das dependências do Condomínio poderá ter ou não responsabilização deste, já que se trata, no caso de responsabilização subjetiva e, portanto, o lesado deverá provar que houve ação ou omissão do representante legal do Condomínio, seja ele empregado, síndico ou preposto. Em havendo a prova positiva a responsabilidade inicialmente é do Condomínio, que poderá ter ação regressiva contra o Síndico, se este foi omisso.

LR - Já há casos em que o alto custo de manutenção, ou mesmo o desinteresse dos moradores, levou ao fechamento de uma ou mais áreas de lazer. Com os riscos da deterioração por falta de cuidados, como fica a responsabilidade do síndico sobre quaisquer problemas futuros? Qual deve ser o procedimento do síndico diante da falta de receita ou de público para a manutenção destes locais?

Sérgio Simões - Verificada a hipótese, o Síndico deverá convocar uma assembléia geral extraordinária com item específico na pauta e, portanto, remeter para a assembléia geral a deliberação sobre o assunto. O Síndico não pode deliberar sobre a destinação e utilização de espaços comuns. Ele, apenas, tem a obrigação de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno.