Cuidados com instalações hidráulicas e reservatórios exigem esforço redobrado do síndico. Zelar pela qualidade das águas é uma questão de saúde pública, além de ser, ainda, uma obrigação legal. Mas quem não pensa duas vezes antes de iniciar uma troca de coluna, por exemplo? Obras que implicam em mudança na rotina dos moradores e, por vezes, negociações para reformas nas unidades e a aprovação de um custo elevado para algo que não tem a visibilidade de uma melhoria de fachada ou portaria tiram o sono de qualquer administrador. O problema é que, se adiadas, trarão mais transtornos, com gastos maiores, sem contar com riscos de responsabilização por problemas de saúde causados por ingestão e uso de água contaminada.

Tubulações

Quando o assunto é qualidade da água, a prevenção é o melhor negócio até porque depois nem sempre será possível remediar. Para as tubulações, especialistas em manutenção predial aconselham que prédios com mais de 20 anos iniciem já a formação de um fundo de reserva específico para a troca de barriletes e reforma de instalações hidráulicas em geral. “Há 30 anos, o mercado da construção civil utilizava tubos e conexões de ferro galvanizado por sua alta resistência, mas eles têm uma vida útil. As oxidações que, ao longo do tempo se tornam ferrugem, devido ao contato direto com a água, fragilizam os materiais e o resultado é diminuição do fluxo, infiltrações, vazamentos e, em casos extremos, até inundações”, explica o engenheiro civil Rubens Koss.
    
As instalações hidráulicas dos edifícios consistem na entrada de água vinda da rua até o reservatório enterrado (cisterna), nas ligações entre a cisterna e a caixa d’água superior no topo da edificação e na distribuição entre esta e os apartamentos, feita através do barrilete (distribuição de registros) e das colunas. Quaisquer problemas nas tubulações antes dos registros são de responsabilidade do condomínio e a partir daí estão a cargo do proprietário do imóvel. “As pessoas nunca estão preparadas para terem seus banheiros, cozinhas e área de serviço sem água e com obras de quebra de paredes para troca de colunas. Por isto, há tanto desgaste e jogo de empurra para ver quem responderá pelas despesas”, alerta.

Para explicar parte do problema, o engenheiro faz uma comparação: “Com a troca de barriletes, sem a substituição das tubulações nas unidades, é como se o condomínio tivesse com um carro 2.0 e os moradores ainda com os básicos 1.0. Os transtornos mais comuns são entupimento ou rompimentos nas tubulações não trocadas (principalmente nos aquecedores) e diminuição no fluxo de água entre o registro e as saídas, como torneiras, descargas e chuveiros.
       
Reservatórios
    
Para os reservatórios, cuja falta de vedação adequada das tampas e as infiltrações são as causas mais freqüentes de contaminação, é preciso observar a periodicidade das limpezas e a validade da impermeabilização das caixas d’água e cisternas. “Foi a avaliação de uma empresa de limpeza, se negando a fazer o serviço enquanto não resolvêssemos a questão da vedação, que me fez ir até lá. Até então, jamais havia visto nossos reservatórios”, conta a síndica Márcia Peixoto. E este é um problema comum. Os locais onde ficam ou passam as águas do condomínio não são conhecidos da maioria dos moradores e síndicos. “É por isto que aconselho sempre o serviço de vistoria técnica, com relatórios fotográficos de avaliação de riscos. Muitas vezes, as condições de conservação estão em estado crítico, mas é preciso ver. Não se pode cuidar daquilo que não se conhece”, acrescenta Koss.

O responsável pela empresa que se recusou a fazer a higienização sem a devida vedação do reservatório, o químico industrial João Domingos Lopes, explica em detalhes todo o processo de limpeza e sua importância. Há quem pergunte por que é preciso ter estes cuidados se a água já vem tratada pela Cedae. Mas não existe água sem uma concentração de microorganismos e os reservatórios tornam-se locais propícios para a formação do chamado meio de cultura, pela lama que se forma no fundo, onde se encontram sais minerais dissolvidos, açúcares e matéria orgânica de baixo peso molecular. Sem contar com contaminação por agentes externos, provocadas por pombos e pássaros em geral, ratos, baratas e outros insetos, quando não há vedação adequada dos reservatórios, ou mesmo possíveis contaminações por infiltrações na própria tubulação de rua da Cedae.
    
Um maior número de microorganismos resultará em enfermidades, principalmente em crianças e idosos. A contaminação pode ser notada por mudanças bruscas no sabor, odor ou coloração, que não seja de ferrugem, na água.
   
“O mais importante é a conscientização para a prevenção, mas há ainda o cumprimento das leis: municipal (3.371, de 28/12/91), estadual (Decreto 20.356, de 17/08/94) e federal (do Ministério da Saúde, portaria 518, de 25/03/2004). Elas surgiram para proteger a população pelos cuidados de limpeza de reservatórios”, diz Lopes.
   
Para um processo correto, é preciso primeiro retirar toda a lama do fundo, se possível utilizando equipamentos como lavadores de alta pressão. Depois, proceder à higienização de paredes, teto e piso numa concentração de cloro que seja pulverizada nestas áreas e não jogada diretamente em vasilhames ou através do uso de pastilhas. Isto porque o meio úmido (água contida nas paredes) funciona como filme protetor para as membranas dos microorganismos que se rompem apenas em contato prolongado com altas concentrações de cloro. Em seguida, é preciso higienizar a tubulação, trabalho que deve ser realizado cinco dias após a limpeza e desinfecção, usando-se cloreto de cálcio a 65% de química ativa. Devido à sua maior densidade, o produto desce e se decompõe na linha de fundo dos reservatórios, sendo sugado e passando pelas tubulações, que são assim higienizadas. Segundo o químico, uma empresa despreparada pode levar riscos à saúde dos moradores por meio de uma contaminação química, visto que nesta etapa a água já está sendo consumida.

“O síndico deve sempre fiscalizar o trabalho de faxina, ver o que está fazendo e, antes disto, receber o representante, pedindo explicações detalhadas sobre os procedimentos a serem realizados. Não basta a empresa ter registro; é preciso que ela cumpra as normas técnicas de higienização”, orienta.

A parte final deste processo é a análise bacteriológica da água, de coliformes fecais e coliformes totais, e ainda a de bactéria heterotrófica, que é a contagem de colônias de microorganismos, que não deve ultrapassar 500 UFC-ML. Acima deste índice, ainda que não tenha coliforme fecal ou total, a água está contaminada. Pesquisas científicas comprovam que uma simples faxina não descontamina ambientes com alta concentração de microorganismos. Isto exige desinfecção especializada.

Condomínio Ballon Rouge: valeu a pena

“Tudo o que pode acontecer em uma obra como esta aconteceu aqui”, afirma a síndica Márcia Peixoto, há três gestões no Edifício Ballon Rouge, em Copacabana. A troca de barrilete era proposta de primeiro mandato que só foi possível realizar quase três anos depois, com o convencimento dos moradores e a criação de um fundo de reserva.

O prédio com 35 anos já apresentava desgaste natural e os problemas com a tubulação eram freqüentes. “O primeiro desafio foi a escolha da empresa a quem confiar uma obra cara e complexa. O que fazer quando recebemos um orçamento de 190 mil e outro de 10 mil para o mesmo serviço?”, lembra Márcia. Foram cinco empresas concorrendo, as três outras pediram 27, 16 e 15 mil. “Fechei com a que senti mais firmeza nas informações prestadas e no atendimento do engenheiro responsável. E, no final, deu tudo certo. Ele esteve todo o tempo disponível, nos deixou com um número de celular e o atendia mesmo durante a madrugada. Passava confiança e tranqüilidade aos moradores e ia de porta em porta comigo para o convencimento da necessidade das obras nas unidades. De minha parte também não recusei nenhum pedido. Afinal, o dinheiro é deles”, afirma a síndica, que conta ter chegado a ficar traumatizada pelo som do interfone que, durante meses, não tinha hora nem dia para tocar.

Com a troca do barrilete, por dentro dos apartamentos a água vinha com mais força e era apartamento ligando para avisar que estava sendo inundado o tempo todo. E aí vieram as obras para refazer teto e cerâmica, com alguns revestimentos difíceis de serem encontrados. Foram necessários cuidados para a retirada e a recolocação de blindex. Em meio a tudo isto, outras necessidades eram observadas, como a troca de telhas e as impermeabilizações. "Já que estávamos com a mão na massa, dizia: faz”, conta a síndica. Obra maior, custo dobrado. “A administradora também nos ajudou muito, nos alertando toda vez que o fundo de reserva ia diminuindo”, conta, acrescentando que sem a ajuda do conselheiro fiscal, Fernando Affonso, “administrador de empresas experiente, pessoa correta e colaborativa, que se colocou à disposição até para negociar preços dos serviços” teria sido praticamente impossível realizar tanto.

Iniciada em agosto, com previsão de término para 30 dias, o trabalho acabou sendo concluído em dezembro. “Mas é obra para muitos anos à frente. Cheguei a ficar com os cabelos em pé, mas hoje me sinto uma expert: vou fazer um museu com as peças que foram retiradas e com o relatório fotográfico mostrando como o prédio estava por dentro e como está agora. Não adianta ser bonito por fora e estar podre por dentro. Agora está tudo lindo e perfeito”, comemora.

Economia

Vazamentos e perdas de água são uma constante em condomínios e costumam ser os grandes responsáveis por contas altíssimas. Para evitar desperdícios, Renato Zimmermann, diretor de uma empresa especializada em bombas, tubulações e impermeabilização, ensina alguns truques.

Primeiramente, é preciso verificar a entrada de água da rua e confirmar se o condomínio está perdendo água neste trecho. Durante a noite, após a última vez em que a bomba é acionada, bloqueie a bóia dentro da cisterna e marque com uma fita em que altura está o nível de água da cisterna. Desligue os disjuntores das bombas, para evitar que elas liguem inadvertidamente. O ideal é deixar pelo período das 23 até as 5 da manhã seguinte, quando a utilização de água do condomínio é mínima. Marque a posição do hidrômetro e, no dia seguinte, observe se ele rodou. Se afirmativo, significa que há vazamentos na tubulação entre o relógio e a bóia. Durante a madrugada, observe se há movimento constante nas caixas de águas pluviais. Se houver, é possível que haja perdas causadas por torneiras ou chuveiros pingando ou por vazamento em vasos sanitários. Pela manhã, confira o nível de água na cisterna; se tiver diminuído, existe problema na impermeabilização do reservatório.

“Em todos estes casos, é preciso agir rápido, buscar junto aos moradores a correção dos problemas oriundos das instalações nas unidades e reparo nas tubulações e reservatórios do condomínio”, orienta Zimmermann.

“Barriletes e inserts exigem averiguações, pois os reservatórios superiores têm grande volume de água e, se houver um vazamento antes dos registros de bloqueio, não haverá como parar a água, o que pode resultar em verdadeiras inundações”, acrescenta.