MODERNO AOS 58 ANOS

O Condomínio Barão da Laguna tem lugar de destaque na Avenida Rui Barbosa, quase esquina da praia do Flamengo. Quem passa admira o belo jardim e a fachada conservada. O conjunto de cinco prédios da década de 50 está sempre impecável, resultado de uma administração que prima pela modernidade. O síndico Paulo Roberto de Paula Garcia está em seu segundo mandato e vem garantindo e aprofundando avanços de gestões anteriores, especialmente no que diz respeito à montagem de uma infra-estrutura de gerenciamento empresarial.

Para Paulo Roberto, a gestão de um condomínio é igual a de uma empresa; a diferença é que o primeiro tem muitos donos. Daí a importância de se investir na formação de quadros capazes de assumir responsabilidades. “O condomínio não pode ficar à mercê do síndico. Todo o dia tem uma coisa nova acontecendo. Então, se ele não pode estar no prédio, fica tudo abandonado? Se há porteiros-chefe e um gerente, eles têm de ser capazes de dar conta”, enfatiza. No Barão da Laguna são 30 funcionários divididos em quatro equipes de trabalho. Cada porteiro-chefe responde pelos porteiros e vigias da sua equipe, cuidando das duas portarias; por sua vez, o gerente e o subgerente administram a garagem, a manutenção predial, as concessionárias, serviços sob contrato e serviços de terceiros sob demanda.

Como o síndico tem, cada vez mais, uma vida profissional fora do condomínio e por muitas das questões condominiais demandarem atenção integral, Paulo Roberto acredita que é fundamental contar com assessorias condominial, jurídica e de recursos humanos. A administradora é peça essencial e é consultada regularmente. “Utilizo no dia a dia, para aconselhamentos em geral”, destaca. Outra contribuição indispensável é a dos moradores e, em especial, do conselho e das comissões, formadas por condôminos que têm larga experiência em diferentes segmentos profissionais. Engenheiros, advogados, arquitetos são suportes com os quais o síndico pode contar.

Ações preventivas, mais que corretivas.

Para ter quadros capazes, é preciso investir. Além de uma seleção de pessoal criteriosa, há toda uma atenção dada a treinamentos que garantam formação e aprimoramento e, também, a uma abordagem preventiva e de visão de futuro no trato de todas as questões, servindo de exemplo. “Administramos pessoas, não máquinas ou coisas. A responsabilidade é grande, não podemos expor ninguém a risco, inclusive de vida. Então, há desde treinamento para a prevenção de incêndio e segurança predial a cuidados com o cumprimento do mapa anual de eventos que prevê a periodicidade de vistoria de materiais e equipamentos contra incêndio, desinfecção e desratização de áreas comuns, limpeza de caixas d’água, etc. Há uma conscientização para o fato de que aqui temos ação preventiva, mais que corretiva”, explica.

E assim é com todas as obras empreendidas e as que estão em projeto. A do momento é a de modernização das instalações elétricas. O objetivo é acabar com adaptações e fazer a coisa de forma correta, a fim de atender à demanda atual e futura, para 10 anos à frente, ou mais. Os eletrodomésticos e as tecnologias modernas exigem uma infra-estrutura que os prédios mais antigos não possuem e a tendência é que isto venha a se aprofundar. Basta lembrar que, na década de 50, não havia máquinas de lavar roupas e louças, freezers, forno de micro-ondas, ar condicionado split, etc. Então, é preciso agir logo e fazer o máximo, a fim de garantir o valor do patrimônio por meio da atualização e do conforto numa edificação de 58 anos.

Os elevadores também estão sempre em perfeito funcionamento porque o contrato com a terceirizada prevê um técnico responsável dedicado, ou seja, um profissional sempre presente para garantir a disponibilidade do serviço e, conseqüentemente, o conforto e a segurança dos moradores.

O jardim é cuidado por uma empresa terceirizada que mantém o projeto paisagístico original e atualmente trabalha na identificação das espécies, inclusive com a informação sobre a idade das árvores, para documentar em placas, como a exemplo do Jardim Botânico. Em estudo, há idéias para o aproveitamento da água da chuva, assim como a ampliação do número de vagas de garagem. “Agindo preventivamente não há surpresas desagradáveis e a gestão pode se dar de forma planejada e mais fácil”, afirma Paulo Roberto. O síndico conclui, agradecendo a quem trabalha, participa e critica, “pois estes abrem a cabeça da gente”: “Não posso negar que nestes dois anos aprendi muito”.

Barão da Laguna tem convenção atualizada e registrada.

Transparência, eqüidade e democracia. Estes foram os princípios que nortearam os integrantes do Grupo de Trabalho composto pelos condôminos responsáveis pela modernização e registro da convenção e regimento interno do condomínio Barão da Laguna. Um trabalho intenso e perseverante que consumiu seis anos e meio e envolveu todos os condôminos e moradores. “Realizamos um debate amplo de cada capítulo por meio de freqüentes comunicados aos condôminos e 48 reuniões de trabalho, devidamente documentadas. A participação foi grande e rica de perguntas, sugestões, críticas e palavras de incentivo que muito serviram para que não desistíssemos”, conta Fernando de F. Moura, coordenador do grupo.

Foram cerca de 100 sugestões num trabalho que consumiu, na primeira fase, quatro anos de dedicação, especialmente do grupo criado por assembléia geral, em setembro de 2001, formado inicialmente pelos condôminos Fernando Moura, Maria Lowenhaar, Juarez Clemente, Carlos Muniz, Pedro Henrique e Eduardo Rozendo e, mais tarde, por Consuelo Fonseca e Márcia Quaresma Outra comissão, a de revisores — formada pelos condôminos Cláudio Nolasco, Ivan Vasconcelos, José Lima e Antonio Carlos Pantoja — também teve uma atuação fundamental no sucesso do projeto, possibilitando que a nova convenção fosse aprovada em 21 de setembro de 2005, com apoio decisivo da síndica Miriam Moura. “Vinte e um de setembro é o Dia da Árvore e alguém comentou que estávamos plantando uma nova e frondosa árvore no Condomínio Barão da Laguna. Não foi proposital, mas não deixa de ser bastante simbólico”, destaca.

Faltava a parte mais difícil, a do registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis, algo tão desafiador que nunca foi conseguido em mais de meio século de vida do edifício. Mas, cinqüenta e oito anos depois da primeira assembléia geral de proprietários, o condomínio conseguiu registrar a sua convenção. É atualmente um dos poucos na região, dentre os edifícios antigos, a possuir este registro, que, por exigência legal, é requisito essencial para ser reconhecido perante terceiros. “Sem este registro, seria muito difícil aprovar qualquer projeto de expansão da garagem, obter financiamentos, abrir novas contas bancárias, demandar em juízo contra terceiros, renovar o CNPJ, etc.”, explica Moura.

Para isto, foi preciso muita estratégia. Para o registro, por exemplo, três signatários dentre os integrantes do Grupo de Trabalho receberam procurações para representar os moradores nas inúmeras idas e vindas ao cartório para esclarecer as dúvidas dos examinadores e cumprir as mais variadas exigências, algumas beirando o absurdo, como a relutância em aceitar documentos autenticados em cartório. “Imagine pedir que cada condômino passasse por isto”, ressalta, acrescentando que foram enormes as dificuldades. “Foi preciso todo um trabalho de corpo-a-corpo para as unidades em espólio. Houve momentos que dava vontade de jogar a toalha... mas, no final, o processo serviu até para que vários condôminos regularizassem seus imóveis perante o cartório de registro”, conclui.

Exemplos para o Brasil.

Todo o cuidado foi tomado para que a convenção espelhasse os mais modernos exemplos de democracia e convivência condominial. As normas do condomínio Barão da Laguna contêm disposições inovadoras que servem de modelo para quem deseja uma gestão transparente, sem várias brechas que podem resultar em privilégios, imposições, autoritarismo, corrupção e nepotismo, como as que assolam a administração pública no Brasil.

Princípio da equidade - Para evitar condutas personalistas, ou seja, que síndicos tratem diferentemente os amigos daqueles que não são tão amigos assim, a convenção determina que ele deve ser autorizado pelo conselho consultivo antes de relevar multas por infrações condominiais. (“por inadimplência, a convenção proíbe inteiramente o perdão de multas porque se estaria subtraindo uma receita legítima do condomínio”). O mesmo cuidado de obter a aprovação dos conselheiros ficou estabelecido para a admissão e demissão de empregados, visando a reduzir a possibilidade de perseguições ou favoritismos.

Princípio da transparência - A assembléia geral para a aprovação das contas passou a ser trimestral, a fim de evitar que somente após 12 meses os condôminos pudessem deliberar sobre as contas. Assim, o conselho fiscal emite parecer trimestralmente e, se necessárias, as correções se darão em menos tempo e com menores prejuízos ao condomínio.

Princípio da democracia - A partir da nova convenção, cada procurador ou unidade condominial representa, no máximo, um condômino, não se permitindo o substabelecimento da procuração para outra pessoa. “Houve no passado casos de uma pessoa deter 30 procurações. Para se ter uma idéia do poder na mão de uma única pessoa, a presença média nas assembléias gerais é em torno de 25 (a própria sala não comporta mais do que 30), e ela podia aprovar o que quisesse. Este poder, desproporcional e autoritário, ficou muito mais difícil de voltar a acontecer”.

DICAS DO DEU CERTO: Síndico não é onipotente nem onipresente. Não adianta querer ser o que vai cuidar de cada torneira pingando. Para funcionar bem, tem que ter uma equipe: um assessor contábil, gerente de condomínio e terceirizados que cuidam da limpeza, do jardim e da manutenção das unidades. Sem isto vira uma grande bagunça, pois todo dia, a toda hora, está acontecendo alguma coisa. Por vezes, pode-se pensar que se está economizando, mas o que acontece é que, sem ajuda, se gasta de outras formas, geralmente com mais perdas. É preciso ter um conselho com integrantes que sejam engenheiros, arquitetos, advogados, porque a experiência deles lá fora ajuda a resolver os problemas no condomínio. Usar a administradora para aconselhamentos diversos, nas questões de RH, no gerenciamento contábil e financeiro, buscar junto a ela apoio e orientação para tudo. Ter mais diálogo. As pessoas precisam conversar mais, isto amplia a capacidade de contribuição. Por outro lado, envolve a aceitação de que comprar pequenas brigas é inevitável. Agir preventivamente, seja na gestão de pessoas, seja visando a manutenção e conservação do condomínio.