Lowndes Report- Quais as responsabilidades cujo não cumprimento implica em maiores riscos para o síndico?
Rômulo Cavalcante Mota- Genericamente, podemos dizer que o síndico responde pela má execução de suas funções atribuídas através do mandato, tanto pela omissão culposa como pelos atos cometidos com abuso. De forma específica, podemos citar as seguintes situações que geram responsabilidade: falta da contratação do seguro obrigatório; agressões físicas e verbais, salvo os casos de legítima defesa; má administração do condomínio, trazendo prejuízos aos condôminos, como, por exemplo, a falta de pagamento de impostos ou encargos sociais, havendo numerário disponível, ou se comprovado que pela má administração o pagamento não foi efetuado tempestivamente; gastos sem comprovação e sem aprovação em assembléia.

Lowndes Report - A cada dia é mais comum as administrações contarem com serviços de terceiros. A co-responsabilidade precisa ser vista com mais cuidado pelos síndicos? Já há uma maior conscientização para esta questão?
Rômulo Cavalcante Mota - Hoje a responsabilização se faz muito presente na vida condominial, seja por experiência própria ou mesmo por ouvir dizer de um outro condomínio, um vizinho ou um condômino. Temos sentido uma preocupação grande e justificada dos condomínios. Hoje os síndicos têm plena consciência de que, embora o condomínio não possua personalidade jurídica, possui responsabilidades idênticas às das empresas, o que requer uma gama de cuidados e conhecimentos em diversas áreas para o correto cumprimento de suas obrigações, de forma a não gerar responsabilização que recairá, em principio, sobre os ombros dos condôminos.

No campo do direito do trabalho, alguns condomínios preferem contratar serviços terceirizados, com o objetivo de se livrar, principalmente, da difícil tarefa no trato diário com funcionários, checagem de horário, fiscalização do cumprimento de tarefas, eventuais repreensões, etc, tarefas estas que afetam a empresa contratada. O problema é que os funcionários da empresa terceirizada também possuem todos os direitos trabalhistas, os quais, se não forem cumpridos pela contratada, recairá de forma subsidiária sobre o condomínio, na forma da Súmula 331 do TST, pouco importando se o condomínio cumpriu fielmente o contrato firmado com a empresa prestadora do serviço.

Lowndes Report - O crescimento, de um modo geral, de ações pleiteando ressarcimento por danos morais e assédio moral já é uma realidade também em condomínios? Que cuidados são importantes para evitar o problema?
Rômulo Cavalcante Mota- Com relação aos danos morais, infelizmente é uma realidade. Basta fazer uma pesquisa no site dos Tribunais para verificarmos a quantidade de ações de danos morais intentadas em face dos condomínios, pelos motivos mais diversos, sendo muitas delas procedentes. Quanto ao assédio moral, este está relacionado à relação de emprego onde uma pessoa que possui uma posição hierarquicamente superior usa dessa condição para obter alguma vantagem ou mesmo humilhar o seu subordinado.

Não temos notícia desses eventos nos condomínios, porém, neles existem condições para que o assédio moral possa ser perpetrado, inclusive por parte de condôminos que no trato diário com os funcionários cometem excessos com efeitos desastrosos para o condomínio.

Lowndes Report - Como ficou a questão responsabilidade civil no condomínio depois do novo Código Civil?
Rômulo Cavalcante Mota- A responsabilização pode ser de forma objetiva, onde ocorre a obrigação de indenizar pelo simples evento, ou seja, não há que se questionar se o condomínio terá ou não culpa; ele será, de pronto, responsabilizado. Para estes casos, a lei apresenta expressamente as hipóteses, como, por exemplo, queda de rebocos, atos praticados pelos empregados ou outros prepostos. Já na responsabilidade subjetiva, é necessário discutir a culpa e a ligação do ato praticado ao evento, como nos casos de furto ou danos de veículo no interior da garagem, ofensas, constrangimentos, etc. No caso do condomínio, ele poderá vir a ser responsabilizado em qualquer das situações citadas.