Vitoriosa

Nathalia Dias é advogada e, há mais de três décadas, tem escritório no histórico Condomínio do Edifício Esplanada – o primeiro a ser instituído como um condomínio de escritórios comerciais na cidade do Rio de Janeiro, nos anos de 1940. Talvez por isso, ao ser alertada por vizinhos de sala sobre a falta de controle de gastos diante da precariedade crescente do prédio, decidiu assumir o desafio de ser síndica para arrumar a casa. “A gente deixa a cargo de outra pessoa o que é nosso. Quando abrimos os olhos, muita coisa errada já foi feita”, afirma.

A nova síndica descobriu, por exemplo, que pagaram décadas de seguro de garagem, quando, na verdade, o que o edifício tem é uma área de passagem comum aos prédios que dão fundos para o Esplanada, utilizada como estacionamento. Ao procurar pelos contratos, viu que nem todos estavam arquivados, muitos sequer existiam. Soube também de um processo contra o condomínio por falta de manutenção das calçadas, que o advogado não informava o andamento há tempos, e descobriu que os funcionários contabilizavam horas extras em excesso.

O pulo do gato

Destituído o síndico anterior, como realizar as obras necessárias sem recorrer a cotas extras, para as quais os condôminos já estavam esgotados? Negociar com inadimplentes para fazer um caixa que lhe permitisse trabalhar foi a escolha mais acertada da nova síndica. Com a lista na mão, negociou diretamente com todos os devedores, apresentando a situação geral do prédio e seus planos. Mais do que caixa para iniciar as obras e efetuar pagamentos, a síndica conseguiu apoio.

O momento mais delicado foi encarar o problema das horas extras. Sabendo que a indicação nestes casos é para demitir todos e formar nova equipe, mas pesando o fato de que aquelas pessoas têm famílias para sustentar, novamente optou pelo diálogo franco. “Temia a reação deles, já que, sem as horas extras, o salário de alguns funcionários ficava reduzido a 50% do valor que vinham recebendo. Mas, com toda a franqueza, esclareci a situação e disse que não tinha coragem de demiti-los, que preferia dar-lhes uma oportunidade”, conta.

A opção custou muito trabalho e dinheiro para o pagamento das indenizações das horas extras indevidas. Ao não demitir, conquistou a confiança dos empregados, que, diferente do que temia, passaram a ter uma outra postura no trabalho, de mais comprometimento e dedicação. A síndica investiu em cursos, em melhorias para o local de trabalho e de descanso deles, em novos calçados e uniformes e no estímulo à formação para futuras oportunidades. Ela quer colocar uma professora para dar aulas particulares no condomínio para que retornem à escola e concluam seus estudos. “Horas extras, agora, só com autorização por escrito do síndico e sempre para atender a uma situação excepcional, como a finalização, em um domingo, de uma obra”, afirma.

Organização e método

“Tudo meu é no papel, planejado, com custos e riscos calculados, com apresentação de demanda e resultado”, explica. Ao assumir a gestão, distribuiu um primeiro relatório informando o estado em que encontrou o prédio, seus problemas e necessidades. Seis meses depois, distribuiu outro relatório com o que foi feito no período. “Registrar tudo é uma garantia não somente para os condôminos, que ficam cientes do que está sendo realizado, mas, também, para o síndico, que documenta e dá transparência à sua atuação”, garante.

Nathalia separou um espaço ao lado do escritório da administração, criando uma sala nova para abrigar um arquivo, com caixas etiquetadas e com seu conteúdo organizado em envelopes, igualmente identificados.

Sua primeira iniciativa foi enviar uma carta pedindo sugestões e críticas a cada um dos condôminos. Também fez com que toda a correspondência passasse a ser entregue com um carimbo de recebimento que o destinatário deve assinar. “Penso que a apresentação de relatório pelo síndico ao final de cada gestão deveria ser obrigatória, com a discriminação detalhada de todas as compras feitas para o prédio, obras realizadas e seus respectivos valores”.

Orgulho e cansaço

Em uma ação contra a Cedae, que cobrava a conta do condomínio não com base na leitura feita pelo hidrômetro, mas levando em conta o número de salas existentes no prédio, foi obtida liminar que fez despencar os gastos de 8 para 3 mil reais mensais por conta de água. E ainda há 100 mil reais previstos a título de indenização para depois da confirmação da liminar. Isso representa mais caixa para as obras de manutenção e conservação do Esplanada. “Nosso prédio é um idoso e, como tal, nos surpreende. Temos que ter reserva, um caixa para obras emergenciais”, diz a síndica, que trabalha sempre com previsão e planejamento.

Com todas as mudanças que empreendeu, foi possível fazer os investimentos e as obras necessárias sem apelar para cotas extras. “Da tábua e do ferro de passar roupa para os funcionários poderem estar sempre arrumados, à instalação de relógio de ponto – cuja inexistência anterior deu brechas à cobrança de horas extras indevidas – e às obras, como a impermeabilização do terraço e da caixa d’água, a troca de fiação elétrica, a instalação de drenos para os aparelhos de ar-condicionado, a troca de pisos, a modificação de barrilete, a reforma dos elevadores e várias outras. “Ainda conseguimos diminuir em 20% o valor da taxa de condomínio, aumentar o salário dos empregados em 26% e suspender, durante três meses, a cobrança do fundo de reserva. E, no fim do ano, os condôminos também foram dispensados da cota extra de pagamento do 13º salário dos funcionários”, comemora.

A única obra que ficou faltando foi a restauração e pintura das fachadas externas, que começará na nova gestão, porém já está contratada e será paga com dinheiro ainda existente no caixa, ou seja, sem cota extra. A nova síndica, selecionada no mercado, pois nenhum outro condômino quis assumir a função, já está se inteirando da rotina do Esplanada, acompanhado o trabalho de Nathalia que, depois de um ano e meio de dedicação intensa, entregará o condomínio com recursos em caixa e sem necessidade de realização de novas obras.

“Deixo o cargo de síndica me sentindo tranqüila e orgulhosa por ter realizado um bom trabalho, mas também um pouco decepcionada. Apesar dos pedidos que não o façam, alguns condôminos descartam o lixo fora do horário estabelecido, não providenciam a aquisição de bandejas ou mangueiras para que o pinga-pinga dos seus aparelhos de ar não incomode os vizinhos, não respeitam o horário de saída dos carros da garagem, etc. Estas coisas me aborrecem sobremaneira”, conta ao falar do cansaço que a experiência lhe causou. “Infelizmente, para alguns condôminos, o limite para o atendimento de uma regra ou norma não é a sua razoabilidade, mas a sua adequação ao seu próprio interesse. Para estes, a norma só será cumprida se lhes bem convier”, queixa-se.