O Condomínio Visconde de Ouro Preto, em Botafogo, passou por um retrofit, iniciado em 1999, obra de vulto que durou dois anos e reformou da fachada aos sistemas hidráulico e de segurança. O síndico é pessoa jurídica, proprietário de oito dos 13 andares do prédio comercial, que tem ainda um edifício garagem de 18 andares, e que abriga 10 empresas de grande porte. Para gerenciar tudo isso, mantém um administrador, Alberto Carlos Monteiro dos Anjos, e um supervisor predial, Paulo Costa, há sete anos no cargo, que trabalham em conjunto focados no que há de mais moderno na gestão de recursos, inclusive os não renováveis.

Administrador de empresas com grande experiência em controladoria, Alberto conta que a maior preocupação de ambos é encontrar soluções que não sejam o corte de despesas, mas sim uma maneira mais apropriada de investir os recursos disponíveis. Em uma das iniciativas mais recentes, o condomínio adotou a captação de água de chuva, aproveitando o espaço que antes era apenas o telhado. Um investimento de cerca de 30 mil reais, com retorno previsto de 12 a 24 meses, dependendo do volume de chuvas. “Em funcionamento há apenas dois meses, ainda não foi possível mensurar a economia, mas acreditamos que a redução da conta de água ficará em torno de 2 a 3 mil reais”, diz.

O sistema consiste em uma torre de capitação de água pluvial, que fica no teto do prédio garagem. O sistema de captação é o próprio telhado e dali uma tubulação alimenta 10 caixas d’água, uma por andar, cada uma com capacidade de mil litros para não sobrecarregar a estrutura. Além disso, o desenho original ainda permite expandir a captação de chuvas até 18 mil litros, acrescentando outras oito caixas. Por enquanto, a destinação desta água é para as descargas dos oito banheiros de funcionários e a lavagem de calçadas, “mas pretendemos ampliar este uso para o atendimento de toda a área comum”, adianta. “A área que eles têm de cobertura é muito grande e as condições de armazenamento são excelentes. No futuro poderão dobrar e até triplicar a área de coleta”, acrescenta Renato Giro, arquiteto e profissional responsável pela empresa de engenharia que realizou a obra.

Modernidade e eficiência

No momento, o condomínio está em fase final de modernização de elevadores. “Ainda em dezembro deste ano, os quatro estarão totalmente reformados, o que já reduziu em 10% o custo de luz, antes mesmo de todos estarem operando”, comemora Alberto. O administrador concorda que o investimento é alto, mas defende que, em contrapartida, os ganhos são enormes, desde os estéticos, passando por maior conforto, segurança, velocidade de tráfego e economia. “Por serem inteligentes, eles mesmos se programam a partir da demanda, economizando energia e o próprio equipamento. Tudo isso sem contar a satisfação de quem circula no prédio percebendo que está imerso em um ambiente de modernidade e eficiência”, diz.

Com 100% de ocupação, o freqüente estresse com problemas de elevadores, especialmente nos horários de pico, logo será esquecido. “Acredito que a maioria já até esqueceu”.

E a dupla tem em mente adotar mais um elevador só para carga, um projeto arrojado que colocará o aparelho para funcionar fora do prédio. Mais uma vez o aproveitamento inteligente do que se tem a mão prevalecerá. Colocar o aparelho para correr por fora do prédio teve, primeiramente, o objetivo de evitar os transtornos que uma obra deste porte traria para o condomínio e seus condôminos.

Uma medida que o administrador acredita tem contribuído muito para o sucesso da gestão foi acabar com as divisórias no ambiente de trabalho. Sentados lado a lado, ele e o supervisor passam o dia trocando idéias e arquitetando soluções mais eficientes para todas as questões que se apresentam. Há bem pouco tempo, eles compravam, com recursos do condomínio e sem repassá-los aos 10 lojistas do térreo, detergentes biológicos para evitar a passagem de detritos para a rede pluvial e entupimentos que afetariam o entorno do prédio. Foi anunciarem que o óleo de cozinha usado estava sendo transformado em biodiesel que os dois começaram um trabalho de convencimento dos proprietários e locadores para aderirem à coleta do produto. “Existem cargos e uma hierarquia, mas a gestão é corporativa. Temos uma só meta, um só foco e não poderia ser diferente”, afirma Alberto, que veio do meio corporativo e jamais havia atuado como administrador de condomínios.
   
Reforma do sistema de ar condicionado e novo pára-raios

Merece destaque a reforma e a troca do sistema de ar condicionado do condomínio. O item, que chega a representar 60% dos gastos com energia, hoje é totalmente inteligente e regula a temperatura de acordo com a demanda. Ele mesmo vai se ajustando, reduzindo o funcionamento do compressor. O novo modelo ainda contribui para a qualidade do meio ambiente, pois o gás utilizado não afeta a camada de ozônio.

Os pára-raios foram a grande surpresa para a dupla. Tendo passado despercebidos no retrofit pelo qual o prédio passou, eles estavam inoperantes. “Tudo começou quando peças eletrônicas do prédio começaram a queimar. Chamamos uma empresa especializada que identificou a causa do problema: as descargas eletrostáticas. Eles estavam ali desde o lançamento da edificação, há 35 anos”, contam. Com a reforma, adotaram o sistema conhecido como gaiola faraday e hoje protegem até os prédios vizinhos.

O administrador está em seu segundo ano à frente da administração do Visconde de Ouro Preto e nem pensa em interromper o processo de busca por melhorias para o condomínio.