Tempo de estiagem, período perfeito para obras de impermeabilização. Mas o que é preciso saber sobre o assunto? Com o apoio do arquiteto Daniel Rios, profissional com longa experiência em impermeabilização em áreas de condomínio, relacionamos os principais itens para os quais os síndicos devem ter maior atenção.
 
Áreas a impermeabilizar

A impermeabilização é um componente essencial à proteção da estrutura de um prédio e, dentro de um edifício, existem várias áreas que merecem ser impermeabilizadas. “São os reservatórios de água: caixas d’água e cisternas bem como todas as áreas que estão expostas à chuva (calhas, lajes de terraço, lajes de varanda, marquises, entre outras)”, explica Rios.

Sinais de perigo

A inspeção dessas áreas pode ser feita a olho nu. Todas elas podem ser vistoriadas por baixo, de onde são perceptíveis os sinais de infiltração. Manter uma rotina de vistorias é fundamental para evitar que o problema se agrave. “Afinal, nenhuma infiltração tem início de um dia para o outro. Em geral, a impermeabilização existente vai se deteriorando e o vazamento vem aparecendo aos poucos”, diz. Os sintomas, basicamente, são reações do revestimento. Pode haver escurecimento ou manchas, ou o aparecimento de um pó branco, efeito da carbonatação do concreto, sinal de infiltração. E, é claro, em um ponto já avançado, o gotejamento. “Com a área umedecida já há o aparecimento de fungos na tinta ou no emboço e as manchas escuras tornam-se visíveis”.

Aluguel como uma opção

Decisão rápida, isenção de riscos e possibilidade de dedução da despesa são itens que tornam interessante a opção por alugar um grupo gerador. “Para os condomínios, há duas vantagens que se destacam. A primeira é que, sendo o valor do aluguel menor que o da compra, a decisão por adotar um gerador pode partir do próprio síndico. A segunda é que, no caso do aluguel, o risco é todo do locador. Ou seja, custos e preocupações com instalação, trocas, manutenção e upgrades, entre outros, são da empresa”, explica. Quanto às vantagens fiscais, elas se restringem ao âmbito das empresas, configuração à qual os condomínios não poderão fugir num futuro próximo. “O aluguel permite a obtenção de menor lucro tributável, pois nas parcelas de leasing o valor não é considerado como despesa, permanecendo como ativo na empresa. O cliente deduz 100% das despesas com aluguel no imposto de renda”, afirma.

Outro aspecto que também deve ser verificado é o surgimento de corrosão da estrutura. “Inicialmente, isso se dá pelo surgimento de manchas mais amarronzadas causadas pela própria ferrugem expulsando a superfície de concreto. Isso pode chegar ao ponto de produzir o desplacamento do material, deixando à mostra a estrutura”, explica.

Durabilidade: materiais existentes e os mais recomendáveis

Segundo o especialista, o prazo de validade dessas impermeabilizações está muito relacionado ao tipo de material que é utilizado. “Não há como generalizar e dizer que uma caixa d’água vai ter uma durabilidade de tantos anos porque isso depende muito mais do material que é utilizado do que do tipo de estrutura”, explica.

No âmbito dos reservatórios, o mais comum é a utilização de argamassas cimentícias, que têm como base o cimento. “Existe uma gama muito ampla no mercado, com produtos deste tipo para o tratamento de reservatórios, principalmente, pois não têm nenhum material tóxico agregado”. Mas, como esse material fica em contato com a água, existe um desgaste natural do produto por um fenômeno que, na engenharia, é chamado de lixiviamento, uma descamação suave e constante da camada impermeável, que vai saindo aos poucos pela ação do contato com a água. O processo leva de 6 a 8 anos até causar a falência do sistema.

No caso de lajes expostas, o mais utilizado é a manta asfáltica. “Apesar de ter também uma gama bastante ampla de pinturas de base asfáltica que podem ser utilizadas até por pessoas não qualificadas na aplicação, os construtores têm optado muito pela solução com a manta pré-fabricada, pois ela tem uma garantia de espessura constante e uma expectativa de vida útil de aproximadamente 15 anos”, justifica. Isso, é claro, se não houver interferência de outros serviços posteriores à entrega da obra e se o material for utilizado e aplicado dentro das normas técnicas.

Qualidade do serviço é o que mais interfere no processo

O sucesso de uma impermeabilização baseia-se em três pilares: “O primeiro seria o projeto ou a especificação. Ou seja, alguém que pense exatamente qual é a melhor solução para aquele tipo específico de problema”. Existem vários sistemas de impermeabilização e é bom que se pare para analisar qual o desempenho esperado de cada um. Afinal, há uma série de variáveis que precisam ser levadas em conta, desde a periodicidade de manutenção, o tempo estimado de vida útil, condições de trabalho, a possibilidade de aplicação de um ou outro produto, etc.

O segundo pilar seria o produto: deve-se trabalhar sempre com materiais de qualidade. “Uma vez que já se decidiu qual o tipo de produto mais adequado, é preciso ter certeza de que ele atenda, realmente, ao que as normas exigem”. Aplicações de produtos impermeabilizantes também devem seguir as Normas Técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Por último estaria a mão-de-obra, ou seja, o profissional responsável pela aplicação. Ele deve ser treinado e qualificado para trabalhar com o produto determinado. Só assim se pode ter uma garantia de desempenho e de eficácia do sistema.

Cuidados de manutenção

Todas as áreas que receberam algum tipo de impermeabilização necessitam de cuidados especiais na manutenção. É preciso, por exemplo, manter os ralos desentupidos, evitando assoreamentos, o que, no futuro, pode causar o entupimento das tubulações. A limpeza das calhas também é muito importante. A manutenção contínua é fator preventivo; com a limpeza correta não haverá acúmulo de água.

A limpeza dos reservatórios de água não pode ser feita com ferramentas que venham a danificar a superfície da impermeabilização. São aceitáveis somente escovas de cerdas macias e panos. “Nós já vimos empresas que fazem limpeza de caixas d’água com jatos de alta pressão para fazer o serviço com mais velocidade. Depois dessa limpeza, muito eficaz, acaba-se perdendo a eficiência da impermeabilização”, critica.

É preciso, ainda, cuidado com as áreas externas, principalmente com as de cobertura. “O que acontece, normalmente, é que, quando se contrata a instalação de uma antena coletiva, por exemplo, o antenista não tem cuidado nenhum e sai furando tudo para poder fixar as antenas, danificando a impermeabilização”, alerta. Um reparo de instalação de pára-raios também pode trazer a mesma conseqüência, ou ainda alguma alteração na tubulação de recalque da caixa d’água, ou na própria tubulação da caixa. “Muitos edifícios foram construídos quando ainda se utilizava ferro galvanizado, que, quando entra em colapso, é substituído por tubulação PVC. Quando isso ocorre, se não houver cuidados especiais, a impermeabilização que ainda estava funcionando pode ser é danificada”, conclui.