O princípio, presente nas leis, de que cada um é responsável pelos danos que causar – não apenas por sua ação, mas também por sua imprudência ou negligência – é o mesmo que norteou a criação dos seguros de responsabilidade civil, incluindo o obrigatório para condomínio, ou ainda o seguro de responsabilidade civil síndico, que serve para reembolsar as quantias pelas quais vier a ser responsabilizado civilmente. Afinal, um seguro deve prever cobertura para todos os riscos presumíveis.

Mas por que é que estamos falando sobre seguro se o tema aqui é obras? Porque o síndico responde civil e criminalmente pelos atos praticados na gestão do condomínio, se por ação ou omissão vier a causar prejuízo aos condôminos ou a terceiros. Porque, entre as atribuições do síndico, está a de manter o edifício em bom estado de conservação. E porque há ainda aqueles que diante das dificuldades financeiras optam por deixar de realizar as obras necessárias. Mas é preciso estar consciente de que, em caso de acidentes, a responsabilidade civil e até criminal pode recair sobre o condomínio.

A princípio, se o condomínio não dispõe de verba para a realização de uma obra necessária, deve convocar uma Assembléia Geral Extraordinária para a busca de uma solução. A decisão da Assembléia, porém, é soberana apenas até colocar em risco a segurança dos próprios moradores e dos transeuntes. Se um pedestre, condômino ou não, for atingido por um reboco ou queda de material, cabe indenização por dano moral, cujo valor varia de acordo com a gravidade. Os familiares de uma vítima fatal podem ter direito aos custos do funeral e até à pensão, calculada a partir de uma média de expectativa de vida já superior a 70 anos.

CÓdigo Civil diz que obras necessÁrias nÃo precisam de autorizaÇÃo

É importante saber que as obras necessárias para a conservação da edificação, aquelas sem as quais um acidente pode ocorrer, podem ser realizadas pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino, independentemente de autorização, conforme o art. 1.341 do Código Civil. Isso ainda que a obra seja de valor excessivo e urgente. “Aquele que tomou a iniciativa deve apenas dar ciência à Assembléia, que deverá ser convocada imediatamente”, ressalta Marcelo Ribeiro, Gerente de Condomínio da Lowndes.

  
O artigo 1.341 divide as obras em necessárias, úteis e voluptuárias. As necessárias não exigem deliberação da Assembléia, as úteis exigem aprovação da maioria dos condôminos, e as voluptuárias, quórum de 2/3 dos proprietários. Trocar o piso do elevador ou construir um jardim, por exemplo, são obras voluptuárias, tendo em vista que são consideradas de mero deleite ou recreio.

As obras de fachada, consideradas necessárias, demandam atenção especial. Uma orientação é para que o condomínio exija das empresas contratadas o seguro de responsabilidade civil por riscos de engenharia, adotando medida cautelar pelo prazo da obra contratada e já cotando a obra com esta especificação.

Existem normas de proteção para obras em fachadas e os síndicos devem cobrar que elas sejam atendidas: são telas e apara-lixos, além de equipamentos individuais de proteção para os empregados (cinto de segurança, bota e capacete). A utilização de telas de segurança fechando todo o perímetro de construção do edifício é importante, mas elas devem estar afixadas de modo que protejam quem passa na rua.
  

ATENÇÃO REDOBRADA NA ESCOLHA DA EMPRESA QUE REALIZARÁ OS SERVIÇOS

Um pedreiro, por melhor que seja, não tem competência legal para executar uma obra. Por isso, é fundamental escolher com critério uma empresa, ou um engenheiro competente e habilitado, para a execução dos serviços. “Em caso de fiscalização, a ausência de um engenheiro responsável pode levar o condomínio a ser autuado por exercício ilegal da profissão – no caso, o pedreiro ou outro qualquer que esteja tocando a obra, sem a qualificação específica para tanto”, alerta o presidente do CREA-RJ, Reynaldo Barros.

Dar publicidade à obra, colocando uma placa indicando o serviço e o nome do engenheiro responsável, é outro cuidado que deve ser tomado.

O CREA também orienta que, na tomada de preços, o síndico requisite da empresa a certidão de registro de quitação de débitos com a entidade. No caso de profissional autônomo, deve-se pedir a última anuidade paga ao Conselho. Antes de a obra começar, é preciso que ela possua uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Para fins de confirmação da Anotação, pode-se consultar o site do CREA (http://www.crea-rj.org.br).

Também se deve verificar se a empresa cumpre suas responsabilidades junto aos empregados, ou seja, se cumpre as leis trabalhistas. Muitas empresas não assinam a carteira dos trabalhadores nem fornecem os equipamentos de segurança obrigatórios. Já se tornaram comuns acidentes causados por martelos e outros objetos que caem durante obras de fachada, alguns deles com conseqüências graves. Para os condomínios, o problema é pior em caso de acidente, quando tanto a empresa contratada quanto a administração do prédio são punidas com multas pesadas e podem responder a ações na Justiça do Trabalho e na Justiça Cível. “É importante verificar se a empresa distribui entre os trabalhadores os equipamentos de segurança necessários, exigindo que os utilizem e orientando-os, ainda, a manter suas ferramentas amarradas”, aconselha Barros.

É preciso atenção também na hora de fazer a concorrência: todas devem partir dos mesmos critérios e materiais, cronogramas e demais itens do planejamento. Regras do condomínio e da municipalidade, como horários para entrega de materiais e retirada de entulhos, devem constar do planejamento dos serviços.

  
Deve-se ficar com um pé atrás com quem oferece preços abaixo de 50% do menor valor apresentado. Por intermédio do CREA, pode-se saber se as concorrentes são registradas ou se respondem a denúncias de serviço mal executado. Aconselha-se a visitar as empresas buscando conhecer o engenheiro responsável pelas obras, pedindo referências e ouvir clientes já atendidos por elas. “Um levantamento do histórico dessas empresas é importante para verificar se têm forte atuação em condomínios, o que faz toda a diferença. Estas têm mais conhecimento dos problemas que afetam estas edificações em particular”, alerta o advogado Luis Fernando Marin.

Uma avaliação do contrato é necessária, a fim de conferir tanto as condições técnicas, quanto as formalidades contratuais. É preciso prevenir-se para que o documento não esconda uma armadilha, pois o contrato pode estar de acordo com as normais legais, mas encobrir questões importantes. Por exemplo: imprevistos costumam aumentar o prazo e o custo de obras. Por isso, o planejamento deve contemplar o máximo de detalhes, incluindo o cronograma e a previsão orçamentária, e estes devem constar no contrato.