Como realizar uma boa gestão quando se assume um condomínio com índice de inadimplência alto, déficit financeiro e pressão para redução de cota condominial? Márcio Costa Lima Furtado, síndico do Edifício Iracema, um prédio comercial de 22 andares no Centro da Cidade, viveu este desafio. E venceu! Hoje, três gestões depois, ele conta como revitalizou o edifício, reverteu déficits e ordenou as finanças e a administração. “Em 2001, quando assumi, a taxa condominial superava os 300 reais, valor elevado se comparado ao dos demais edifícios comerciais da Cidade do mesmo padrão. O saldo devedor beirava os 10 mil reais e havia contratos para a mesma prestação de serviços com empresas diferentes, seguro obrigatório com prêmio superestimado, prestadores de serviços com contratos onerosos e muitas horas extras. Hoje, temos cota de 211 reais e tudo o mais é passado“, comemora.

Furtado lembra que, em princípio, condicionou que, para se tornar síndico, queria um pró-labore “porque ninguém trabalha de graça” e também o apoio de uma administradora “porque as gestões de condomínios já não podem ficar a cargo de uma única pessoa”. Depois, com muito rigor, foi revertendo as irregularidades e ainda na primeira gestão, quando sua administração completou sete meses, o condomínio já estava com 50 mil de fundo de reserva.

“Revi obrigações e direitos, renegociei contratos, pedi alongamento dos prazos para a quitação das dívidas e cobrei cotas em atraso”, relata. O síndico também desengavetou ações que estavam paradas desde as décadas de 80, 90. Inclusive vislumbrou uma ação em face da CEDAE que, vencida na Justiça, resultou em ressarcimento de recursos significativos para o condomínio. Outras ações eram por inadimplência e algumas acabaram levando à penhora dos imóveis que, levados a leilão, foram arrematados pelo próprio Condomínio. “Tudo com a aprovação da Assembléia, é claro”, ressalta o síndico.

Para Furtado, arrematar os grupos de salas não era a melhor solução, mas foi o possível a fazer naquelas circunstâncias. “Temos casos que vêm rolando há muitos anos, em ações complexas, envolvendo espólios de família. Há dívidas que chegam a um milhão de reais e o valor do imóvel vale, no máximo, 500 mil. Neste caso, não vale a pena. Mas, para estes que passaram para o condomínio, foi uma opção para recuperarmos, ao menos, parte dos recursos devidos”, conta.

Hoje o grupo de salas arrematado foi dividido. Uma parte está alugada, a outra virou salas para a administração. Ele diz que cada caso é um caso e recomenda atenção: “É preciso avaliar se há muitas dívidas, além das do condomínio. No caso de um dos grupos de salas, por exemplo, havia débitos com o IPTU, mas não eram altos. Arrematamos por 168 mil reais, conseguimos vender por 125 mil e a dívida que o imóvel tinha com o condomínio era de aproximadamente 180 mil. Entendemos que era o que dava para fazer”, afirma.  
  

MEDIDA AJUDOU A REDUZIR ÍNDICE DE INADIMPLÊNCIA

O síndico acredita que, com uma administração mais atuante e austera, não se teria deixado a situação chegar a esse ponto. “Agora, com três meses, já buscamos uma negociação e, se não há acordo, encaminhamos para o advogado a fim de promover a cobrança judicial com o intuito de não deixar ganhar vulto”, diz. Para ele, a medida teve como resultado a redução da inadimplência. “Custos mais baixos, melhorias e cobrança sistemática também contribuíram para isso. Mas saber que um imóvel foi perdido por dívida faz as pessoas pararem para pensar, especialmente o inadimplente contumaz. Além disso, há dois tipos de devedores: o que passa por esta situação por necessidade e o que não gosta de pagar mesmo”, avalia.

Com os rigores de sua administração, o condomínio do Edifício Iracema conseguiu fazer poupança e ainda trocar os quatro elevadores – hoje modernos, com comandos eletrônicos –, trocar a coluna de incêndio, realizar duas pinturas de fachada, impermeabilizar a marquise, reformar os banheiros coletivos, colocar câmeras em todos os andares, montar uma sala de monitoramento 24 horas e adotar novos serviços de telefonia e internet. Na sala de monitoramento, os computadores, todos de alta performance, foram montados por um prestador de serviço no próprio condomínio. Dessa forma, saíram por até 60% do valor de mercado. É desta forma que o síndico pretende continuar contribuindo para o condomínio estar sempre no azul e com recursos para investir. O próximo investimento será a adoção de antenas que permitirão que todos os proprietários tenham acesso às imagens gravadas pelas câmaras de segurança.

Furtado nunca havia trabalhado como síndico e, apesar de ser administrador de empresas, diz que tem sido um aprendizado. “No início não tinha muita paciência porque, além do grande número de problemas pequenos, eles são supervalorizados pelas pessoas. Mas, aos poucos, fui me colocando no lugar delas e isso sempre ajuda. Hoje digo que é uma experiência muito boa”, reconhece.