A gestão de condomínios comerciais obedece à mesma legislação dos residenciais, mas exige maior dinamismo para itens como diálogo e segurança, além de muita criatividade para economizar e captar recursos. Os edifícios inteligentes facilitam a sua administração em muitos aspectos, porém, é a inteligência humana que está por trás das diferentes soluções para estas e outras demandas.

O Centro Empresarial Cidade Nova, o Teleporto, é o primeiro edifício inteligente do Rio e mantém 28 empresas, a maioria atuando em áreas ligadas às telecomunicações ou que demandem serviços de comunicação que não podem parar nunca. Seis mil e setecentos pessoas que trabalham no local e, em média, 2.700 visitantes circulam por lá ao longo das 24 horas do dia. Seus equipamentos são pra lá de inteligentes, todos de última geração, mas são máquinas. Não lidam com o imponderável que requer ousadia e criatividade.

E é com estes recursos que Sérgio Monteiro dos Santos, administrador há 11 anos e síndico há dois, consegue enfrentar os grandes desafios que um prédio comercial impõe. O experiente gestor encontra soluções passíveis de serem utilizadas pelos demais condomínios, inteligentes ou não.

Itens mais sensÍveis

Um morador pode até ficar contrariado diante de algum problema com um dos elevadores, mas para uma empresa-condômina, com contratos que prevêem multas altas por atraso, a coisa é diferente. O pleno funcionamento, ou seja, a atenção à conservação e à manutenção do edifício é item essencial nos edifícios comerciais. A grande circulação de pessoas, o que provoca um maior desgaste dos equipamentos, também dificulta ações de correção, além de impor cuidados especiais para a questão da segurança. São os problemas que exigem maior atenção dos síndicos.

“Os maiores desafios aqui são manter o prédio em perfeito funcionamento 24h, continuando inteligente, ou seja, fazendo sempre uso de tecnologia de ponta, e tudo isso com uma taxa condominial competitiva”, avalia Monteiro dos Santos, que adota e recomenda medidas como um planejamento preventivo muito minucioso e atenção aos lançamentos de instalações prediais e ao movimento de consumo de seus condôminos.

Um exemplo de utilização destas medidas está na planilha eletrônica em que o administrador lista todos os equipamentos, com especificações dos fabricantes para periodicidade de manutenção e vida útil, consumo de materiais, entre outros itens que envolvem o cotidiano do condomínio. É com base nestes dados que ele planeja ações e busca soluções. “Pontos em que posso e devo interagir estão ali visíveis para mim”, diz.

O controle sobre a vida útil dos equipamentos impõe pesquisa para a sua substituição por outros mais modernos. “Também estou sempre conversando com outros administradores, trocando idéias sobre produtos e novas soluções mais econômicas”, conta.
  

Novas tecnologias garantem economia

Foi assim que o condomínio adotou as cortinas de ar nas portas automáticas da entrada do prédio, solução para minimizar o excesso de poeira e a perda do ar refrigerado causada pelo constante abrir e fechar das portas. Esses eram dois fatores que geravam mais trabalho e despesas. E, antes disso, logo após a inauguração do prédio, houve a adoção das torneiras de acionamento automático, novidade na época para economizar água. “Hoje há locação de catracas e de crachás, contratos de locação de equipamento que prevêem atualização tecnológica e terceirização de mão-de-obra especializada. Esta é a tendência, e o melhor: ela oferece custo menor e vantagens”, comemora.

Sempre atento às novidades, Monteiro dos Santos acaba de ousar mais uma vez. Agora, na troca do circuito interno de TV de analógico para digital. O condomínio contratou uma empresa de informática que manterá equipamentos e pessoal especializado para o armazenamento dos dados, com a tranqüilidade, inclusive, para a atualização tecnológica. “Por cinco anos, temos esta questão resolvida”. O armazenamento é o ponto fraco dos circuitos internos de segurança; sem o registro e a guarda das imagens, os equipamentos servem, no máximo, para intimidar os desavisados.

Opções para a captaÇÃo de recursos

Muitas vezes, a adoção de uma solução moderna, com finalidade econômica, leva à criação de alternativas de renda. Ao oferecer mão-de-obra para a manutenção e conservação das salas, por exemplo, o condomínio conseguiu reduzir despesas e garantiu recursos extras pelo pagamento dos serviços prestados. Para os condôminos, proporcionou agilidade no conserto e prazo para o pagamento, que é faturado na cota condominial.

A manutenção dos aparelhos de ar-condicionado de todas as unidades representou mais um ganho. “Como é de responsabilidade do condomínio manter a qualidade do ar, com uma atuação sob controle da administração, reduzimos custos e evitamos problemas em caso de fiscalização”, explica.

Oferecer serviços e facilidades aos condôminos é uma boa forma de captar recursos. No Teleporto, até a água comprada para beber é um serviço. “Antes era um entra e sai de entregadores dos tipos mais diversos, dia e noite. Pesquisando junto aos escritórios, centralizamos essa compra, reduzindo o custo final e organizando melhor o processo, inclusive, para a segurança”, conta.

A locação de áreas para a instalação de antenas, publicidade, máquinas de refrigerantes, máquinas de café ou quiosques para a venda ou demonstração de produtos também são alternativas. Espaços, antes em desuso, podem servir para elevar a arrecadação do condomínio. O Teleporto faz uso de muitas destas alternativas, assim como o Condomínio Flamengo Park Towers, experiência bem-sucedida do síndico Deu Certo desta edição.

Outra opção de renda nos edifícios comerciais, especialmente nos maiores, é a reciclagem de lixo. “Com tantas salas, a reciclagem, além de atender às necessidades de controle ambiental, é uma fonte geradora de recursos para nós”, conta o administrador do Teleporto.