Poucas pessoas saberiam dizer o que são enfiteuses e laudêmios, termos que, além de desprovidos de beleza, assombram proprietários de imóveis desde 1831. Só no Rio de Janeiro são 107 mil imóveis penalizados, o que faz do Estado o campeão em arrecadação no Brasil, segundo a Secretaria de Patrimônio da União (SPU). No ano passado foram R$ 56 milhões para os cofres públicos, fora o que foi para o Município, R$ 4,1 milhões, e o que foi arrecadado pela Igreja e por algumas famílias, valor sobre o qual não se sabe dizer o montante.

Este verdadeiro pesadelo para os proprietários vem se agravando nos últimos anos, com ações arbitrárias como aumentos abusivos, cobranças retroativas e bitributações. Quem não sabia o significado dessas duas palavras a esta altura já matou a charada. Enfiteuses e laudêmios são mais um custo de moradia a pesar sobre as costas da classe média brasileira, que já arca com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Em uma tradução literal do termo, enfiteuse é o direito real transmissível aos herdeiros, sendo responsável por taxas de ocupação, foro e laudêmio, o que na prática é uma coisa só: a cobrança feita sobre o uso de terrenos em áreas específicas da cidade e dos chamados terrenos de marinha (orla, ilhas e lagoas). Existem desde a época da colonização, quando a Coroa Portuguesa autorizava a utilização da terra mediante pagamento de uma pensão anual conhecida como foro, e persiste até hoje para terrenos da Igreja, da União, do Município e de algumas famílias. Os terrenos de marinha datam da invasão francesa e surgiu como uma taxa de proteção de guerra, no custeio das fortificações contra os invasores.

No que se refere à propriedade destas terras/imóveis, denominados foreiros, hoje consta que a União Federal possui e detém 30% deles, enquanto a Igreja Católica possui 60%, ficando o restante com particulares e com herdeiros da família imperial brasileira. Em Petrópolis, os moradores de algumas áreas são obrigados a pagar foro e laudêmio aos descendentes de Dom Pedro II desde a fundação da cidade, em 1843. A soma arrecadada ultrapassaria R$ 1 milhão ao ano, segundo a Companhia Imobiliária Imperial.

Os proprietários de imóveis foreiros pagam por enfiteuse 0,6% do valor do terreno, ao ano, e laudêmio de 5%, a cada transação de troca de propriedade. Quem não tem como comprovar título de propriedade anterior a 1946, paga 5% ao ano. É importante frisar que a responsabilidade pelo pagamento destas taxas, ao contrário dos demais encargos usuais de compra e venda de imóveis, não é do comprador, mas do vendedor, bem como este somente será cobrado quando da transferência do domínio. O que não vem sendo respeitado.

  
Batalha para enterrar de vez as cobranÇas

Associações de moradores de diferentes regiões estão com ação na justiça para pôr uma pá de cal sobre estes impostos herdados dos tempos de guerra e de colonização. Motivação que por si só já serviria para que estivessem enterrados há muito tempo, e em algumas áreas estavam. Foi justamente o fato de o Município e a União tê-los desenterrado e, arbitrariamente, estarem cobrando taxas retroativas o que levou à mobilização que se torna crescente à medida que mais moradores recebem avisos de cobrança.

“Moro na Barra da Tijuca desde a década de 60 e só a partir de 2001 tomei conhecimento dessa aberração”, reclama IL Silva, Diretor de Patrimônio Histórico e de Marketing da Associação dos Moradores e Amigos do Tijucamar e do Jardim Oceânico (AMAR). Revoltado, IL Silva passou três anos estudando a questão antes de entrar na Justiça. “Demos entrada em abril e antes do final do mês já estávamos com uma liminar que nos permitiu pagar as taxas em juízo, até que alcancemos aquilo que pleiteamos: a anulação das cobranças”, diz.

Segundo o que foi apurado pela Associação, as cobranças estariam sem amparo legal. “A definição de linha do preamar média (LPM) de 1931 – que foi feita em 1956, após todas as intervenções humanas que alteraram as condições geográficas do lugar, como a construção do quebrar-mar, em 1938, por exemplo – não comprova o que atesta, tendo inúmeros pontos de questionamento. O próprio documento, em determinada passagem, diz que não tem documentação hábil para comprovar a LPM”, explica Silva.

É a partir da LPM que se determina que um terreno é de marinha e a Associação dispõe de uma cópia autenticada (processo 159248-56). “O documento ficou guardado por 45 anos, tendo sido ressuscitado em 2003, com data retroativa a 2001. A partir daí os proprietários da região começaram a receber cobranças retroativas de 15 anos. Isso é um assalto-relâmpago. A figura do direito não existe?”, reclama.

O próximo passo da Associação é resguardar o recurso dos proprietários que estão comprando imóveis agora na região. “Estão cobrando laudêmios de quem está comprando unidades novas, ainda em construção. Ou seja, eles estão pagando agora e serão cobrados a pagar quando venderem? Vejam vocês até onde vai o desrespeito ao cidadão”, diz.

  
Em Botafogo outra forma de bitributaÇÃo

Em Botafogo, proprietários de imóveis aguardam a sentença da juíza Daniela Brandão, da 38a Vara, desde 1998, para uma ação civil pública que discute a relação jurídica entre enfiteuse e os moradores. Eles alegam cobrança indevida, mesma justificativa que em três outras ações idênticas que obtiveram vitória por unanimidade e sem direito a recursos. Regina Chiaradia, presidente da Associação de Moradores e Amigos de Botafogo (AMAB), também fez vasto estudo contando, inclusive, com o apoio de historiadores para embasar a tese.

  
Buscando traçar a trajetória da propriedade das áreas, eles têm documentos que comprovam que Conde dos Arcos foi o primeiro proprietário, tendo vendido a propriedade para o padre Clemente, cujos descentes venderam para João Marques Batista de Leão, o que deu início ao loteamento da região e à abertura de ruas. Silva Porto, cuja família hoje arrecada as taxas, era procurador do verdadeiro dono e só anos depois passou a aparecer como proprietário. Entre os documentos está o decreto que o prefeito Negrão de Lima fez em 1959, dando prazo de seis meses para que todos os que se diziam enfiteutas apresentassem comprovação. “Nenhum apareceu e o que passou a acontecer foi que, desde então, somos cobrados pelas famílias e pela Prefeitura. O Município não reconhece as famílias como enfiteutas, mas não faz nada para resolver a questão. Então, somos bitributados em UFIRs e nos valores que os particulares bem entendem cobrar”, reclama Regina Chiaradia.

Na ação judicial, os moradores pedem que enfiteutas apresentem documentos que comprovem a titulação, ou a extinção de enfiteuses, a devolução em dobro e a retirada do gravame das escrituras. “A causa está muito bem fundamentada e já teve sentença de 1a instancia. Depois de sete anos na Justiça, acredito que agora estamos próximos de um resultado positivo”, afirma.
 

Moradores de NiterÓi na mesma luta

A Secretaria de Patrimônio da União vem cobrando laudêmio de 5% do valor dos imóveis da região oceânica de Niterói também, bem como foro de cinco anos retroativo, com custos entre 10 e 30 mil. O advogado José Marinho dos Santos, com 20 anos de experiência na área tributária, já entrou com mais de uma dezena de ações contra a União Federal em favor de proprietários, neste caso, para tornar nula a demarcação de preamar utilizada para as cobranças. “Os terrenos de marinha são aqueles que estão a 33 metros da preamar média de 1831. Para verificar se a área é de marinha teriam de ter uma planta desta data. No entanto, a medição em Niterói foi feita em 2004”, afirma.

A fundamentação utilizada pelo advogado para tornar nula a demarcação é a seguinte:
1o. Houve cerceamento de defesa, ou seja, o artigo 11 do decreto-lei 9760/46 exige que, para que a SPU faça a demarcação, convoque os proprietários dos imóveis para acompanhar e recorrer do resultado caso não concordem. E isso não feito.
2o. Para a medição, seria necessária a planta de 1831, o que eles não têm.
3o. Com o advento do novo Código Civil, desde janeiro de 2003 ficou proibida, pelo artigo 2038, a constituição de novas enfiteuses.
4o. A perda da propriedade só pode ocorrer com a sentença em julgado, e não por despacho de um funcionário público do administrativo.

Outro fator assinalado por Santos é o de que a região central de Niterói já pagou imposto referente à manutenção dos índios Araribóias, extinto pela Prefeitura por falta de motivo. “Os índios não existem mais, daí a falta a motivação. O mesmo deve ocorrer com os laudêmios. Não há mais invasores; portanto, já é hora de acabar com este imposto”, afirma.

O advogado já conseguiu algumas liminares, todas suspendendo as cobranças de foro e do laudêmio até a sentença final em uma ação que pode durar cinco anos. Em sua avaliação, o grande desrespeito do Governo Federal é não comunicar aos proprietários; as pessoas ficam sabendo da dívida apenas quando vão vender e não conseguem transferir a propriedade. “Isso atrapalha e prejudica o mercado imobiliário e o Estado foi feito para facilitar”, considera.  
  

Do outro lado, nenhuma disposiÇÃo para atender Às reclamaÇÕes

Procurados pela revista, nem a Secretaria de Patrimônio da União, nem a Secretaria de Fazenda do Município responderam à solicitação de entrevistas em que poderiam esclarecer ou defender as cobranças.

A posição do presidente da Comissão Especial de Terrenos de Marinha, Deputado Feu Rosa, dá uma idéia da resistência. Foram realizadas nove audiências públicas em diferentes estados do Brasil, sendo a última no Rio de janeiro, com a presença de vereadores, deputados, proprietários de imóveis e representantes da União e da Prefeitura. As audiências serviram para a produção de um relatório que deve sair no mês de setembro.

“Do jeito que está, a cobrança não dá segurança jurídica, acarreta bitributação – como no Rio de Janeiro em que os moradores pagam IPTU e foro– e não permite investimentos nas área ocupadas, pois o patrimônio da união não tem meios de cobrar, fiscalizar e arrecadar. Assim, os dois lados não têm como aproveitar os 9 km de costa brasileira de maneira positiva. Uma noção mais ou menos predominante é a de que devemos retirar o imposto da constituição porque há inúmeros casos muito diferentes, como ocupação consentida ilegal e aforamento como existem ilhas oceânicas no Rio Grande do Sul. Como ficaria complicado administrar a questão ambiental e social sob a salvaguarda do patrimônio, vamos propor tirar a figura de terreno de marinha da Constituição e colocar os casos particulares para administração dos municípios a fim de evitar conflitos entre órgãos públicos e melhor aproveitar a costa, com investimentos em turismo nestes locais”, relatou o Deputado.

Feu Rosa diz ver de forma muito simpática a mobilização das associações de moradores e diz que elas foram essenciais para subsidiar o relatório, que é o penúltimo passo para votação na câmara. Mas a Comissão esqueceu de atentar para o fato que o que se espera é a extinção definitiva do imposto. A expectativa dos moradores é de que o documento serviria como estratégia para convencer o plenário da Câmara dos Deputados a aprovar uma medida que alivie a carga tributária, e não a transferência da sua administração da cobrança da União para a Prefeitura. Até porque a Prefeitura já tem uma arrecadação relativa à enfiteuse.

Para saber mais sobre o assunto, acesse http://www.foromarinhabarradatijucarj.com.br, http://geodesia.ufsc.br/wiki-ctm/index.php/Aforamento,_Efiteuse_e_Laudemio, http://www.rio.rj.gov.br/ arquivo e Gerência de Imóveis Foreiros, da Superintendência de Patrimônio Imobiliário (http://www2.rio.rj.gov.br/smf/pagsmf/index.html)