Alguns síndicos ainda têm dúvidas quanto às conseqüências do novo Código Civil para a vida condominial, especialmente no tocante às convenções. O Gerente de Condomínio Guilherme Ferreira diz que é comum entrarem em contato com ele perguntando sobre o que é necessário atualizar na convenção para que ela esteja de acordo com o novo Código. “É importante esclarecer que não existe essa exigência, pois há uma falsa interpretação de que a adaptação tornou-se obrigatória para convenções anteriores a 2003, o que não é verdade”, afirma.

  
A preocupação se justifica pelo receio de não conseguir o quorum exigido. Wanderley Ribas, síndico do Solar Príncipe de Alcântara há cinco anos, sabe que a atualização da convenção é desnecessária e agradece por isso: “Hoje em dia reunir 2/3 dos condôminos é difícil”, afirma.

O gerente de condomínio Sérgio Murilo chama a atenção para uma outra questão: a burocracia para o registro em cartório. E acrescenta: “A maioria das dúvidas restringe-se a temas específicos. A dúvida mais freqüente é sobre a aplicação de penalidades para infratores, incluindo multas por atraso no pagamento das cotas, e nem isso exige mudanças no documento que rege o condomínio”, explica.


É possível manter a convenÇÃo sem modificaÇÕes, mesmo as anteriores a 2003?

O advogado Geraldo Amorim afirma que as convenções anteriores permanecem válidas e têm força perante seus co-proprietários e terceiros, desde que sejam registradas, devendo ser respeitadas por todos os condôminos, possuidores e ocupantes, atuais e futuros.

Sobre a aplicação das multas, ele esclarece: “O tema não tem maiores conseqüências porque aplica-se o quorum que estiver estipulado na convenção." Se a convenção disser quorum de 2/3, então será aplicado esse número. Se disser outro, é esse outro número que deverá ser observado. Se a convenção nada disser, aplica-se o que dispõe o art. 1.351 do Código de 2002: vale o quorum de 2/3", explica.

Veja a seguir os principais itens do Código Civil que exigem a atenção do síndico:

• A aplicação de penalidades não previstas anteriormente na convenção.
• A aplicação de multa de cinco vezes o valor da contribuição mensal para o caso de descumprimento do dever de não realização de obras que comprometam a segurança da edificação.
• A alteração da forma e da cor da fachada, bem como de partes e esquadrias externas.
• A destinação da unidade diferente da do condomínio (se é residencial, fazer dele comercial, por exemplo).
• O comprometimento do sossego, da salubridade e da segurança do prédio.
    

Essas são situações contidas nos deveres do condômino – artigo 1.336 do condomínio edilício. Há ainda a questão prevista no artigo 1.337:

• Punição pelo comportamento anti-social, em que o novo código civil prevê punição de cinco vezes o valor da cota até 10 vezes.

O Gerente de Condomínio Guilherme Ferreira acrescenta que é importante que os condôminos tomem conhecimento de suas convenções a fim de garantir seus direitos e cumprir seus deveres. “De posse dessas informações, eles podem participar de forma integral e ativa nas assembléias, dando sugestões para melhorias no seu condomínio", defende.
 

Garagem e cÃes continuam como itens polÊmicos

Segundo o advogado Geraldo Amorim, acrescentam-se a estes alguns itens que continuam causando polêmica, como o abrigo de veículos e as vagas de garagem. “O novo Código inovou e passou a permitir alienação dos abrigos para veículos (art. 1.331). Isso pode tornar a segurança do prédio muito vulnerável, pois permitirá que de um momento para outro se veja o condômino com pessoas estranhas ao condomínio, tão somente porque um proprietário resolveu vender a sua vaga. Outra situação com o mesmo grau de risco diz respeito ao aluguel das vagas de garagem porque permite a locação tanto para o inquilino quanto para um estranho. No final é sempre a segurança do prédio que está em jogo”, afirma.

O outro item que costuma causar grande divisão de entendimentos é o da manutenção de cães no condomínio. Mas, para o advogado, essa questão diz respeito mais ao que consta na convenção do que no novo Código Civil. “A convenção não é composta apenas daquelas regras dispostas no art. 1.332, mas também do que dispõe o art. 1.334, que diz: ‘Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados considerarem por bem estipular, a convenção determinará...’, ou seja, vale o que está na convenção”, conclui.