A legislação é clara: a responsabilidade em caso de acidente por queda de reboco é do condomínio e de seu representante, no caso, o síndico. Comissões do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea-RJ) costumam apurar se houve negligência quando pessoas ou bens materiais são atingidos por pedaços de mármore, reboco e outros materiais que caem de prédios e alertam para as condições de muitos, o que considera grave. “O que o Crea-RJ tem encontrado nas vistorias, basicamente, é a falta de manutenção somada ao desgaste provocado pela ação das intempéries, o que, com o tempo, leva aos acidentes”, afirma Reynaldo Barros, engenheiro eletricista e de segurança do trabalho e presidente licenciado do Crea-RJ.

A tão almejada transparência pode ser alcançada nos condomínios de diferentes formas, por exemplo, na distribuição de um balancete que seja o mais explicativo possível. O importante é deixar claro a destinação dada aos recursos do condomínio e, especialmente, colocar toda a informação à disposição dos moradores. “Na era da informação, é impensável um condomínio que não utilize todos os recursos para dar ciência de sua administração”, afirma Marcelo Ribeiro, Gerente de condomínio da Lowndes. E esse é um quesito para o qual as administradoras, com suas funções de apoio e suporte, podem contribuir muito, tanto para a realização de prestações de contas mais eficientes, quanto para uma fácil e rápida disponibilização dessas informações para os condôminos.

“A má conservação é maior por negligência do condomínio”, concorda Luís André Moreira Alves, engenheiro técnico da Defesa Civil. A falta de recursos e problemas internos, motivos apresentados como justificativa para o adiamento de obras de conservação, agravam a situação, porque não há manutenção e o custo, no total, será maior. “O reboco é feito para proteger as ferragens. Quando ele se deteriora, passa para um outro nível, os ferros criam uma crosta que expande e expulsa o revestimento. Com isso, o custo de recuperação é ainda maior”, adverte. Com a experiência de quem atua diretamente no atendimento aos chamados, o engenheiro afirma que 95% dos problemas resulta da ausência de obras de manutenção nas fachadas.
Informações à disposição dos síndicos Para ajudar na orientação aos síndicos e à população em geral, a Defesa Civil percorre a cidade, coloca barracas na orla e faz panfletagem alertando para os problemas decorrentes da falta de manutenção, além de realizar palestras e cursos. São dois cursos, um para porteiros e zeladores, mais objetivo, e outro para administradoras de imóveis e síndicos, com noções de área jurídica “para falar dessa responsabilidade”, e de engenharia “que aborda os sintomas básicos que podem ser observados nas vistorias visuais preventivas”. Além disso, há orientações sobre como contratar uma empresa idônea para fazer as obras. Luis André considera que o mais importante, no entanto, é orientar sobre a responsabilidade civil e criminal do síndico. “Por isso, alertamos sempre sobre a importância das vistorias preventivas, afirma.
O engenheiro aconselha que cada condomínio institua uma comissão de obras que se responsabilize por fazer as vistorias visuais periódicas, “o que não exige necessariamente a visita da Defesa Civil, ou de qualquer especialista”, e, diante de uma necessidade, contrate uma empresa competente para realizar os serviços. “Ao primeiro sinal de desgaste, é melhor fazer logo a obra, pois com o tempo o problema só se agravará”, explica.

Crea-RJ tem catálogo gratuito O Crea também dá orientações aos síndicos. “Temos impressos desenvolvidos especificamente para o público de condomínio. O enfoque é de alerta, pois o grau de desinformação é muito grande. Muitas vezes, há boa intenção nas decisões tomadas, mas o índice de atividades exercidas irregularmente ainda é alto”, afirma Barros. O Conselho também sempre está presente em feiras e eventos destinados a este público e foi a partir de um contato mais estreito com ele que nasceu o catálogo empresarial de serviços profissionais do Crea-RJ, uma espécie de páginas amarelas da área técnica, distribuído gratuitamente aos interessados. “Com esta ferramenta, os síndicos têm a garantia de que estão contratando empresas regulares perante o Conselho. É um caminho seguro. E o melhor é que é grátis”, informa Reynaldo de Barros.

O Conselho disponibiliza para a sociedade diversos canais para contato e esclarecimentos. A gerência de fiscalização é a principal porta de entrada para orientação a respeito de atividades técnicas, possíveis irregularidades e procedimentos para os tomadores de serviços se protegerem contra riscos provenientes da ação de leigos ou da falta de ações preventivas. A ouvidoria do Conselho também atende a população. Os meios utilizados são o atendimento pessoal, telefônico e a internet (www.crea-rj.org.br ). “O mais importante é que o Crea, hoje, sabe que há desconhecimento e tem trabalhado para ajudar os síndicos a não embarcar em canoas furadas”, afirma.

O presidente do Conselho alerta para a falta de um engenheiro responsável que acompanhe as obras de manutenção, afirmando que, juntamente com a ausência de conservação, este é um dos principais responsáveis por penalidades aplicadas aos condomínios. Barros adverte que toda e qualquer atividade técnica só pode ser executada por profissional legalmente habilitado. “Da mesma forma que só um médico pode operar um coração, somente um engenheiro civil pode efetuar serviços de fundação ou sondagem, por exemplo. Desrespeitar isso constitui contravenção penal. O síndico é o representante civil do condomínio e, como tal, responde juridicamente por ele. Nem mesmo o desconhecimento da lei o isenta de culpa em caso de ausência de um profissional responsável. Por isso, meu conselho é simples: siga a lei”, orienta.

A Defesa Civil também disponibiliza canais para informações ao público. São o telefone 199, que funciona 24h, e também a ouvidoria, que funciona através dos endereços eletrônicos ouvidoria-defesacivil@rio.rj.gov.br e cosidec@rio.rj.gov.br, ou pelo telefone 2577-2016.

O órgão da prefeitura não é acionado somente em situações de emergência. É a Defesa Civil quem chama os órgãos responsáveis, isola a área e retira o material que caiu do local. Sobre advertências e punições pelos acidentes, explica que é da alçada da prefeitura somente a apresentação de um laudo intimando o condomínio a executar obras. “Quando há um sinistro, um reboco que feriu uma pessoa ou danificou bens materiais, passa a ser uma questão de competência da polícia. O Corpo de Bombeiros geralmente faz o encaminhamento para a delegacia da área para que o Instituto Carlos Éboli faça um laudo criminal. Quando há vítima, é considerado crime de lesão corporal ou de morte”, acrescenta.
     

DEPOIS DE 20 ANOS

Era o prédio mais sujo, mais feio e mais velho de Laranjeiras. Hoje é o mais bonito, conta orgulhosa a síndica Maria Odete, que enfrentou verdadeira via crucis para reformar a fachada do prédio.

Na outra ponta da situação de precariedade de alguns prédios da cidade está, muitas vezes, a resistência de proprietários em investir na conservação do patrimônio, protelando ao máximo as obras de manutenção, mesmo quando há uma necessidade emergencial evidente. O edifício da rua das Laranjeiras ficou por 20 anos sem obras de fachada até que começaram os problemas com quedas de reboco. Por muito tempo não houve meio de convencer os proprietários da emergência da situação, até que o condomínio foi multado pela prefeitura. Com o peso da multa, os condôminos aprovaram a obra e, a partir de uma pesquisa de preços, foi contratado um empreiteiro que fez os consertos e pintou a fachada. “Ele deu cinco anos de garantia e parece brincadeira, mas foi o quanto durou. Depois deste prazo, os problemas voltaram a se apresentar nos lugares onde antes havíamos consertado”, conta Maria Odete, síndica do condomínio Esterleo, de Laranjeiras.

Mais uma vez, a história se repetiu. Apesar da multa recebida no passado, os moradores protelaram para aprovar as obras, até que uma noite caiu um reboco na rua que, por sorte, não feriu ninguém.

Com o susto, veio a aprovação dos moradores e foi feita a escolha de uma empresa. Como a intenção era obter um resultado mais duradouro, optaram por colocar pastilhas na fachada em vez de apenas pintar. E assim a síndica conseguiu, afinal, ter sua fachada reformada. “Conseguimos ter tudo pronto em seis meses. Tivemos que pagar sete cotas extras, porque não foi possível fazer sem elas. Mas agora está tão bonitinho. Uma beleza!”, orgulha-se.

Maria Odete reconhece as dificuldades dos condôminos, até porque, assim como eles, também sente no bolso o aumento de qualquer despesa. Explica que o condomínio tem uma peculiaridade que o prejudica neste sentido: tem poucos proprietários com vários imóveis, muitos estrangeiros, o que faz com que mobilizá-los seja sempre a parte mais difícil da administração para a síndica, que está há 14 anos à frente do condomínio. Mas, apesar de tudo, diz adorar tomar conta do prédio e não se cansa de admirar a transformação pela qual passou com a reforma da fachada.