Foi conduzindo a negociação para que as melhorias oferecidas para o edifício estivessem em igual proporção ao valor do imóvel, contabilizadas ainda a localização privilegiada e o potencial comercial da área. O Edifício São Paulo e São Pedro é uma construção do início da década de 50, localizada em uma área nobre do bairro de Icaraí, e tinha 12 apartamentos e duas lojas com entradas independentes no térreo.

“O interesse em investir nas lojas começou no momento em que o condomínio criou condições favoráveis para isso. A primeira importante negociação foi para a remoção da marquise nas áreas correspondentes às duas lojas já existentes, por conta das duas lojas, o que modificou o visual dos estabelecimentos. Com isso, o proprietário do até então apartamento no térreo não teve mais sossego. A todo momento era procurado por corretores interessados na unidade”, conta Freitas. O proprietário não tardou a procurar o síndico para saber sobre a possibilidade de utilizar a unidade como loja, mas obteve inicialmente resposta negativa. “Fui obrigado a dizer que a proposta dele era lesiva ao condomínio e, o pior, desigual. Além de somente dar vantagem para um lado, reduzia o direito do outro”, afirma. A oferta inicial se restringia à redução em um terço da única área que o edifício dispunha, em troca da reforma superficial das portarias.

Equiparação de ganhos
O imóvel possuía uma área três vezes maior que a área das lojas que, estima-se, tenham sido negociadas para locação luvas de R$250.000,00, cada. Exatamente o valor de avaliação do apartamento em questão. Sem conhecermos detalhes técnicos de avaliação, a área de 130 m2, se transformada em comercial no local onde se situa, passaria a valer, pelo menos, R$1.700.000,00. Daí, o descaso inicial com a proposta. “O fato preponderante é que também tínhamos consciência do valor, em termos de qualidade, espaço e localização do imóvel. Então, eles nos perguntaram se não haveria um jeito de chegarmos a uma solução que atendesse a todos. Naquele momento, começamos a pensar juntos”, conta o síndico.

Conhecendo as necessidades da edificação, o síndico deu início a considerações. “Pensei comigo: as coisas somente são boas se forem boas para as duas partes; eles estavam necessitando de uma área, nada mais justo que também cedessem algum espaço em troca; a reforma das portarias já era um ponto formalizado, porém, nossas janelas são muito reduzidas, em proporção ao tamanho das salas. Há muito tempo, venho idealizando a ampliação, e isso pode ser negociado. O elevador encontra-se em precárias condições. Poderia fazer menção à necessidade de reparo no revestimento das fachadas em mármore, que, devido ao descolamento de peças, dependia de uma correção”, ponderou. A contraproposta então foi feita e, por questão de estratégia, mantida em sigilo. Ou seja, o síndico nada contou aos condôminos naquele momento.

Valorização de 40% para os imóveis

Uma semana depois, o condomínio recebeu outra visita com a oferta da colocação de sacadas na unidades. “Pedi que me apresentassem a proposta, de fato, e com projeto. O que foi feito”. A nova proposta foi igualmente recusada. Além das melhorias já oferecidas anteriormente, dessa vez incluía a substituição de todo o revestimento das fachadas em mármore por material mais simples e a colocação de sacadas de aproximadamente 1,20 metros, que corresponderiam a menos da metade das janelas que já existiam. “ Foi então que fiz a contraproposta final. Em vez da substituição do revestimento da fachada, manteríamos o mármore, com os necessários reparos técnicos; as sacadas seriam construídas em toda a extensão das salas dos apartamentos e quartos do imóvel na fachada da Rua Moreira César, o que foi aceito de imediato, sem questionamento. Fechado o assunto, fomos enfim à Assembléia”, conta.
  

O síndico conta que ficou decepcionado, pois não houve a unanimidade necessária na primeira reunião, o que resultou em meses de novas negociações, agora com os condôminos, até que a proposta fosse enfim aceita por todos e as obras fossem iniciadas. “Foi quase um ano de conversas com os moradores. Mas, no fim, todos nós saímos ganhando. A valorização das unidades foi de cerca de 40%”, comemora.

Muitas outras benfeitorias
Ao longo das gestões do síndico, foram muitas as melhorias : “Meu primeiro ato foi o cancelamento do contrato com a empresa prestadora de serviços de mão-de-obra, pois, para dispormos de um empregado, pagávamos cinco salários-mínimos e meio, sendo que no Natal este valor subia para onze salários, de uma única vez . Era o custo de, pelo menos, dois empregados por mês. Além disso, a partir das 18:00 horas em ponto, não dispúnhamos de mais de ninguém. A solução foi encontrar um empregado que trabalhasse em horários alternados. Mesmo que ganhasse um pouco mais, representaria mais economia e eficiência para o condomínio”, conta.
  

O passo seguinte foi averiguar e corrigir os desperdícios com as contas de água e luz. Depois, o síndico aproveitou as sobras de caixa proporcionadas pelas reduções de custos para realizar pinturas externa e interna, a substituição de todo a fiação elétrica e a troca de parte das instalações de esgoto em todo o prédio, principalmente na garagem, onde ocorriam as maiores infiltrações. Também foram feitas outras reformas de menor vulto, sem precisar recorrer a cotas extras.

  
Dicas do Síndico:
  
Para ser bem-sucedido à frente de uma administração de condomínio, é necessário, antes de tudo, altruísmo. Aliás, isso serve para tudo na vida, e o condomínio é parte da vida de todos nós.

Boa vontade não é suficiente. É necessário pensar nas prioridades, escolher e planejar o que precisa ser feito primeiro, sempre de acordo com as características do condomínio, dos condôminos e dos usuários.

Custo elevado da cota condominial, infiltrações, insatisfação com a administração, deterioração generalizada do imóvel e desobediência à convenção são questões decorrentes da falta de assistência de uma administradora quando o síndico não possui conhecimentos técnicos. Esta carência administrativa expõe o condomínio à degradação física, ações trabalhistas e custos excessivos.

A redução de custos deve vir em primeiro lugar. A maior benfeitoria para um condomínio é lançar os gastos em uma planilha, verificando se as maiores despesas e consumos encontram-se proporcionais ao porte e ao tipo do imóvel. Depois, efetuar as adequações e correções necessárias, que podem até mesmo limitar o número de pessoal. Neste quesito, é importante um comentário: os empregados não devem ter função "aquece cadeira ou informante". Devem ser preparados para diversas funções (pedreiro, carpinteiro, eletricista, tudo menos "fofoqueiro"). Certamente, eles gostarão de ser reconhecidos pelos seus potenciais. Delegar é, antes de tudo, um ato de humanidade, pois representa dar oportunidades.

Outro ato importante corresponde ao levantamento das pendências físicas do imóvel, iniciando as correções com moderação, pois, quando o orçamento extrapola, as idéias tornam-se contrárias às melhorias. É a resistência monetária. Por outro lado, as benfeitorias geram uma economia que ajuda a investir mais em melhoramentos. Deve-se sempre começar pelos mais úteis e necessários, cuidando depois do conforto e da aparência.