O ideal seria que os incorporadores entregassem os empreendimentos imobiliários com uma minuta de convenção já contendo regras claras as vagas de garagem. Temas como a destinação dos espaços, a fração ideal correspondente por unidade, as formas e os prazos para a realização de rodízios, a proibição de venda ou aluguel para não moradores, entre outras orientações. Melhor, ainda, se todas as edificações só pudessem ser erguidas quando para cada unidade constasse, pelo menos, uma vaga. Mas, a realidade é outra. O jurista Caio Mário da Silva Pereira foi esclarecedor ao definir o tema como "fonte de questões, litígios e dúvidas". De fato, nem a Lei de Condomínio, nem o Código Civil dão ao assunto a importância que ele merece e o resultado é que cerca de 25% das ações judiciais referentes a condomínios dizem respeito à garagem. Quem entende do assunto aconselha a pôr fim ao caos aproveitando a temporada de assembléias para, junto com os moradores, estabelecer ou esclarecer melhores regras para a utilização dessas áreas.

O Gerente de Condomínios, Sérgio Murilo Rosa, com 26 anos de experiência em questões condominiais, aponta alguns itens que não podem faltar em uma Convenção para que ela funcione de forma a para facilitar a vida em condomínio, incluindo entre eles novas preocupações para a administração, como a recente proibição do uso de sinaleiras sonoras e a possibilidade de venda ou locação de vaga a não-moradores. "As regras são importantes, sem elas cada um faz o que entende ser o melhor para si, o que em uma coletividade levará sempre a conflito de interesses", orienta. Suas colocações são reafirmadas pelo entendimento de dois advogados: Dr. Manuel Maia, ex-presidente da ABADI, e Dr. Frederico Morgado, advogado da empresa Lancers Assessoria Jurídica.
   

Aluguel e venda de vaga

Para este item há dois aspectos importantes a ressaltar. Um deles é o que diz o artigo 1338 do Código Civil, "Resolvendo o condômino alugar área de abrigo para veículos preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores". Este artigo e seus parágrafos, em resumo, determinam que se dê preferência aos condôminos no caso de venda ou locação da vaga. Assim, esta deve ser tratada com exclusividade e ofertada aos moradores a fim de evitar a entrada de pessoas alheias a vida da coletividade condominial. "Na hipótese remota da cessão da vaga a não-moradores, deverão ser observados com muita atenção os dispositivos da convenção do condomínio. E ainda que não haja disposição em contrário na convenção, ou esta que seja omissa, a matéria também deverá ser discutida em assembléia com muito cuidado, tendo em vista as implicações de risco que poderão ser ocasionadas pelo negócio", ressalta o gerente de condomínio.

   
Outra preocupação é com os riscos à segurança que a prática pode trazer. "É consenso que o aluguel ou a venda para não-moradores representa risco para a coletividade. Já há casos em que a venda está sendo questionada em juízo por este motivo", conta o gerente. O advogado e profundo conhecedor de questões condominiais, Dr. Manuel Maia, reforça o alerta. "Ao dar acesso a uma pessoa estranha, o condomínio pode estar se expondo a riscos. É uma pessoa que poderá se achar no direito de envolver-se nas questões do edifício e, também, poderá transferir a vaga para outros, trazendo uma rotatividade maior de estranhos para o local", diz.

Rodízio de vagas

A forma de distribuição de vagas é mais justa quando se utiliza o rodízio por sorteio, pois ele garante a igualdade de direito que deve existir entre os moradores. "Por exemplo, atualmente há a questão do tamanho dos veículos, muito maiores do que aqueles utilizados quando a maioria dos prédios foi construída. As garagens não estão preparadas para receber as "pick-ups" da moda. Quando há disponibilidade de espaço, este é em número reduzido. Quem compra um imóvel deve saber que não poderá ficar com a vaga maior, proibindo aquele que hoje tem fusca de querer trocá-lo por um utilitário amanhã", exemplifica.

Para resolver estes e outros problemas, primeiramente, o síndico precisa ter uma visão do todo, observando quais são os veículos existentes e qual a possibilidade de adequação da área para abrigá-los. E, só então, em uma situação democrática de assembléia fazer o sorteio, que, de preferência, deve coincidir com o início de uma nova gestão. "A cada gestão, um novo sorteio", sugere.

O rodízio deve constar da Convenção ou do Regulamento Interno, incluindo-se aí o período de tempo da utilização da vaga. Segundo Dr. Maia, para que haja o máximo de eqüidade deve-se precisar um prazo não muito longo. "O melhor seria não ultrapassar um ano", recomenda.
   

Utilização de garagens para outros fins

As convenções, de um modo geral, datam de muito tempo, quando se falava em destinação das vagas para veículos terrestres, que, bem entendido, são carros e motos. "As garagens de condomínios não foram feitas para abrigar barcos, por exemplo, para isso existem as marinas e outros locais mais apropriados", diz o gerente.

O critério de utilização das vagas, se não consta da Convenção, deve passar a constar. Se tiver definido que é destinado ao uso específico de veículos, está vedada a sua utilização para guardar objetos, colocar entulhos, entre outras coisas.

  
Seguro é mais uma dica importante

Além do seguro obrigatório para condomínios, é prudente que se faça um seguro com cobertura para acidentes, roubos, furtos e vandalismo nas dependências de garagens e estacionamentos. Outro seguro aconselhável é aquele que cobre danos causados por acidentes com portões eletrônicos.

  
Jurisprudências para o tema

- Recurso especial nº 41775-9 SP (93.0034771-3)
"Responsabilidade Civil - Condomínio - Furto de veículo. A responsabilidade do condomínio, decorrente de furto ou danificação de veículo deixado na garagem do edifício, existir na medida em que ficar estabelecido que ser propiciada segurança, por deliberação dos condôminos. A assunção de responsabilidade pode , ainda, fazer-se tacitamente. Não pode ser , entretanto, do simples fato de existir porteiro ou vigia que se haverá de concluir que se oferece completa segurança com os deveres daí decorrentes. Recurso não conhecido. ( STJ, DJU 15.08.94 p. 20334).

- Danos aos veículos
"Prevendo a Convenção que o condomínio não é responsável pelos danos sofridos por veículos estacionados na garagem do prédio, não é admissível, em caso de furto, pleitear-se indenização, porque lícita a cláusula de não indenizar". STJ, 29/03/1993.

- Locação de vagas
"Autorização ao síndico para impor ordem e respeito na locação das vagas de garagens a estranhos. (...) A assembléia pode conceder ao síndico, à luz da convenção, poderes para regular e fiscalizar o aluguel de garagens a estranhos, assim como é dever deste de velar por todo o Edifício". TJ-RJ, 08/05/2000.

- Indenização por furto
"Responsabilidade Civil. Furto de veículo pertencente a morador, no interior de garagem do condomínio de edifício controlada por portaria. Conjunto probatório a indicar sua ocorrência, não afastado por prova contrária. Convenção que não afasta a responsabilidade do condomínio. Dever de vigilância e segurança imposto legalmente ao prédio, não atendido (artigo 22, par. 1.,letra "b" da Lei n. 4.591/64). Obrigação de indenizar caracterizada. Danos materiais comprovados. Danos morais não configurados. Provimento parcial do recurso para afastar a condenação por danos morais". 17/05/2000, TJ-RJ.