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Em democracia, vale a vontade da
maioria ou, pelo menos, deveria
ser assim. Na prática, o
conceito teima em fugir de seu termo,
isto porque, em diferentes situações
cotidianas, uma minoria assume para
si as decisões, seja por
outorga ou por omissão dos
demais. É assim no conjunto
da sociedade brasileira e não
poderia ser diferente nos condomínios.
Nestas “pequenas cidades”
é a prática de conceder
indiscriminadamente procurações,
a fim de evitar participar das assembléias,
a principal responsável por
deliberações que nem
sempre expressam o interesse do
conjunto dos moradores, tornando
a gestão muito menos democrática
do que poderia e deveria ser.
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O tema é polêmico,
muitas vezes motivo de animosidades
que podem ir de bate-bocas a embates
judiciais. “Há casos
em que foram outorgadas, para uma
mesma chapa, mais de trezentas procurações
com o objetivo de eleger um novo
síndico”, conta o advogado
Sérgio Sender. Com uma longa
experiência em questões
relativas a condomínios,
ele cita ainda um outro caso ocorrido
em um condomínio de 120 unidades
que, em uma assembléia, com
a presença de 40 pessoas,
um condômino apareceu com
60 procurações. “Ele
sozinho representava mais que todas
aquelas pessoas que participavam
regularmente das reuniões
e pôde decidir. A confusão
foi tanta que foi necessária
a intervenção da polícia”,
recorda. Nos dois casos, muito pouco
pode ser feito, pois não
existe nenhum dispositivo legal
que restrinja o número de
procurações que possam
ser utilizadas por uma mesma pessoa
em assembléias condominiais.
Para o advogado, esta é a
principal fonte de tantas desavenças.
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Projeto
de lei prevê um número
máximo de três
procurações
Há
um projeto de lei (número
6.960/2002) que acrescenta
um parágrafo ao artigo
1.354 do Código Civil,
estabelecendo um limite de
três procurações
por cada condômino.
Entretanto, enquanto ele não
é aprovado, é
majoritário o entendimento
de que uma maior participação
dos moradores na vida condominial
pode resolver a questão.
Basta que os condôminos
escolham critérios
e os incluam como uma cláusula
na Convenção
para que estes tenham força
de lei.
“Havendo
menção na Convenção
sobre a restrição
do uso da procuração
em proveito próprio,
o mérito pode ser questionado”,
ressalta Dr. Frederico Morgado
de Araújo, advogado
especialista em questões
condominiais. |
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| Decisão
cria jurisprudência
O advogado
cita uma decisão proferida por
um tribunal de Fortaleza-CE em um processo
civil quanto à outorga de procuração
ao síndico, por infração
de norma convencional: “O resultado
do processo no 2001 01 1 004367-7 diz
o seguinte: “Não estando
o síndico apto a receber os poderes
dos condôminos, conforme cláusula
convencional, não poderia substabelecê-los
a terceiros, como procedeu. Assim o fazendo,
tornou o ato jurídico imperfeito
e passível de anulação
por meio de medida judicial”.
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Procurações
em termos ideais
Segundo
a lei, a procuração é
um instrumento de mandato que concede
a quem a recebe poderes para, em seu nome,
praticar atos ou administrar interesses.
Todas as pessoas capazes são aptas
para dar procuração mediante
instrumento particular, que valerá
desde que tenha a assinatura do outorgante,
com indicação do lugar onde
foi passada, a qualificação
tanto do outorgante quanto do outorgado,
a data e o objetivo da outorga com a designação
e a extensão dos poderes conferidos.
Para
evitar desgastes e desavenças desnecessárias
nos condomínios, devem ser estabelecidos
critérios para a utilização
de procurações. Estes são
os mais aconselháveis:
O limite do número de procurações
por pessoa.
A exigência do reconhecimento de
firma para as assinaturas.
Um prazo de validade para as procurações
que não se restrinjam a um determinado
tema.
O assunto ou tema para as procurações
específicas.
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Como aumentar a participação
nas assembléias
Reuniões devem ser transformadas
em happy hour
As
assembléias são reuniões
obrigatórias para discussão
de problemas, e suas deliberações
tornam-se lei, devendo ser obedecidas
por todos, inclusive pelos inquilinos.
Por definição, não
são nem um pouco convidativas.
Junte-se a isso o excesso de compromissos
e preocupações de cada
um dos moradores, o cansaço depois
de um dia de trabalho e temas que muitas
vezes resultarão em mais despesa
para bolsos já castigados. O
resultado é uma preocupação
a mais para os síndicos: encontrar
meios de atrair os condôminos
para as assembléias, visto a
necessidade fundamental da participação
deles para uma administração
mais democrática, condizente
com o interesse da maioria.
Os
gerentes de condomínios Gerson
Costa e Sérgio Murilo costumam
dar dicas para tornar as reuniões
mais atrativas. “Sugerimos aos
síndicos que planejem com antecedência
uma pauta e discutam os temas informalmente
com os moradores antes da data marcada.
O objetivo é adiantar as decisões,
garantindo que, no dia, tudo transcorra
com mais dinamismo e leveza”,
aconselha Gerson Costa.
Ainda
segundo os gerentes, a informalidade
é essencial. “Como, geralmente,
as assembléias são realizadas
à noite, quando as pessoas já
estão cansadas, uma boa dica
é transformar esse momento em
um happy hour, uma oportunidade para
os moradores relaxarem depois do trabalho”,
acrescenta Sérgio Murilo.
Para
isso o ambiente deve ser modificado.
Primeiramente, deve-se abolir as cadeiras
organizadas como nas escolas e as mesas
podem ser posicionadas nas laterais.
Dessa forma, ganha-se espaço
para que as pessoas transitem livremente
e possam conversar umas com as outras.
Alguns petiscos e drinques leves, assim
como música ambiente, também
ajudam. “Estas são iniciativas
simples que podem contribuir para acabar
com a má fama das reuniões
de condomínios, levando os moradores
a querer participar”, garante
o gerente.
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