Antes eram apenas fórmulas matemáticas e siglas praticamente indecifráveis. Agora são uma realidade presente no dia-a-dia da vida condominial. No dia 1º de fevereiro, a Reforma Tributária chegou aos condomínios. A Medida Provisória 135/2003, que foi convertida na Lei nº 10.833 em 29 de dezembro de 2003 e publicada no Diário Oficial do dia seguinte, obrigou os condomínios a reterem 4,65% de todos os pagamentos de prestação de serviços que forem efetuados a pessoas jurídicas a título de Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Programa de Integração Social (PIS). (ver box)
   

O presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), Cesar Thomé Jr., teme pelo impacto da reforma na economia do país e, de forma particular, no setor imobiliário, pois, segundo ele, a iniciativa governamental que visava a "aliviar" o setor industrial, desonerando a produção e aumentando a competitividade dos produtos brasileiros no exterior, acabou prejudicando o setor de serviços. "O aumento da incidência de tributos reflete diretamente sobre os índices de inflação, que acabam impulsionando o aumento da taxa de juros e contribuindo, conseqüentemente, para a recessão econômica. No final das contas, quem pagará a conta será o consumidor", afirma Thomé.

   
No caso do mercado imobiliário, muito alarde tem sido feito sobre o impacto da elevação da COFINS de 3% para 7,6% (percentual que corresponde a um aumento de 153%) no orçamento condominial. Mas, apesar de o repasse do custo da COFINS à primeira vista parecer a principal ameaça à paz na comunidade condominial, especialistas garantem que há questões mais concretas que podem abalar as estruturas dos condomínios muito mais rapidamente que o reflexo do repasse das empresas prestadoras de serviços. A primeira delas diz respeito ao despreparo de algumas empresas para lidar com a burocracia administrativa criada pela Lei 10.833. O advogado tributarista Márcio Branco explica que pela nova legislação os condomínios estão obrigados a apresentar, anualmente à Secretaria da Receita Federal a Declaração de Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF), na qual deverão ser discriminados mês a mês os valores pagos e os valores retidos, por contribuinte e por código de recolhimento. Os condomínios estão obrigados ainda a encaminhar anualmente às empresas prestadoras de serviços o comprovante de retenção, no qual deverão estar devidamente discriminados os valores pagos e retidos. "Como os condomínios agora estão obrigados a adotar todas estas providências, será preciso muita competência administrativa para lidar com esta inovação tributária", opina Branco.

Pedro Wahmann, presidente do Sindicato da Habitação do estado do Rio de Janeiro (SECOVI-RJ), não têm dúvidas de que, em função das regras impostas pela nova legislação, as administradoras de imóveis precisarão investir mais em conhecimento e na otimização do sistema operacional. "Uma administradora de médio porte, que administre 400 edifícios e faça dois pagamentos semanais, em um mês terá mais de 3 mil guias para preencher. Com este aumento exorbitante de trabalho, é imprescindível que a empresa conte com profissionais qualificados. E o investimento em treinamento e qualificação de pessoal representa um custo adicional considerável", calcula Wahmann.

  
O diretor financeiro da Lowndes & Sons, José Carlos de Oliveira, reforça a tese exposta por Wahmann. "Empresas que não dispõem de um bom sistema de informática, que não contam com profissionais experientes nos setores administrativo, jurídico e contábil e que não trabalham com um mecanismo de controle bem estruturado certamente vão transferir os ônus de suas falhas para o condomínio", assegura. Segundo ele, a cada dia a atividade de gestão condominial se torna mais complexa, visto que, além de os condomínios estarem obrigados a fazer o recolhimento pelos serviços que contratarem, agora também precisam estar inscritos no CNPJ. "O condomínio está ganhando status de pessoa jurídica e, conseqüentemente, suas obrigações estão sendo ampliadas", conclui Oliveira.
   

  
  O que diz a Lei nº 10.833/03

Art. 30. Os pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas a outras pessoas jurídicas de direito privado pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, pela prestação de serviços de assessoria creditícia, mercadológica, gestão de crédito, seleção e riscos e pela administração de contas a pagar e a receber, bem como pela remuneração de serviços profissionais, estão sujeitos à retenção na fonte da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), da COFINS e da contribuição para o PIS/PASEP.
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se inclusive aos pagamentos efetuados por:
I - associações, inclusive entidades sindicais, federações, confederações, centrais sindicais e serviços sociais autônomos;
II - sociedades simples, inclusive sociedades cooperativas;
III - fundações de direito privado; ou
IV - condomínios edilícios.

(...)
§ 3o As retenções de que trata o caput serão efetuadas sem prejuízo da retenção do imposto de renda na fonte das pessoas jurídicas e estão sujeitas a alíquotas específicas previstas na legislação do imposto de renda.

Art. 32. A retenção de que trata o art. 30 não será exigida na hipótese de pagamentos efetuados a:
I - Itaipu Binacional;
II - empresas estrangeiras de transporte de cargas ou passageiros;
III - pessoas jurídicas optantes pelo SIMPLES. (...)