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São cerca de 140 projetos de lei em andamento
na Câmara dos Deputados ou no Senado Federal
atualmente que interferiram diretamente no setor
de imóveis, segundo o Sindicato das Empresas
de Compra, Venda, Locação e Administração
de Imóveis e dos Condomínios Residenciais
e Comerciais do Estado do Rio de Janeiro (Secovi-RJ).
Destes, pelo menos vinte são projetos
de lei voltados especificamente para os condomínios.
Um conjunto de boas ou más idéias,
aplicáveis ou absolutamente inviáveis.
"Nem sempre os legisladores têm conhecimento
suficiente sobre o setor para prever as conseqüências
de suas propostas", diz Pedro Wahmann,
presidente do Secovi-RJ.
O Sindicato tem um departamento, hoje instalado
em Brasília, que acompanha e, sempre
que necessário, tenta interferir nas
propostas dos legisladores. "Nem todos
são prejudiciais. Alguns são frutos
de cobranças do próprio setor
através de suas entidades reguladoras,
como é o caso do projeto de lei de número
1323, de 2003, que propõe modificar o
percentual de multa por atraso no pagamento
da cota condominial", contemporiza. É
que este, se transformado em lei, representará
uma correção de rota para um dos
artigos mais polêmicos do Código
Civil que entrou em vigor no início deste
ano. O projeto determina que os condôminos
inadimplentes fiquem sujeitos aos juros moratórios
convencionados, ou, caso estes não sejam
previstos, os de 1% ao mês, e multa sobre
o débito aplicada progressiva e diariamente
à taxa de 0,33% até o limite estipulado
pela Convenção de Condomínio,
não podendo ser superior a 10%.
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Uma queixa comum dos representantes das
entidades reguladoras do setor de administração
de imóveis é a intervenção
em assuntos de foro privado: "Muitas
vezes, o legislador interfere em uma matéria
privada que de modo algum diz respeito
ao direito público ou coletivo",
afirma o advogado Manoel Maia, ex-presidente
da Associação Brasileira
de Administradoras de Imóveis. |
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| Ele
é totalmente contrário a,
pelo menos, três dos projetos em
andamento pelos prejuízos previsíveis
que trarão caso venham a ser sancionados.
"O que poderá acontecer a
partir da proibição a outorga
de mais de três procurações
a uma mesma pessoa; a proibição
da reeleição de síndicos
por mais de um mandato; ou a limitação
do direito de voto do proprietário
de várias unidades? Causarão
mais problemas que soluções.
Compete aos condôminos comparecer
às assembléias e votar para
a retirada de um mau síndico ou
coibir abusos por parte dos detentores
de grande número de procurações
ou de unidades", defende. "Já
é tão difícil encontrar
quem se disponha a ser síndico,
depois os moradores podem estar muito
satisfeitos com a administração
e não querer mudar", concorda
Pedro Wahmann. |
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Os
profissionais, ambos com longos anos de experiência,
chamam atenção especialmente para
o que pode trazer grandes transtornos ou se
tornar um problema de difícil solução:
"A obrigação de instalação
de medidores individuais de consumo de água
ou do uso de sensor para vazamento de gás
em edifícios residenciais a partir de
5 andares, por exemplo, são propostas
ótimas, mas para novos empreendimentos.
Para os prédios já construídos,
alguns muito antigos, torna-se inviável.
Será como a obrigação de
dar acesso aos deficientes físicos, correto
e louvável porém especialmente
complicada para algumas construções",
analisa o presidente do Secovi-RJ.
Ele cita ainda uma das propostas voltadas para
a questão da locação, proibindo
o uso da fiança. "Ou seja, querem
retirar a principal garantia do proprietário
que quer alugar o seu imóvel", questiona.
É por estes e outros motivos que o Sindicato
transferiu o seu departamento de Relações
Políticas e Institucionais para Brasília,
mantendo profissionais full time acompanhando
a apresentação de propostas e
o seu andamento. Além disso, a entidade
reúne a cada dois meses seus representantes
dos diferentes estados do país para discutir
a necessidade de intervenção em
algumas questões: "A partir do que
é deliberado, cada estado, com seus parlamentares
e seus contatos políticos, busca corrigir
distorções. Para isso, participamos
também de audiências públicas,
levando especialistas que possam apontar equívocos
e propor caminhos mais adequados", conta.
Esta atuação é de extrema
importância, pois até mesmo quando
o legislador atende a opinião pública
pode se ver obrigado, pelo bem da população,
a repensar sua proposta. Foi o que aconteceu
recentemente, no Rio de Janeiro, quando o presidente
da Comissão de Meio Ambiente da Câmara
dos Vereadores, Rodrigo Bethlem, apresentou
projeto de lei sugerindo a extinção
do sinal sonoro nas saídas de garagem,
atendendo às solicitações
de diferentes associações de moradores.
A intenção de substituir o ruído
por placas de alerta aos motoristas, dizendo
que a prioridade é do pedestre, esbarrou
na questão da segurança dos deficientes
visuais. A saída para o deputado foi
promover uma audiência pública,
convidando representantes dos diversos lados
interessados e incluindo as associações
de deficientes visuais.
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Obrigações
futuras
Pode-se
prever que algumas questões venham a
ser objeto de muitos novos projetos de lei que
interfiram na rotina dos condomínios.
O controle e a redução do consumo
de água é um exemplo. Sobre este
tema, já tramitam dois projetos que obrigam
o poder executivo a instituir um programa de
captação de águas pluviais,
com campanhas de orientação para
a população, e o que determina
que as novas construções sejam
entregues com dispositivos hidráulicos
para o controle e a redução do
consumo de água.
Apesar de terem como foco o poder público,
eles sinalizam para a possibilidade de virem
a ser transformados em obrigações
para os condomínios. "Por concentrarem
um grande número de pessoas, os condomínios
são estratégicos para quaisquer
ações que vierem a ser adotadas
no sentido da conscientização
para a economia de água. Mas isto não
representaria mais um ônus, pelo contrário,
seria uma forma de reduzir a conta de água,
contribuindo ainda para a preservação
ambiental", defende o deputado Marco Figueiredo,
autor dos projetos relativos à questão
da água.
Para os portadores de deficiências físicas,
já foi divulgada a criação
de uma instrução técnica,
a número 12, que determina que os edifícios
a serem construídos na cidade, assim
como os já existentes, deverão
contar, pelo menos, com um elevador adaptado
para o uso dos deficientes. A nova norma, assim
como todas as demais relacionadas a elevadores,
é de responsabilidade da Gerência
de Engenharia Mecânica da Rioluz.
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