Com o objetivo de discutir as mudanças provocadas na vida condominial pelo novo código civil, em vigor desde 11 de janeiro de 2003, e unificar um entendimento sobre os seus temas mais polêmicos, a Lowndes organizou no dia 02 de maio o 1º Encontro sobre os Primeiros Meses do Novo Código Civil. O evento teve a participação dos advogados Daniel Klein - do Escritório Sender Advogados Associados -, de Geraldo Amorim e Frederico Morgado de Araújo - ambos da Lancers Assessoria Técnica -, da Diretoria e de toda a equipe de Gerentes de Condomínios administrados pela Lowndes.    Os debates se estenderam das duas horas da tarde às dez da noite, permitindo que se chegasse a um consenso sobre oito diferentes temas: Adequação das Convenções, Conselho Consultivo e Conselho Fiscal; voto do inadimplente e o voto do locatário; Convenções de Assembléias, Delegação de Poderes de Representação; Quoruns; Regulamento Interno, Destituição do Síndico; Percentual de multa, Penalidades e Juros; Vagas de Garagem; e Comportamento Anti-social.

Em entrevista com o Gerente de Condomínios Sr. Sérgio Murilo, profissional com ampla experiência, sobre alguns dos temas debatidos, extraímos a seguinte opinião:

LR - Como foi esse Encontro para aqueles que trabalham dia-a-dia com a administração condominial em suas questões mais práticas?

SM - Foi bastante positivo e enriquecedor porque tivemos a oportunidade de aprofundar conhecimentos sobre o novo Código Civil e confrontá-los com situações cotidianas dos condomínios, permitindo-nos definir uma sólida e abrangente orientação para todos os nossos clientes.

LR - Com base nessa experiência cotidiana dos condomínios, quais temas, na sua opinião, são os mais difíceis para adequar ao novo Código?

SM - A fração ideal, a vaga de garagem, o comportamento anti-social, a multa de 2% por atraso no pagamento da cota e o desconto por pagamento antecipado são, de longe, os temas mais polêmicos e os que exigem maior atenção das administradoras.

LR - Qual a orientação da Lowndes para a questão da fração ideal, por exemplo?

SM - Os novos condomínios estão obrigados a seguir o critério único de rateio das despesas, que é pela fração ideal. Os condomínios já existentes, por enquanto, no nosso entendimento, deverão manter o critério estabelecido na Convenção. O estabelecimento do rateio das despesas pela fração ideal, a partir das novas convenções, poderá trazer alguns problemas, principalmente nos prédios mistos.

LR - E com relação à vaga de garagem?

SM - Vaga de garagem é problema sempre! A preocupação maior que o novo Código Civil introduziu foi a possibilidade de locação das vagas para pessoas estranhas ao condomínio e mesmo a venda. É uma situação em que o proprietário poderá querer se beneficiar com a renda gerada pelo aluguel, mas, em contrapartida, a coletividade, ficará mais exposta no que se refere à segurança. E segurança, hoje em dia, não está fácil. Além disso, há grande possibilidade de absorver responsabilidades por quaisquer danos, furtos e roubos. Por isso, recomendamos a inclusão de cláusulas impeditivas nas convenções. É a segurança do condomínio prevalecendo sobre o interesse do proprietário.

LR - Com os debates realizados no Encontro, comportamento anti-social já é algo mais claro para vocês?

SM - Esse é um ponto delicadíssimo. É um assunto que empolga a mídia. Nem os juristas têm definido como seria caracterizado esse comportamento porque ainda não há jurisprudência a respeito e é muito subjetivo. O que é comportamento anti-social? Será que escutar aquele vizinho ouvindo o hino do seu time, que não é o seu, em tom alto, seria comportamento anti-social? Veja bem, nos EUA é possível até vetar a venda do imóvel a determinadas pessoas. A legislação deles permite isso, mas no Brasil não. Buscamos orientar para o registro de todos os conflitos e reclamações, não esquecendo de incluir a assinatura das devidas testemunhas e, ao fazer a alteração da convenção, colocar as definições de comportamento anti-social de forma explícita. Em juízo, tudo dependerá do entendimento do julgador.

LR - E o consenso sobre o fato de a multa de 2% ser prejudicial às finanças dos condomínios? Como foi o debate sobre o tema?

SM - Infelizmente, a nova legislação reduziu a multa moratória para 2%, pelo inadimplente, que a legislação anterior previa ser até 20%. O problema é que o percentual de multa em, no máximo, 2%, possibilita a inadimplência, o que já está se tornando um problema para os condomínios, tanto que já existe um projeto de alteração da lei, prevendo um percentual maior. A questão é de consciência. Antigamente, com o percentual maior, o condômino pensava duas vezes antes de se tornar inadimplente. Tem muitos que não pagam o condomínio, mas trocam de carro ou estão sempre circulando com uma bolsa cara ou nova, por exemplo. A maioria acaba pagando pelo devedor.

LR - Os descontos por pagamento antecipado também provocaram discussão?

SM - Não! Aliás, antes mesmo do novo Código, já desaconselhávamos essa prática porque a jurisprudência já vinha se firmando como sendo isso, medida irregular, o que agora fica fortalecido pelo novo Código Civil. Com esse entendimento vigorando como lei, os condomínios precisam, realmente, abandonar imediatamente a aplicação de descontos para pagamento antecipado das cotas.

LR - E sobre o voto do inadimplente e o do locatário?

SM - Bem, são coisas distintas. Isso tem que ficar bem claro para não causar problemas. Pela nova legislação, o condômino inadimplente não pode nem participar da assembléia, que dirá votar. O problema é saber se aquele que tem uma dívida com o condomínio e fez acordo pode ou não votar. Nesse caso, estamos aconselhando a não permitir o voto porque ainda há a dívida. Ele não quitou. Já o voto do locatário não é possível. Só será possível ele votar se for por procuração. Mas, se for por procuração, não é ele quem está votando e sim o proprietário representado por ele.

LR - E a questão da destituição do síndico? Como e quando funciona?

SM - Isso ainda vai dar muita polêmica. De acordo com o que vi, esse ponto foi o mais criticado pelos advogados no debate. O artigo da nova lei que trata desse assunto é muito confuso. Mas o que ficou claro é que o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar bem o imóvel, poderá ser destituído. Para essas e outras questões, o que os síndicos precisam saber é que, em caso de dúvida, devem buscar orientação de profissionais sérios e competentes para que o novo código civil venha a contribuir, e não prejudicar, os condomínios.