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O novo Código Civil prevê a aplicação
de multas altíssimas contra os condôminos
que têm atitudes anti-sociais. São
multas que podem chegar a cinco vezes o valor
das contribuições mensais, além
de o morador ser obrigado a ressarcir os danos
patrimoniais decorrentes da ação.
E, em caso de reincidência constante de
comportamentos "anti-sociais" que gere
"incompatibilidade de convivência com
os demais", estas podem ser de até
dez vezes o valor da contribuição,
"até futura deliberação
da assembléia".
Como
exemplos desse tipo de comportamento, podemos
citar o ato de fazer sexo no elevador ou
de cometer furtos ou ainda o uso de drogas
nas dependências comuns do prédio.
Mas as multas estão previstas também
para atitudes que caracterizam o descumprimento
dos deveres dos condôminos. Dentre
elas, pela lei, cabe aos moradores, além
de pagar a taxa condominial, não
executar "obras que comprometam a segurança
da edificação", "não
alterar a forma e a cor da fachada, das
partes e esquadrias externas" do prédio
e "dar às suas partes a mesma
destinação que tem a edificação
e não as utilizar de maneira prejudicial
ao sossego, à salubridade e à
segurança dos possuidores ou aos
bons costumes".
Mas, para que o descumprimento
de um ou mais desses deveres resulte em
multas pesadas, é necessário
que os valores estejam previstos na convenção
do condomínio. Se não estiverem,
a assembléia geral pode deliberar
sobre o assunto, contanto que consiga o
voto de, pelo menos, dois terços
dos condôminos. |
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Maior
participação dos condôminos
nas deliberações
O novo código diz que a autoridade
é do síndico, da assembléia
de moradores e da convenção,
que é uma espécie de constituição
do condomínio. Convenção
que daqui para frente deve ser mais detalhada
se os moradores quiserem, por exemplo, evitar
a venda de garagem para terceiros, o que
pode trazer mais conflitos entre os moradores.
O novo código permite que o proprietário
de um apartamento venda sua vaga para alguém
que não more no prédio, a
não ser isso esteja claramente proibido
na convenção do condomínio. |
| Neste
ponto, o novo Código é
interessante porque, ainda que de
forma torta, contribuirá para
aproximar mais os moradores da administração
do condomínio, criando uma
cultura de maior participação.
A necessidade de especificar ao máximo
na convenção as soluções
de hipóteses de brigas deve
levar mais moradores para as assembléias.
Geralmente, apenas uma minoria comparece
e é ela que acaba decidindo
as questões mais importantes
do condomínio - o que é
um erro. Todas as decisões
que envolvem a comunidade deveriam
ser deliberadas com a assertiva da
maioria", defende Gerson Costa,
gerente de condomínios da Lowndes. |
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Mas
o que é comportamento anti-social?
Andrea Cardoso Muller, advogada da Associação
Brasileira das Administradoras de Imóveis
(ABADI), diz que é preciso um pouco de
bom senso: "Um comportamento que incomode
moradores da Vieira Souto pode ser muito bem aceito
em outros locais; não há regras,
é um critério subjetivo que deverá
ser avaliado caso a caso. Com o tempo, serão
geradas jurisprudências sobre o tema",
adianta. |
O
desembargador Sylvio Capanema de Souza,
profundo conhecedor do direito imobiliário,
reforça que cabe aos condôminos
e, depois, ao juiz criar os parâmetros.
"Em princípio, parece-me que
comportamento anti-social seria aquele que
torna insuportável a convivência
dos condôminos, como, por exemplo,
agredir frontalmente as regras de educação
social ou os bons costumes, agredir fisicamente,
ofender reiteradamente e cometer violações
constantes dos direitos de vizinhança,
especialmente colocando a saúde,
a segurança e o sossego dos condôminos
em risco", diz.
A regra básica ainda é a do
antigo dito popular que defende que não
devemos fazer aos outros o que não
queremos que façam conosco. Conhecer
e cobrar direitos é tão importante
quanto saber dos deveres e cumpri-los a
risca. Cabe aos síndicos que não
querem se ver envolvidos em briga de condôminos
divulgá-los o mais fartamente possível.
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